家を売る時には、必ずしも売主が居住中とは限りません。空家の状態で売るというケースもあります。特に近年では「空き家問題」と言われるくらい、空き家が増えていることが社会問題になってきています。そこで今回は、空き家売却の「メリット・デメリット」を踏まえた上で、空き家を売るための「ポイント」を詳しく解説していきます。
1.空き家を売る方法
空き家を売る方法は、基本的に通常の家を売る方法と同様です。そのため、空き家を売るときには以下のような流れになります。
・机上査定、実査定を行う
・不動産会社と媒介契約を結ぶ
・売却活動を行う
・申込、契約を行う
・物件の引渡
1-1名義人が異なる場合
注意点としては、名義人が異なる場合などです。たとえば、親御さんが所有している空き家を、親御さんの代わりに売却するときには、「委任状」が必要です。委任状とは、「あなたにこの家の売却を『委任します』」という書面です。
この委任状がないと、「媒介契約」「売買契約」「引渡し関連手続き」をすることができません。そのため、売りたい空き家の名義人でない場合には、仲介を依頼する不動産会社に相談しましょう。
1-2不動産会社選び
空き家を売却する場合には、不動産会社選びも気を付けなければいけません。なぜなら、空き家が自宅より遠ければ、鍵の管理などを不動産会社に任せる可能性があるからです。通常の家の売却は、その家に居住中であるので、見学希望者が来ても問題ありません。
しかし、空き家が遠方の場合には、見学希望者が来るたびに空き家へ行くわけにもいきません。そのため、見学の際の物件管理は不動産会社に任せることが多いのです。その「鍵の管理」や「個人情報の管理」などの観点も踏まえ、不動産会社は選ぶ必要があるのです。
2.空き家は売れない！？
空き家が売れるか売れないかは、空き家の「管理」をキチンとしているかどうかによります。空き家の管理とは、いわゆる「空室管理」と呼ばれるものです。
空室管理とは、空き家の状態でも不動産の資産価値を落とさないように「管理」することをいいます。具体的には以下のようなことを行うことです。
・通水
・換気
・清掃
・郵便受け管理
2-1通水
通水とは、水まわりの水を流して水を循環させることです。トイレやキッチン、洗濯パンや浴室などは下水菅とつながっています。そのため、通常時は水がたまって（封水といいます）、その封水があるおかげで下水菅からの臭いがしないのです。
しかし、この封水も何週間かすると蒸発してしまいます。特に、洗濯パンの封水は量が少ないので、洗濯機がない状態だと1週間ほどで封水はなくなります。封水がなくなってしまうと、下水の臭いが部屋に充満してしまうのです。
その臭いが部屋中にこもってしまうと、最悪の場合にはクロスなどに臭いが付いてしまいます。そのため、定期的に水を流し循環させて、封水を作ってあげる必要があるのです。
2-2換気
換気をする目的は以下の2点です。
・臭いをこもらせないため
・カビ防止
まず、前項でいったように、臭いが部屋にこもらないよう定期的に換気する必要があります。また、誰も住んでいない状態だと空気が循環しにくいので、部屋に臭いがこもりやすいのです。
そして、部屋の換気をすることで、室内に湿気が溜まることを防止できます。換気をせずに湿気が溜まってしまうと、カビの発生リスクが上がってしまうのです。
2-3清掃
室内は居住していないとはいえ、埃は溜まっていきます。室内はまだしも、一戸建ての外構部分は定期的な清掃や手入れが必要になります。たとえば一戸建てで庭があるならば、草刈や落ち葉拾いをしないと、廃墟のような雰囲気になってしまうのです。そうなると、見学者の印象は悪くなってしまい、物件の資産価値は低下してしまいます。
2-4郵便受け管理
郵便受け管理は、読んで字のごとく、郵便受けに溜まった書類を管理することです。たとえば、税務署から届く「固定資産税決定通知書」や、インフラ（電気、ガス、水道）会社から届く「請求書」などは確認しなければいけません。
放っておくとすぐに郵便がいっぱいになり、重要書類がチラシなどの中に埋もれてしまいます。そのような状態にならないように、郵便受けを定期的に管理する必要があるのです。
3.空き家でも高く売る方法はある？
空き家は前項のように「空室管理をする」というデメリットもありますが、実はメリットもあります。具体的には以下のようなメリットです。
・部屋が広く見える
・部屋を見る動線が確保できる
・遠慮なしに見学できる
このメリットを生かすことができれば、空き家は高く売りやすくなるのです。
3-1部屋が広く見える
空き家のメリットとしては、部屋が広く見えるという点です。ただし、家具や家電を引き払っているという前提の話になります。なぜ部屋が広く見えるかというと、床面の露出が多いからです。部屋は床面の露出が多いほど広く見えます。
家具や家電がないということは、床面の露出部分が多く、その分部屋が広く見えるということです。そのため、空き家のメリットを生かすのであれば、室内のモノは全て引き払っておくことをおススメします。
3-2部屋を見る動線の確保
また、部屋にモノがないということは、部屋を見る動線が確保されているということです。室内にモノがあると、自由に見て回れるとはいえ、動線として見学しにくい場合があります。空き家の場合には、そのデメリットがありません。
3-3遠慮なしに見学できる
さらに、何より入居者に気兼ねなく見学できるという点は大きなメリットになります。見学者は入居者がいると、どうしても遠慮してしまうものです。特に、以下のような点です。
・クローゼットなどのプライベート空間
・見学時間
たとえば、入居中の場合には、クローゼットの中などは見にくいものです。しかし、収納量や形状を確認したいので、クローゼットの中は開けたいのが心情です。空き家だと収納に何も入っていないケースが多いので、気兼ねなく開けられるということです。
また、見学時間も遠慮することはありません。入居中の場合には、売主のプライベート時間を削っています。しかし、空き家の場合には不動産会社だけの対応になることも多いので、特に時間を気にせず見学できるのです。
4.高く売れる空き家はどんな空き家？
高く売れる空き家は、上述した「空室管理」をしっかりしている家です。空室管理をしっかり行っていれば、ネックになりがちな「臭い」や「汚れ」なく、家の資産価値は高くなります。また、「家具・家電レイアウト」が分かりやすいという空き家も高く売れやすいです。
4-1レイアウトが分かりにくい
空き家を売るデメリットとしては、「家具・家電のレイアウトが分からない」という点です。先ほど、家具家電がないことによるメリットを話しましたが、実はこのようなデメリットもあります。入居中であれば、ソファやテーブル、テレビなどの位置はイメージしやすいです。しかし、空き家状態だと、どこに何を置いて良いかのイメージが沸かないのです。
4-2レイアウトイメージを沸かせる対策
レイアウトイメージを沸かせる対策としては、「図面」と「写真」です。図面に関しては、図面上で家具や家電配置を記載しておくと良いです。その図面を見れば、レイアウトイメージが沸くようにしておきましょう。また、見学者が持ち帰れるように、印刷してペラ一枚の紙として用意しておくと良いです。
ほかには、写真を撮影しておくのも効果的です。家具・家電がある状態の写真を撮影しておけば、見学者は家具・家電のレイアウトイメージが沸くからです。
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