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空き家を売りたい!空き家を売る方法

空き家を売りたい!空き家を売る方法

家を売る時には、必ずしも売主が居住中とは限りません。空家の状態で売るというケースもあります。特に近年では「空き家問題」と言われるくらい、空き家が増えていることが社会問題になってきています。そこで今回は、空き家売却の「メリット・デメリット」を踏まえた上で、空き家を売るための「ポイント」を詳しく解説していきます。

売る予定の空き家

1.空き家を売る方法

空き家を売る方法は、基本的に通常の家を売る方法と同様です。そのため、空き家を売るときには以下のような流れになります。

・机上査定、実査定を行う

・不動産会社と媒介契約を結ぶ

・売却活動を行う

・申込、契約を行う

・物件の引渡

1-1名義人が異なる場合

注意点としては、名義人が異なる場合などです。たとえば、親御さんが所有している空き家を、親御さんの代わりに売却するときには、「委任状」が必要です。委任状とは、「あなたにこの家の売却を『委任します』」という書面です。

この委任状がないと、「媒介契約」「売買契約」「引渡し関連手続き」をすることができません。そのため、売りたい空き家の名義人でない場合には、仲介を依頼する不動産会社に相談しましょう。

親から贈与された家を売る

1-2不動産会社選び

空き家を売却する場合には、不動産会社選びも気を付けなければいけません。なぜなら、空き家が自宅より遠ければ、鍵の管理などを不動産会社に任せる可能性があるからです。通常の家の売却は、その家に居住中であるので、見学希望者が来ても問題ありません。

しかし、空き家が遠方の場合には、見学希望者が来るたびに空き家へ行くわけにもいきません。そのため、見学の際の物件管理は不動産会社に任せることが多いのです。その「鍵の管理」や「個人情報の管理」などの観点も踏まえ、不動産会社は選ぶ必要があるのです。

2.空き家は売れない!?

空き家が売れなくて驚いてる人

空き家が売れるか売れないかは、空き家の「管理」をキチンとしているかどうかによります。空き家の管理とは、いわゆる「空室管理」と呼ばれるものです。

空室管理とは、空き家の状態でも不動産の資産価値を落とさないように「管理」することをいいます。具体的には以下のようなことを行うことです。

・通水

・換気

・清掃

・郵便受け管理

2-1通水

通水とは、水まわりの水を流して水を循環させることです。トイレやキッチン、洗濯パンや浴室などは下水菅とつながっています。そのため、通常時は水がたまって(封水といいます)、その封水があるおかげで下水菅からの臭いがしないのです。

しかし、この封水も何週間かすると蒸発してしまいます。特に、洗濯パンの封水は量が少ないので、洗濯機がない状態だと1週間ほどで封水はなくなります。封水がなくなってしまうと、下水の臭いが部屋に充満してしまうのです。

その臭いが部屋中にこもってしまうと、最悪の場合にはクロスなどに臭いが付いてしまいます。そのため、定期的に水を流し循環させて、封水を作ってあげる必要があるのです。

2-2換気

換気をする目的は以下の2点です。

・臭いをこもらせないため

・カビ防止

まず、前項でいったように、臭いが部屋にこもらないよう定期的に換気する必要があります。また、誰も住んでいない状態だと空気が循環しにくいので、部屋に臭いがこもりやすいのです。

そして、部屋の換気をすることで、室内に湿気が溜まることを防止できます。換気をせずに湿気が溜まってしまうと、カビの発生リスクが上がってしまうのです。

2-3清掃

室内は居住していないとはいえ、埃は溜まっていきます。室内はまだしも、一戸建ての外構部分は定期的な清掃や手入れが必要になります。たとえば一戸建てで庭があるならば、草刈や落ち葉拾いをしないと、廃墟のような雰囲気になってしまうのです。そうなると、見学者の印象は悪くなってしまい、物件の資産価値は低下してしまいます。

2-4郵便受け管理

郵便受け管理は、読んで字のごとく、郵便受けに溜まった書類を管理することです。たとえば、税務署から届く「固定資産税決定通知書」や、インフラ(電気、ガス、水道)会社から届く「請求書」などは確認しなければいけません。

放っておくとすぐに郵便がいっぱいになり、重要書類がチラシなどの中に埋もれてしまいます。そのような状態にならないように、郵便受けを定期的に管理する必要があるのです。

3.空き家でも高く売る方法はある?

空き家は前項のように「空室管理をする」というデメリットもありますが、実はメリットもあります。具体的には以下のようなメリットです。

・部屋が広く見える

・部屋を見る動線が確保できる

・遠慮なしに見学できる

このメリットを生かすことができれば、空き家は高く売りやすくなるのです。

3-1部屋が広く見える

空き家のメリットとしては、部屋が広く見えるという点です。ただし、家具や家電を引き払っているという前提の話になります。なぜ部屋が広く見えるかというと、床面の露出が多いからです。部屋は床面の露出が多いほど広く見えます。

家具や家電がないということは、床面の露出部分が多く、その分部屋が広く見えるということです。そのため、空き家のメリットを生かすのであれば、室内のモノは全て引き払っておくことをおススメします。

3-2部屋を見る動線の確保

また、部屋にモノがないということは、部屋を見る動線が確保されているということです。室内にモノがあると、自由に見て回れるとはいえ、動線として見学しにくい場合があります。空き家の場合には、そのデメリットがありません。

3-3遠慮なしに見学できる

さらに、何より入居者に気兼ねなく見学できるという点は大きなメリットになります。見学者は入居者がいると、どうしても遠慮してしまうものです。特に、以下のような点です。

・クローゼットなどのプライベート空間

・見学時間

たとえば、入居中の場合には、クローゼットの中などは見にくいものです。しかし、収納量や形状を確認したいので、クローゼットの中は開けたいのが心情です。空き家だと収納に何も入っていないケースが多いので、気兼ねなく開けられるということです。

また、見学時間も遠慮することはありません。入居中の場合には、売主のプライベート時間を削っています。しかし、空き家の場合には不動産会社だけの対応になることも多いので、特に時間を気にせず見学できるのです。

4.高く売れる空き家はどんな空き家?

高く売れる空き家は、上述した「空室管理」をしっかりしている家です。空室管理をしっかり行っていれば、ネックになりがちな「臭い」や「汚れ」なく、家の資産価値は高くなります。また、「家具・家電レイアウト」が分かりやすいという空き家も高く売れやすいです。

4-1レイアウトが分かりにくい

空き家を売るデメリットとしては、「家具・家電のレイアウトが分からない」という点です。先ほど、家具家電がないことによるメリットを話しましたが、実はこのようなデメリットもあります。入居中であれば、ソファやテーブル、テレビなどの位置はイメージしやすいです。しかし、空き家状態だと、どこに何を置いて良いかのイメージが沸かないのです。

4-2レイアウトイメージを沸かせる対策

レイアウトイメージを沸かせる対策としては、「図面」と「写真」です。図面に関しては、図面上で家具や家電配置を記載しておくと良いです。その図面を見れば、レイアウトイメージが沸くようにしておきましょう。また、見学者が持ち帰れるように、印刷してペラ一枚の紙として用意しておくと良いです。

ほかには、写真を撮影しておくのも効果的です。家具・家電がある状態の写真を撮影しておけば、見学者は家具・家電のレイアウトイメージが沸くからです。

欠陥住宅は売却出来るの?売却が難しい家ってどんな家?

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欠陥住宅は売却出来るの?売却が難しい家ってどんな家?

欠陥住宅を所有している人は「そもそもこの家は売れるのか?」と不安になる人も多いです。結論をいうと、不動産会社に指示を仰ぐことが大切です。今回は、そんな「欠陥住宅の売却」について解説します。

欠陥住宅のイメージ図

1.欠陥住宅でも売れるの?

欠陥住宅でも売れるかどうかは、欠陥の度合いや物件の種類にもよります。ただ、欠陥があるからといって「必ず売却できない」というワケではありません。

1-1売却が難しい家

たとえば、以下のような欠陥であれば売却は難しいです。

・生活に支障があるような欠陥がある

・法令に抵触している家

具体的には、床や壁に穴が開いて、水漏れや雨漏りがしている家などです。これらの欠陥がある場合には、売主の責任で補修してから売却する必要があります。また、建築基準法や自治体の法令に抵触している家も売却は難しいです。なぜなら、行政から「建て替え」や「補修」を促されるというリスクがあるからです。

1-2戸建てかマンションか

仮に戸建てだとすると、前項の問題があったとしたら、建物は解体して土地だけで売却するという方法もあります。しかし、マンションの場合には、土地の資産価値はほぼありません。そのため、基本的に欠陥は「補修」して売却するのが基本です。

2.欠陥住宅は内覧者に説明をする必要ある?

欠陥住宅の場合は内乱者に説明する必要がある
欠陥に関しては、基本的には内覧者への説明義務があります。理由は、不動産の売主には「瑕疵担保責任」があるからです。瑕疵とは「欠陥」のことで、生活に支障が出るような瑕疵については、引渡後であっても売主が補修する義務があるのです。

一方、「生活に支障があるかどうか」という基準に明確な定義はありません。そのため、たとえば傷や設備の不具合など「これは生活に支障があるか?」のような欠陥もあります。しかし、これらはトラブル防止のために、全て説明しておいた方が良いです。

3.欠陥住宅でも査定に出せば売れるチャンスはある?

査定に出す前に欠陥住宅だという事を説明している人
欠陥住宅でも査定に出せばチャンスはあります。しかし、前項でいったように、生活に支障のあるレベルであれば、補修もしくは解体前提の話にはなります。そのため、まずは査定に出して不動産会社に「どの程度の欠陥か?」を判断してもらう必要があります。

その上で、補修が必要か、説明が必要かを加味して査定をしてもらいましょう。また、欠陥住宅こそ、複数の不動産会社に査定してもらうことが大切です。複数の不動産会社に査定してもらうことで、「欠陥」についての見解を色々な角度から聞くことができます。

家を売るのにかかる期間.家が売れなかったらどうすればいい?

家を売るのにかかる期間.家が売れなかったらどうすればいい?

家は一千万円単位の高額な商品のため、売却完了までに時間がかかります。そのため、思うように売却できない場合もあります。

そんなときには、早く売れるための「対策」が必要であり、売却に向けて色々と変えていかなくてはいけません。

今回はそんな売却に関する「期間」や「対策」についてお話します。

1.家の売却期間はどのくらいと見ておくべき?

家の売却期間は概ね半年程度と思っておきましょう。タームごとの目安期間は以下の通りです。

・査定:1週間程度

・媒介契約:実査定から1週間程度

・売却活動:3か月程度

・申込、契約:1週間程度

・引渡:契約後1~2か月程度

査定をして媒介契約を結ぶまでは、1~2週間程度です。最も長いのは売却活動で、それを経て申込・契約・引渡という流れになります。

2.もし半年から1年たっても家が売れなかったらどうすればいい?

家が売れない期間

前項のように、概ね半年程度で家の売却は終わります。

ただし、それは「目安」であり、物件によって売却期間は異なります。特に前項の「売却活動」期間が物件によって変わりやすく、この期間が半年、そして1年経ってしまった場合には「対策」が必要になってきます。

2-1家の売却金額の見直し

家の相場を調べて家の売却価格を再設定する

半年売れていないということは、「売却金額」に問題があることが多いです。

なぜなら、売却金額が高すぎると、そもそも「集客」ができないからです。購入検討者はチラシやネットなどの広告物を見て、物件見学の問い合わせをしてきます。

そのため、広告に記載している金額が高すぎた場合には、集客すらできない状況になります。もし、半年経過時点で「集客」が出来なければ、まず競合物件と比較して「売却金額」を見直しましょう。

2-2訴求ポイント、接客の見直し

家が売れなくてチラシをまく

一方、前項と異なる、「集客はあるが成約しない」というときの話です。

この状況のときには、物件の訴求ポイントと接客を見直しましょう。訴求ポイントとは、この物件の「売り」は何か?という点をもう一度考えることです。

物件の魅力をきちんと伝えるには、物件の訴求ポイントを明確にする必要があります。そのため、不動産会社に訴求ポイントを見直してもらい、改めてメールなどで整理してもらいましょう。

また、不動産会社の接客も見直す必要があります。きちんと物件の案内ができているか、購入検討者からの質問に的確に答えられているかという点です。売主自らが「購入検討者」役をして、ロールプレイングをしてみると良いです。

これらを検討した後に、不動産会社を替えるべきか判断すると良いです。

転勤や引越しする事になったらマンションは賃貸に出すべきか?売る?

転勤や引越しする事になったらマンションは賃貸に出すべきか?売る?

転勤などを理由に住み続けることができなくなるマンション。売却して手放すべきか、賃貸に出して活用すべきか、悩ましいところではないでしょうか。そもそも、マンションの立地によっても、売却した方がよいマンションと、賃貸に出した方がよいマンションに分かれると考えられます。売却した方が得なマンションと賃貸した方が得なマンション、それぞれのタイプのマンションについて、詳しく解説しましょう。

マンションを売って引越した人

1 マンションを売る方が賃貸に出すよりいい?

住民の流入・流出が少ないエリアにおけるマンションの賃貸は、空室のリスクが高まることが最大の懸念事項になります。

そのようなエリアに建つマンションは、賃貸に出すよりも売却する方がよいと考えられます。住民の流入・流出数に関する情報は行政ごとにデータ化されており、市区町村のホームページなどで確認することができます。

また、転勤に伴う引越しをする場合、転勤期間が長期に渡る可能性が高いようであれば、売却も視野に検討するのがよいでしょう。長期の転勤ではいつ戻ることができるかも定かではありません。売却代金を資金として、マンションの買い替えを検討してみるのも一つの選択肢です。

マンションの住み替えと買い替えのタイミング

2 マンションを売る場合のメリット

次に、マンションを売ることで得られるメリットについてご紹介しましょう。

ひとつ目のメリットは、マンションを現金化できること。

マンションの売却代金は、まず住宅ローンの返済に充てる必要がありますが、そうすることでローンは当初の予定より早く完済することになります。

予定より短い期間でローンを完済した分、銀行保証料や地震保険・火災保険の保険料の返還が受けられ、その後の利子負担も免れることができます。

多くの場合、売却までにある程度返済が進んでいるので、手元に残る現金もあるはずです。それを資金としたマンションの買替えだって検討することができます。

また、税負担が軽減されることもメリットとして考えられます。

不動産を所有していると固定資産税や都市計画税などの税金を支払う必要がありますが、マンションを売却してしまえばこれらの納税義務はなくなります。

3 マンションを売る場合のデメリット

上記のようなメリットがある一方で、マンションの売却にはデメリットも存在します。

マンションの売却に限らず、不動産の売買には諸費用が発生します。

マンション売却の際に発生する諸費用には、不動産会社に支払う仲介手数料、印紙代、売却益に対して課せられる譲渡所得税などがあります。

マイホームを売却する場合は売却益に対する3,000万円までの控除が受けられるので、この制度を活用するようにしましょう。仲介手数料は販売価格の3%+6万円になります。

マンション売却の際は、買い手が見つからないというリスクについても考慮する必要があるでしょう。

株式の売買とは異なり、不動産の売買には時間がかかります。売り手の希望通りのタイミングで売却できないこともデメリットのひとつとして挙げられます。

4 売るより賃貸に出した方が得?

マンションの大家
売却よりも賃貸した方が得なマンションを考える上では、1でご紹介した内容と反対のケースを考えると分かり易いかもしれません。

大都市圏など、人の往来が活発な地域に建つマンション。

このようなマンションは空室に対するリスクが低く抑えられるため、賃貸に出しても収益を上げられる可能性は十分にあるでしょう。

賃貸することを検討する際は、どの程度の家賃収入が得られるかを計算することも大切です。

想定賃料を元に、そのマンションの購入額を何年で回収できるかを計算してみるのもよいでしょう。このようなシミュレーション結果も、賃貸するか売却するかの判断材料として用いることができます。

転勤期間が短いときも、売却ではなく賃貸に出すのがおすすめです。その理由は追ってご説明しましょう。

5 マンションを賃貸に出す場合のメリット

マンションを賃貸することで得られるひとつ目のメリットは、既にご紹介したように家賃収入が得られること。本業以外に収入が得られるという点が、マンションを賃貸に出す最大のメリットと考えられます。

次に、管理費や修繕積立金といった毎月の支出が経費として認められること。

マンションを賃貸して家賃収入を得ることは事業として認められているため、これらの支出が経費として認められるのです。

経費として認められた支出は課税所得金額から控除され、確定申告をすることで所得税の還付を受けることができます。また、住宅ローンの金利、固定資産税や都市計画税といった税金も、経費として扱われます。

そして、一般的な賃貸用マンションに比べて造りや設備が整っている分譲マンションは、賃貸市場での人気も高くなります。

そのため、家賃も高く設定することができるのです。建具などのスペックも高く騒音の心配も低いため、入居希望者からの関心も得やすいという特徴もあります。

6 マンションを賃貸に出す場合のデメリット

メリットがある以上、賃貸する際にもデメリットが存在します。マンションを賃貸する際のデメリットにはどのようなことがあるか、考えてみることにしましょう。

不動産賃貸における一番の心配は空室のリスク。

部屋数がいくつもあるアパートなどとは異なり、区分所有のマンションでは退去されてしまうと家賃を得ることができなくなってしまいます。つまり、入居率は100%か0%。このような極端な状態を覚悟しなければなりません。上記でご説明したように、マンションを売却すべきか、それとも賃貸に出すべきかの判断材料のひとつに、この空室のリスクが挙げられます。

 

また、賃貸に出すには初期投資費用が発生します。賃貸する前には、破損したクロスの張替えやクリーニングなどを行わなければなりません。

その費用として、10万円~20万円程度の出費が必要になります。他にも、不動産会社に支払う広告費なども発生します。設備が故障すればその修理費用も家主の負担になります。

先述のとおり、不動産賃貸は事業として認められています。

賃貸に伴う支出が経費として認められる一方で、不動産に伴う家賃収入には申告の義務が伴います。

年に一度の確定申告の煩わしさも、賃貸のデメリットかもしれません。確定申告については次章で説明いたします。

7 賃貸に出した場合の確定申告

マンションを賃貸に出した時に行う確定申告
不動産を賃貸して得た収入は、全て不動産所得に分類されます。

マンションを賃貸して得られる家賃収入から管理費や修繕積立金、固定資産税などの経費を控除した不動産所得が、課税対象となります。

不動産所得がプラスの場合は、相応の所得税・住民税を納める必要が生じますが、不動産所得がマイナスの場合は、サラリーマンとしての給与から源泉徴収された所得税の還付を受けることができます。

この納税額または還付額を確定させるのが、毎年3月を期限とする確定申告なのです。

8 転勤などの一時的な引越しの時はマンションを売った方がいい?それとも賃貸に出すべき?

転勤が決まってマンションを賃貸に出す人の多くは、転勤から戻ったらまたそのマンションに住もうと考えているはずです。そのような場合は、定期借家契約で賃貸することをおすすめします。

定期借家契約とは、契約期間に定めを設けた借家契約のこと。つまり、期間限定で賃貸することができる契約です。転勤期間に合わせた定期借家契約を結んで、転勤から戻るタイミングで入居者に退去してもらえば、退去後に家主はそこに住むことができます。

短期の転勤では重宝する制度なので、活用してみてはいかがでしょう。短期とはいえ、マンションを使わない期間は家賃収入を得ることもでき、マンションの有効活用にもつながります。

即金で家を売る。すぐに家を売りたい人が注意する事

即金で家を売る時の注意点。すぐに家を売りたい人が注意する事

家を売る時には、売主の都合により即金で家を売却したい場合もあります。結論から言うと、即金で家を売却する方法はありますが、それにはリスクも伴います。そのため、きちんとリスクを理解した上で、少しでも高く売る方法を実践する必要があるのです。

即金で家を売る時の注意点

1.即金で家を売る時の注意点まとめ

即金で家を売る時には以下の点に注意しましょう。

  • ・買主に足元を見られることがある
  • ・即金で家を売る「方法」はあるがリスクもある

これら2点に関して良く理解した上で即金での売却に臨みましょう。即金での売却は通常の売却とは異なるため、リスクが伴うのです。

2.即金で家を売ると足元を見られる?

まず、即金で家を売る時には買主に足元を見られやすいです。

なぜなら、「即金で売りたい」という場合には、何かしら早めに現金化したい理由があるからです。たとえば、新築不動産を売却して、ある期日までに売却しなければローンが承認できない場合などです。

仮に、住宅ローンを組んで新築マンションを購入して、9/30に引渡しをされるとします。

このとき、新しい家の住宅ローンの融資条件は、今の家が8/31までに引渡しされているという前提です。つまり、今の家を8/31までに売却して今の家の住宅ローンを完済していることが、新築マンションの住宅ローンの融資条件ということです。

言い換えると、8/31までに今の家を売却して引渡しができないと、「違約」になってしまい手付金は没収されてしまうというワケです。

このようなときには、必ず8/31までに家を売却したいです。仮に、8月を過ぎた時点で今の家が売却できていなければ、買主が現金での即金支払いでないとスケジュール的に厳しいです。

そのため、買主から厳しい値引き交渉をされても受けざるを得ない状況だということです。そのため、結果的に売却金額は下がってしまうというワケです。

住宅ローンが払えない?住宅ローンが残ってる時の任意売却と家の売却

3.即金で家を売れることはある?

即金で家を売れることはありますが、一般個人が即金で購入することは難しいです。

なぜなら、何千万円もする家を、現金の一括支払いで購入する個人が少ないからです。また、どうしても即金で売却したい場合には、広告に「現金での即金購入者優遇」などの表示をする必要があります。

ただ、この方法で不動産を売却すると、前項のように足元を見られるリスクが高いです。さらに、広告の規定上、表現方法が難しいという点も理解しておきましょう。

4.少しでも家を早く売ってお金にする方法

家を売ったお金

少しでも家を早く売る方法は、前項で言ったように一般個人は難しいので不動産会社に「買取」をしてもらうという方法がメジャーな方法です。

とはいえ、買取は嫌だという人のために、一般個人に即金で売却する方法も解説します

4-1不動産会社に買取をしてもらう方法

家の買取をする不動産屋

買取とは、不動産会社が物件を「買い取る」ことをいいます。

不動産会社はリノベーションなどをして転売するか、そのまま何もせずに転売することを目的に物件を買い取ります。

そのため、買取をするデメリットとしては、「相場価格の7割~8割程度まで売却金額が下がる」という点です。不動産会社も相場価格で買い取ってしまうと、転売するときには相場価格以上で売却しなければいけません。

一方、不動産会社が買い取りを行うときには、基本的には現金で買い取ります。また、仮に融資を受けるとしても、一般個人が住宅ローンを組むよりは格段に早いスケジュールで売却できます。

もし、不動産会社が現金の即金買取をした場合には、売買契約から引渡しまで、最短数日で完了します。

流れとしては、査定、申込・契約、引渡です。査定と申込は同日にできるので、仮に申込と契約までの期間が数日だとすると、査定~引渡しまで1週間前後で完了させることも可能なのです。

一般個人に即金で個人売買

一方、一般個人に即金で売却するためには、とにかく現金の即金購入できる人を集客しなければいけません。

そのため、相場価格より安く売り出し価格を設定して、たくさん集客をすることが重要です。相場価格より10%も下げれば、集客は割と来ると思います。

しかし、そこで現金即金購入の人が現れる保証はないので、最終的には買取も加味した上で売却活動を行いましょう。

5.早く家を売る場合でも高く売れることはある?

早く家を売る場合でも、高く売れることはあります。しかし、不動産に限らず「モノ」を売る時は全てそうですが、「早く売りたいなら安くなる」は鉄則です。しかし、以下の点に注意すれば少しでも早く売ることができます。

  • ・買取の査定依頼は複数社行う

イエイ不動産の真の口コミが知りたい方の為の実際の査定の流れまとめ

一括査定で家を売るのであれば家がすぐに高く売れる可能性があります。

業者同士が競り合いを行うので営業マンから電話が来たら見積もり額だけ一斉に全員に聞けばいいのです。

大体の見積もり相場がそれだけでわかってしまうので、1円でも高く、またすぐに家が売れる可能性が急激にあがります。


家の一括査定については以下からどうぞ

 

  • ・顧客を抱えている不動産会社を選ぶ

家を売る時の不動産屋の選び方

まず、買取をするときでも、複数社に査定依頼をしましょう。買取金額の査定額は、そのまま決済金になります。また、不動産会社によって買取金額が異なることは多いので、5~6社程度に査定依頼をすることをおススメします。その中で、一番高い査定額を提示した不動産会社に買い取ってもらいましょう。

また、一般個人に売る場合には、そもそもそのエリアで探している顧客を多く抱えている不動産会社を選ぶことです。そうすれば、集客が多くなりやすいからです。顧客を多く抱えているかは、「直近の売却実績」が大切です。直近の売却実績があるということは、少なくとも直近でそのエリアでの集客活動をしていたということだからです。

家を売る時には悪徳不動産屋に注意しよう

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家を売る時には悪徳不動産屋に注意しよう

家を売る時には、大抵の場合不動産屋に家の仲介を依頼します。その不動産屋が、場合によっては質が悪く「悪徳不動産屋」の可能性もあります。しかし、悪徳不動産屋に仲介を依頼してしまうと、売却が思うように進まないどころか、支払わなくても良いお金を請求される場合もあるのです。

1.悪徳不動産屋の特徴

悪徳不動産屋とは、以下のような不動産屋のことを言います。

  • ・囲い込みをする不動産屋
  • ・むりやり媒介契約を取ろうとする不動産屋
  • ・仲介手数料以外の料金を請求する不動産屋

まず、囲い込みとは、ほかの不動産屋に物件を紹介しないことです。たとえば、ほかの不動産屋が「自社の顧客で御社が仲介している物件を検討しそうな人がいます。物件見学できますか?」と問い合わせが入ったとします。そのときに、見学できるにも関わらず「検討者がいるので見学できません」と断るのです。

そうすれば、ほかの
不動産屋に仲介されることはないため、売主・買主の両方から仲介手数料がもらえるというワケです。

また、レインズなどから情報を聞きつけ、ほかの不動産会社と媒介契約を結んでいるにも関わらず、「仲介手数料安くするのでウチと媒介契約結びませんか?」と持ち掛けてくる不動産屋も注意が必要です。これは明らかにルール違反であり、モラルの低い不動産屋のためトラブルが発生しやすいです。

さらに、仲介手数料以外の「広告費」などを請求してくる不動産屋も注意しましょう。

原則、広告費は売主ではなく不動産屋が支払います。仮に、有料になる広告に関しては、必ず事前に確認するというルールがあるのです。

2.悪徳不動産屋に騙されないために

不動産屋に騙されない人のイメージ

このような不動産屋に騙されないためには、「理解しておく」ことが大切です。

まず、「囲い込みをする不動産屋」に関しては、レインズの登録をしているか確認しましょう。レインズに登録すればほかの業者も物件情報を見られるため、囲い込みをする不動産屋はレインズに掲載するのを遅らせるのです。そのため、遅滞なくレインズへの掲載を促すのは効果的です。

そして、ほかの不動産屋と媒介契約を結んでいるのに、「今の不動産屋とは媒介契約を解除して、うちと媒介契約結びましょう」と持ち掛けてくる不動産屋は相手にしないことが得策です。

不動産屋を選ぶ時は慎重さが必要です。

家を売る時の不動産屋の選び方

また、広告費に関しては、「売主が負担する必要はない」という点を理解しておくことです。媒介契約締結時に、一応不動産屋に確認を入れるのも、このような不動産屋に騙されないための良い方法です。

家を売る時の手付金の相場と種類

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家を売る時の手付金の相場と種類

家を売る時には、売買契約締結前に買主から「手付金」を預かります。この手付金は、実は重要なお金になるので、売買契約締結までにその役割を理解しておきましょう。

家の手付金を払う人

1.手付金はどのくらい払うの?

一般的には、手付金額は物件価格の5%~10%程度です。宅地建物取引業法上は、手付金は「物件価格の20%以内」と定められていますが、20%で設定することは少ないです。理由としては、単純に買主はそこまで高額な金額を売主に預け入れたくないと思うからです。

そもそも手付金とは、買主から売主に預け入れる金額です。たとえば、以下のような資金計画で物件を売買するとします。

・物件価格3,300万円

・頭金800万円

・住宅ローン2,500万円

このとき、3,300万円の10%である330万円を手付金額に設定したとします。そのとき、買主はこの手付金330万円を売買契約締結までに、売主の口座に振り込むか現金で支払います。ただ、この金額はあくまで買主に預け入れる金額なので、頭金である800万円に充当されるお金なのです。

このように頭金が多い場合には、手付金が20%でも大きな問題はありません。この場合の「手付金20%」とは660万円(3,300万円×20%)になるので、そのまま頭金に充当できるからです。

しかし、仮に頭金が800万円でなく200万円であれば、手付金20%である余剰金430万円(660万円-200万円)は、売主から買主に返還されます。むしろ、このような場合には、売主も返還するのは面倒なので頭金の200万円を手付金として設定する場合が多いです。そのため、一般的に手付金額が売却金額の20%になることは少ないのです。

2.手付金の種類

解約手付金と家の解約

手付金には大きく分けて「解約手付」「違約手付」「証約手付」の3種類があります。

解約手付とは、売主と買主がお互い「解約できる」という条件を「手付金をどうするか」で合意している手付金のことです。一般的には以下の内容で合意しています。

・買主の自己都合での解約は手付金没収

・売主の自己都合での解約は手付金を返還し手付金額と同額を支払い

つまり、売主も買主も手付金額を支払うことで、お互いの意思によって契約解除ができるのです。

一方、「違約手付」とは、自らの意思で解約するのではなく、違約による強制解約の場合です。たとえば、「残債金を支払わない」などは違約による強制解約に該当します。このようなときにも、解約手付と同様に手付金の支払いが発生する上に、別途「違約金」が発生します。

最後の「証約手付」とは、違約手付とほぼ同じです。ただ、違約手付は「違約金額」を定めているのに対して、「証約手付」は違約金額の規定はありません。そのため、予想以上に違約金がかかる場合もあります。

不動産の売買においては、手付金は「解約手付」の役割を担います。

その時にかかる費用などは以下から見てみて下さい。

家を売る時にかかる初期費用

一階のマンションは売れない?一階のマンションでも売却する方法

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一階のマンションは売れない?一階のマンションでも売却する方法

マイホームとしてマンションを買う際に、やはり人気は上層階です。

出来れば最上階、悪くても2階以上という希望される方は多いと思います。

しかし、すでに1階以外の他の階が売れていたり、購入価格が安いという理由で止む無く1階を買われる場合もあります。又、エレベーターが無いマンションだと子供が出来た時の荷物の上げ下げが面倒という理由で1階を選ぶ方もおられます。

しかし、マンションを売る場合に一般的に一階は売れにくいというイメージが強く、実際に2階以上の階と比べると価格も下げないと売れないことも多いです。

では、一階のマンションは売れないのでしょうか。

今回は、一階のマンションが売れない理由、実際にはどうすれば売却することができるかについてお話ししたいと思います。

一階のマンションを高く売りたい方は以下をどうぞ


マンションの一括査定については以下からどうぞ

 

 一階のマンションが売れない理由

日当たりの悪いマンション

何故他の階に比べ、一階のマンションはなぜ人気がなく売れないのでしょうか。

それには一階ならではのデメリット、防犯面、日当たりが悪いなど多数あるからです。
その為、一階を購入される方は、いくつかのデメリットは目をつぶることができないと購入は難しくなります。

しかし、一階ならではのメリット、専用庭があるなどもありますので、その部分が重要だと考えられる方にとってはお買い得になることも多いです。

 一階のマンションのデメリット

では、一階のマンションのデメリットにはどういったものがあるのでしょうか。

・防犯面が心配

マンションに入る泥棒
一階に住みたくない理由として一番大きいのがやはり防犯面です。

ベランダ側が道路に面していたり、垣根が低いと泥棒や強盗に入られないか心配です。

特に女性が多い家庭などは洗濯物を干すのも気を使います。

最近ではオートロック付、24時間警備サービスなどセキュリティ面で充実しているマンションも多く、そういったマンションであれば防犯面も安心です。

・プライバシーの問題

ベランダや窓が通りに面していると通行人やトラックなどが通ると目が合ってしまうなど部屋の中が丸見えになってしまいますので、カーテンをしておかないとプライバシーが守れないなどストレスになることも多いです。

・日当たりが悪い、湿気が多い

家族が多いと洗濯物が乾かないのは、家事を預かる奥様にとっては非常にストレスになります。特にマンションがたくさん建っているエリアだと隣のマンションの陰に入ってしまい、一日中太陽の光が入らないこともあります。
又、日が当たらない為、冬などは地面に近い分湿気が多く、気が付いたら押入れがカビだらけということもあります。結露やカビ対策が必要となりますので嫌がる人も多いと思います。

最近では浴室乾燥や床暖房が標準装備されているマンションも多いので、そういった設備があればこの問題はクリアできると思います。

・水害に弱い、地震の際に怖い

地震で揺れてるマンション

昨今では各地で集中豪雨の被害も多く、一階だと浸水が心配です。又、東日本大震災などの大型地震の際に一階が崩れて無くなってしまった建物などもあった為、地震による被害が心配です。

・眺望が悪い

せっかくマンションに住むのであれば、最上階の見晴らしの良い部屋に住みたいと思う方も多いはずです。一階では眺望は期待できません。

・蚊やゴキブリなどの虫が多い

一階のマンションに入ってくる害虫

最近の蚊はエレベーターで上がってくるなどと言われますが、やはり圧倒的に蚊が多いのは垣根や植樹のある一階です。水場が近くにあるようなところだと蚊の対策が大変です。

・上から物が落ちてくる、タバコの灰が気になる

やはり最階下の為、上から何か落ちてくるということは避けられません。ベランダで用事をしていて、上階の人が布団を叩いたりするとホコリが落ちてくることもありますし、特に気になるのはタバコの灰です。蛍族と言われるお父さん達は室内でタバコが吸えないのでベランダに出てタバコを吸います。タバコの灰がふとんに付着していたりすると非常に気分が悪いです。

・車の騒音、排気ガス

排気ガスが入ってくる一階のマンション

大通りに面しているマンションなどであれば、車の騒音、特に排気ガスは気になります。排気ガスで洗濯物が汚れるということもあり、外で洗濯物が干せないというような事態にもなります。

他の階にはない、こういった様々な理由によって一階は敬遠されることが多くなっています。

 一階のマンションでも高く売れるマンションがある?

そんなデメリットの多い一階ですが、一階のマンションでも高く売れるマンションはあるのでしょうか。

一階でも専用庭やカーポートなど一階にしかない特別仕様の場合や一階でも前面道路から少し高くなっている中二階のような作りであれば一階というデメリットもなく、高く売ることができます。

特に専用庭は人気で、通常マンションであれば庭でガーデニングやテーブルを置いてくつろぐといったことは出来ませんが専用庭があればそれが出来ます。

又、ベランダだとどうしても窮屈な感じがしますが、専用庭の場合は開放感もあります。

やはり、どんな物件もそうですが他にない特徴があり、それをメリットと感じていただけると買う方も高くても買う気になります。

一階だからといって諦めるのではなく、床暖房が付いているなどメリットをアピールすることで一階でも十分売却は可能です。

マンションを高く売るコツ

 一階のマンションのメリット

一階のマンションのメリット

では、一階のマンションにはメリットがどういったものがあるのでしょうか。

・専用庭がある

一階のマンションにある庭
単にベランダであれば一階だと日当たりが悪いなどデメリットですが、専用庭であれば、人気も高く、売却時にアピールポイントになります。

専用庭があるとガーデニングや家庭菜園も出来ますし、夏に家庭用プールも出来ます。

マンションによってはバーベキューなどもOKのところもあり、ホームパーティ好きの方だと非常に喜ばれます。

そういった形でマンションではありますが戸建て感覚で使えるので、専用庭があれば逆に一階の方が良いと考える方も多いです。

マンションの売却資料に写真を掲載してもらうなどしっかりアピールしてもらいましょう。

・騒音を気にしなくても良い

子どもが2人以上など多いご家庭の場合、特に幼稚園や小学校の間は2階以上だと階下の住民に非常に気を使います。

騒音は、集合住宅で一番多い問題でもあります。子どもが多いとどうしても走り回ったり、飛んだり跳ねたりと階下へ音が響き、下の人からクレームということも多くあります。

自分も子供がいるので仕方ないという寛大な方だと良いのですが、神経質な方だと毎日押しかけてこられるといったケースもあります。

マンションのような共同生活をする場においてご近所さんと揉めるのは避けたいところです。

その点、一階であれば下への音を気にする必要はないので安心です。

・子どもの落下事故や物を落としてケガをさせることがない

昨今でも幼稚園児がベランダの柵を乗り越えて転落する事故が後を絶ちません。特に仕事で子どもを家に置いておかないといけない家庭であれば非常に気を使うところです。

又、子どもがイタズラで物を下に投げてケガをさせてしまったり、何かの拍子で落としてしまったものが車の上に落ちて屋根がへこんだということになれば大変です。

一階であればそういった心配がありません。

・外に出るのが楽ちん

一階であれば、エレベーターを待つこともなく外に出ることが可能です。

・荷物の運搬に便利

大きな荷物やまとめ買いなどして荷物が多い場合、車から自宅まで何往復もしないといけない場合があります。エレベーターのないマンションだと荷物を持っての往復は本当に嫌になります。ゴミ捨てなども週2回程度ですが量が多いと何往復なんてこともあります。一階であればそういった場合でも荷物を運ぶのに便利です。

頻繁ではありませんが、大きな家電やベッドなど購入した際も便利です。

・水回りのトラブルで迷惑をかけることがない

水回り、特にお風呂の水を出しっぱなしによる水漏れ事故も多いトラブルの一つです。

2階以上であれば、自分だけでなく階下の人にも迷惑をかけます。保険で対応出来れば良いですが、高層階で下の方まで水漏れが起こってしまったとなると大変です。

一階であればそういったトラブルも気にすることはありません。

売れない一階のマンションを売却する方法

一階のマンションを売ろうとしている人

一階のマンションが売れない理由はやはりデメリットが多いからですが、デメリットを失くす、又はメリットを上手にアピールすることが出来れば一階でも十分売却は可能です。

ではどういった方法があるのでしょうか。

・専用庭等メリットをアピールする

一階のマンションにある庭
専用庭は人気が高く、アピールポイントとしては非常に有効です。

専用庭があってもアピールしなければ、物件の情報を見ただけではお客様はわかりません。

売却を任せる不動産会社に協力してもらい、写真を載せてもらう、掲載記事にアピールポイントとして書いてもらうなどし、お客様に訴えることが出来ればで高く買ってもらえます。

・床暖房や浴室乾燥機をつける

リフォーム費用は掛かりますが、その分高く売れれば問題ありません。

一階のデメリットのうち、結露やカビ、底冷えなどは床暖房をつけることであす程度解決できます。又浴室乾燥機をつけることで日当たりの悪い部屋でも洗濯物が乾きますので、日当たりの悪さはカバーできます。

・価格を下げる

この辺りは最終手段ですが、一階であっても他の階に比べてリーズナブルであると感じれる価格であれば買い手が付きます。相場家賃より下げることで売却期間を短くすることが出来ます。

最後に

マンションを売却する場合、やはり重要なのは自分のマンショのどこがアピールポイントなのかを探すことが重要です。

一階はデメリットも多いので、広告に載せてもらうだけでは2階以上に比べて反響を取ることができないでしょう。

一階のマンションを売却する為には、不動産会社にも協力してもらい、一階ならではのメリット、専用庭がある、騒音を気にしなくても良い、子どもにも安心などのコメントを広告にきちんと入れてもらい、お客様にアピールしてもらいましょう。

又、少しでも高く売りたいということであれば、床暖房や浴室乾燥機をつけるといったリフォームも有効な手段です。

マンションの一階だからといって諦めずに、そのマンションの良いところを少しでもアピールすれば売却することが出来ると思います。

東京都内の家を高く売る方法と高く売れるエリア

東京都内の家は、比較的高く売りやすいです。そんな東京都内の家を「高く売る」ためには、「そもそもなぜ東京都内の家は価値があるのか?」を理解しておきましょう。今回は、その「理由」を解説します。

東京

1.東京都内の家は高く売れる?

東京都内の家を高く売る方法と高く売れるエリア
冒頭でいったように、東京都内の家は全体的に高く売りやすいです。

その理由は「需要と供給」のバランスにあります。東京都内は、住宅もたくさんあり人口も多い場所です。そのため、「供給」である「売り物件」も多いですが、「需要」である「購入検討者」も多いのです。そのため、都内であれば大抵のエリアで「需要」はあるため、家の売却価格は下がりにくいのです。

東京の家を今すぐ高値で売りたい方は以下をご覧下さい。


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2.都内の「高く売れる家」の特徴

立地のいい位置にある価値の高い家

都内で高く売れやすい家の特徴は以下の物件です。

・管理がしっかりしている家

・修繕計画の精度が高い家

・商品的な価値が高い家

まず、管理がしっかりしている家は、清掃が行き届いています。一戸建てであれば、庭や駐車場などの管理は売却金額に影響します。また、マンションであれば、外部廊下やエントランス、そして駐輪場などの共用部のキレイさに差が出てきます。

さらに、修繕がしっかりしている一戸建てやマンションも高く売りやすいです。先ほど言った通り、都内の家は「供給」自体も多いです。そのため、競合物件が多いため、「管理」や「修繕」などの細かい部分も比較対象にされるのです。

また、「競合物件が多い」という観点で、商品的に価値が高い家も高く売りやすいです。たとえば、水まわりの仕様・設備グレードが高いなど、室内で「売り」があれば、積極的に購入検討者に伝えていきましょう。

相場に比べると高く売りやすいという事ですね。

相場については以下からどうぞ

家を売る時の相場とは?調べ方を徹底解説

3.東京の家で高く売れるエリアはどこ?

不動産業界では、東京都内で不動産価値が高いエリアは、都心3区、都心5区、都心6区と呼ばれています。都心3区は千代田区、中央区、港区です。このエリアは東京の中心であり、交通利便性もステータスも高いエリアになります。

この3区に「新宿区」「渋谷区」を加えたのが都心5区となります。都心5区も利便施設が多く、アクセスも良いので人気があります。さらに、ここに「文京区」を加えたものが都心6区と呼ばれているのです。文京区は教育水準も高いエリアなので、ファミリータイプにも人気のあるエリアになります。

ほかには、「居住」という観点では、城西エリアや城南エリアも人気です。城西エリアとは、具体的には世田谷区などを指します。

世田谷区には閑静な住宅街が多く、「静かさ」を求めている人には人気のあるエリアです。一方、城南エリアとは目黒区などを指します。目黒区は交通利便性と住宅街が両方あるため、騒がしすぎず便利な点が人気の理由です。

家を売る時にかかる初期費用と費用一覧。

家を売る時にかかる初期費用と費用一覧

家を売るときには、色々と初期費用がかかります。家自体が一千万円単位の金額になるので、初期費用金額も百万円単位の金額になります。

そのため、家を売るときには初期費用額も把握しておかないと、精度の高い資金計画を立てることができません。そこで今回は家を売るときにかかる初期費用を解説します。

1.家を売る時にかかる費用一覧

1 1.家を売る時にかかる費用一覧

家を売るときには、以下の費用がかかります。

・仲介手数料

・登記関係費用

・印紙税

・その他費用

仲介手数料と印紙税については後述します。

登記関係費用とは、登録免許税と司法書士報酬の2つです。登録免許税とは、登記をする際にかかる費用になります。家を売るときの「登記」とは、抵当権を抹消するときの登記になります。

1-1登記関係費用

1.1 1-1登記関係費用

住宅ローンを組むときには、金融機関はローンを融資した物件を「担保」にします。

その担保の証明のために、金融機関は物件に「抵当権」を設定するのです。その抵当権を抹消する登記にかかる登録免許税は、1物件あたり1,000円になっています。

また、抵当権抹消登記をするときは、基本的に司法書士に登記手続きを依頼します。その司法書士に支払う報酬料も「登記関係費費用」に含まれています。金額は司法書士によって異なります、概ね5万円前後になります。

1-2その他費用

1.2 1-2その他費用

その他費用として意外とかかる費用は、引っ越し費用や家具・家電の処分費用です。

マンション売却時の引越しの猶予期間とするべき事

単身者の方であれば、数万円から引っ越しはできますが、ファミリータイプの家の場合には10万円を超えることも多いです。

また、家具や家電が大きいモノであれば、専門業者に引き取り依頼をする必要があり、場合によっては処分費用もかかってきます。

この引っ越し費用や家具・家電処分費用は、会社や時期によっても金額が異なります。そのため、なるべく早い時期に見積もり依頼をしておき、複数社比較することをおススメします。

2.仲介手数料

2 2.仲介手数料

不動産を売却するときには、大抵の場合不動産会社に仲介を依頼します。

その不動産会社に「報酬」として支払う費用が「仲介手数料」になります。仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で以下のように決まっています。

・税抜き物件価格が200万円以下:物件価格×5%

・税抜き物件価格が200万円超~400万円以下:物件価格×4%+2万円

・税抜き物件価格が400万円超:物件価格×3%+6万円

上記で算出した金額に消費税がかかった金額が、正式な仲介手数料になります。

仮に、税抜き3,500万円で物件を売却したとします。その場合には「(3,500万円×3%+6万円)×消費税1.08」となり、1,198,800円が仲介手数料の上限となります。あくまで「上限」なので、1,198,800円以下の金額であれば、いくらで設定しても構いません。

また、仲介手数料は上記の「上限」で請求する不動産会社も多いですが、最近の不動産会社は仲介手数料を低くしている会社もあります。不動産会社を選ぶときには、仲介手数料率も比較して選択しましょう。

3.結構かかる印紙代!?

3 3.結構かかる印紙代!?

また、家を売却するときに「印紙代」がかかってきます。

印紙代とは、経済取引における「書面」についてかかる税金であり、不動産取引においては「売買契約書」が印紙税の課税対象です。

印紙を納税する方法は、「印紙」を購入して書面に貼付し、割り印することで納税したと見なされます。

印紙自体はコンビニでも売っていますし、高額な印紙は郵便局で購入できます。また、印紙の費用負担については、売主・買主が折半する場合もあります、一方が全額負担する場合もあります。印紙税に関しては以下の通りの金額です。

税抜き物件価格100万円を超~500万円以下:1千円

税抜き物件価格500万円を超~1千万円以下:5千円

税抜き物件価格1千万円を超~5千万円以下:1万円

税抜き物件価格5千万円を超~1億円以下:3万円

こちらの記載してある印紙税は、軽減税率を適用した金額です。軽減税率を適用できるかは、国税庁ホームページ※1を確認ください。

※1印紙税

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/inshi/08/10.htm

家の売却にかかる費用の一例を紹介

4 家の売却にかかる費用の一例を紹介

家を売却する際は不動産会社に支払う仲介手数料、契約書に貼り付けする印紙代金、抵当権抹消登記費用、税金、もしローンが残っていればローン残債を支払う必要があります。

①仲介手数料

4.1 ①仲介手数料

建物売却を不動産会社に依頼した時に、不動産会社が取引を成立させた際の報酬金額になります。

②印紙代金

4.2 ②印紙代金

印紙とは法律に基づき契約書などの課税文章に貼り付けするものです。建物売却であれば、売買契約書等に貼り付けることになります。

③抵当権抹消登記費用

4.3 ③抵当権抹消登記費用
抵当権とは、住宅ローンを組んで融資を受ける代わりの、不動産に関する銀行の担保権のことです。もし、ローン返済が滞れば金融機関は抵当権を実行することで不動産を競売等にかけてローン残債にあてがうことになります。

抵当権はついている物件は売却益でまずローン残債を返して抵当権の抹消登記申請という抵当権を消滅させる手続きをする必要があります。

④税金

4.4 ④税金

家を売却した際に買ったときより安く売れれば税金はかかりません。但し、家を購入した時より、高く売却できた場合は税金の支払いが必要になるケースがあります。

⑤ローン残債

4.5 ⑤ローン残債

売却時点で残っているローンのことを指します。ローンの残っている不動産を売却する場合は、売却金額でローンを完済できること見込みがついてから売却を検討しましょう。

抵当権抹消登記費用内訳がかかる事も

5 抵当権抹消登記費用内訳がかかる事も

抵当権がついたままでは、家が金融機関の担保に入ったままです。抵当権を消滅させるには、ローン残債をすべて返済する必要があります。そして、その証明として抵当権を抹消した事実を公示するため抵当権抹消登記を行います。

抵当権抹消登記は司法書士という、登記の専門家に依頼することになります。

必要書類
抵当権抹消登記申請書・・・司法書士が作成します。
登記原因証明情報・・・何故そのような登記が行われるか事実を証明する書類です。この場合は金融機関から、ローンをすべて返済した際に発行される弁済証明、抵当権放棄証書などが挙げられます。

登記識別情報・・・抵当権設定契約書のことを指します。
代理権限証明情報・・・登記を司法書士に代理依頼する際の委任状です。

通常これらは金融機関を介して司法書士に依頼し、司法書士が作成して法務局に申請を行います。

仲介手数料がかかるタイミングはいつ?いつ払えばいい?

6 仲介手数料がかかるタイミングはいつ?いつ払えばいい?

不動産業者を介して家を売却する時は、取引成立の際に不動産会社へ報酬を支払う必要があります。不動産会社の報酬は宅建業法という法律で規制されており上限額が設けられています。

仲介手数料の料率

6.1 仲介手数料の料率
 

仲介手数料の上限額
取引額 報酬額(税抜き)
取引額200万円以下 取引額の5%以内
取引額が200万円を超え400万円以下の金額 取引額の4%以内
取引額が400万円を超える金額 取引額の3%以内

 

不動産会社か仲介を受ける場合、報酬の半額が先払い、残りを取引終了時に支払うというケースが多いです。なお、物件価格が400万円以上であれば物件価格×3%+6万円+消費税で算出することができます。

仲介手数料の計算例

6.2 仲介手数料の計算例

土地付き家の売却金額が2000万円の場合、不動産業者報酬は次のように計算します。

①報酬額が200万円以下の部分についてまずは計算を行います。

200万円×5%+消費税=100,000円+消費税

②続いて取引額が200万円を超え400万円以下の金額の部分について計算します。

200万円×4%+消費税=80,000円+消費税

③最後に400万円以上の部分について計算を行います。

1,600万円×3%+消費税=480,000円+消費税

④1,500万円の報酬額は①②③の合計金額570,000円+消費税となります。

印紙税額はどのくらいかかる?

7 印紙税額はどのくらいかかる?

不動産の売買は契約書として取り決めを書面に残すことになりますが、これら契約書には法律に基づいて「印紙」を貼り付け「印紙税」を納付しなければなりません。

 

 

記載金額 不動産売買契約書
1万円未満のもの 非課税
10万円以下のもの 200円
50万円以下のもの 400円
100万円以下のもの 1, 000円
300万円以下のもの 1, 000円
500万円以下のもの 2,000円
1,000万円以下のもの 10,000円
5,000万円以下のもの 20,000円
1億円以下のもの 60,000円
5億円以下のもの 100,000円
10億円以下のもの 200,000円
50億円以下のもの 400,000円
50億円を超えるもの 600,000円
記載金額のないもの 200円

印紙を貼り付けないと契約は無効?

7.1 印紙を貼り付けないと契約は無効?

不動産の売買契約書を作成しているにも関わらず、印紙を貼付しないと契約は無効になるのでしょうか。

実は印紙を不動産の売買契約書に貼り付けしていなくても、契約が無効になる事はありません。そのため、印紙を貼付しなくても売買契約は有効に成立しています。

但し、契約が成立して売買契約書を作成しているにもかかわらず、法律によって定められた印紙の貼付をしていない場合は、貼付すべき印紙以上の金額の税金を支払うことになる恐れがあります。

処分費用や解体費用

8 処分費用や解体費用

家を更地で売却する場合は建物の解体費用がかかります。坪当たり2万円~4万円が相場となっています。

また、家の構造によっても解体費用は変わります。東京都内の参考価格では、木造住宅では坪当たり3万円~4万円、鉄骨構造では坪当たり4万円~5万円、RC構造であれば5万円~6万円となります。

家屋解体は作業環境、がれき類など、産廃物の発生量も価格に影響してくるため、坪単価の相場以上の価格になることもあります。

例えば住宅密集地で解体作業をする際に、道理が狭くうまく車両が往来できないような環境では解体作業の効率が落ちてしまい工期が長くなります。工期が長いとその分解体費用が高くなります。

譲渡益課税がかかる事もある

9 譲渡益課税がかかる事もある

家を売却した場合譲渡益課税が発生するケースとそうでないケースがあります。

①購入時より物件が高く売れた場合

9.1 ①購入時より物件が高く売れた場合

この場合は確定申告をする必要があります。但し、もし利益がでていたとしても以下の特例があり税金を軽減することができます。

1) 居住用財産の3,000万円特別控除

9.1.1 1) 居住用財産の3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合は、所有期間の長さ関係なく最高で3,000万円の控除を受けられる場合があります。但し、一定の要件に当てはまっている必要があるため国税庁のホームページ等で条件を確認しておく必要があります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

2)居住用財産売却による軽減税率の特例

9.1.2 2)居住用財産売却による軽減税率の特例

マイホームを売却した場合、一定の要件に合致すれば、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する特例を受けることがで可能です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm

②購入時より安く売れた場合

9.2 ②購入時より安く売れた場合

確定申告の義務はありませんが、確定申告することで税金の控除を受けられる場合があります。

確定申告の時期は毎年2月16日~3月15日までです(土日と重なる場合はずれこむ場合もあります)。家を売った年の翌年の申告する必要があります。

引越しでかかる費用。仮住まいや宅配ボックスなどを借りるのにもお金がかかる

 

引越しの作業にかかる費用 内容
引越し料金 引っ越し業者へ支払う料金です。2月~4月などは繁忙期価格が高めです。
不用品の処分費用 引っ越しの際に、不要な家財を捨てる際の処分費です。粗大ごみであればリサイクル料金等がかかります。
オプションサービスの料金 引っ越し業者の有料オプションを利用する場合に発生します。例えば不要な家財の処分などをオプションで依頼できる場合があります。
梱包資材の料金 ダンボールやガムテープといった梱包資材を自分で用意する場合必要になります。但し最近の引っ越し業者では無料サービスで梱包資材を提供してくれる業者も増えています。
作業員への謝礼 1000円程度が相場です。
挨拶の手土産 お世話になったご近所さんなどがいれば、お菓子やタオルなど手土産をもって挨拶に行く習慣があります。
新しい家具、電化製品、ガスコンロ 新居で新しく必要になる家具、家電などがあれば購入費用が加わります。

 

もし、引っ越し先にすぐに住むことができない場合仮住まいの家賃等が発生します。また、宅配ボックスなどを利用する場合も別途費用がかかるでしょう。

リフォーム費用がかかる事もある

10 リフォーム費用がかかる事もある

家を売却する際に、リフォームをして売却した方が売れやすくなる、或いはリフォームしないと買い手がつかないというような物件があります。

一般的には築30年の物件の場合家屋評価はほぼ0円です。特に木造建築の家屋の場合は築20年で家屋の価値が0円になります。このような物件をリフォームする場合は、部分的なリフォームであれば約200万円~500万円が相場です。大規模なリフォームであれば、1000万円以上かかることも想定されます。

住宅ローンの残債がかかる事も

11 住宅ローンの残債がかかる事も

住宅ローンが残っている場合、住宅ローンを完済する必要があります。住宅ローンを完済しなければ金融機関の抵当権がついたままの物件となり、買い手がつきません。

抵当権とは銀行はお金を貸す代わりに、家に設定する担保権を指します。もし、住宅ローンの支払いができなければ、銀行は抵当権を基に不動産を売却して貸した代金を回収します。

不動産を売却する際は、ある程度査定金額に目途を付けて売却金額でローンを完済できることを調べてから検討すると良いでしょう。もし、売却益でローン完済ができない場合は次のような方法を検討しましょう。

①住み替えローン

11.1 ①住み替えローン

これは、今の家を売却して新しい家に住む場合利用できます。新しく購入する家のローンに残ったローンを上乗せできるとうものです。但し、相当なローンを背負うことになるケースも多く負担が大きいと言えます。ローン審査もかなり厳しいため注意が必要です。

②つなぎローン

11.2 ②つなぎローン

つなぎローンとは家の売却代金が入金される前に、新しく購入した物件の代金を支払わなければいけない時に利用します。

③無担保ローン

11.3 ③無担保ローン

利率がとても高いのですが、売却金額でほとんどローンを返せた人であれば利用することが可能です。残った僅かな金額は無担保ローンで対応できないか金融機関に相談してみると良いでしょう。