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専任媒介と一般媒介と専属専任媒介の違い

専任媒介と一般媒介と専属専任媒介の違い

不動産を購入・売却するときには、不動産会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。この3種類はルールが異なるため、きちんと内容を理解した上で選ばなくてはいけません。

専任媒介の契約書

1.専任媒介と一般媒介の違い

専任媒介と一般媒介の違いは以下の通りです。

専任媒介 一般媒介
依頼できる不動産会社 1社のみ 複数社
レインズ登録の義務 義務あり(契約後7日以内) 任意
売却報告義務 2週間に1回以上 任意
自己発見取引 可能 可能

 

まず、依頼できる不動産会社の数が、媒介契約の種類によって異なります。一般媒介契約は複数社可能ですが、専任媒介契約は1社のみとなっております。

また、一般媒介契約はレインズ登録の義務はありませんが、専任媒介契約は契約後7日以内に登録する義務があります。さらに、一般媒介契約は売却報告の義務はなく、専任媒介契約は2週間に1回以上の義務があります。

2.専属専任媒介ってなに?

専属専任媒介契約は以下の通りです。

専属専任媒介
依頼できる不動産会社 1社のみ
レインズ登録の義務 義務あり(契約後5日以内)
売却報告義務 1週間に1回以上
自己発見取引 不可能

 

専属専任媒介契約は専任媒介契約と概ね同じですが、レインズ登録義務と売却報告義務が異なります。専属専任媒介契約は、レインズ登録義務は契約後5日以内です。また、売却報告義務も1週間に1回以上となっています。

さらに、自己発見取引といわれる「自分が買主を見つけたときの対応」も異なります。一般媒介契約と専任媒介契約は自己発見取引が可能です。

しかし、専属専任媒介契約の場合には、既定の仲介手数料を仲介会社に支払う必要があります。つまり、専属専任媒介契約だと、自分で買主を見つけてきたとしても、仲介手数料が額面通り発生するということです。

3.専任媒介で家を売ると何が得?

専任媒介で家を売るメリット

専任媒介契約で家を売ると得なのは以下の点です。

・不動産会社の本気度が異なる

・レインズ登録、売却報告義務あり

・自己発見取引も可能

まず、専任媒介契約は不動産会社の本気度が異なります。

なぜなら、一般媒介契約は複数社に売却依頼ができますので、仲介手数料をもらえるか分かりません。そのため、不動産会社が広告費や人件費に投下しにくいのです。

一方、専任媒介契約は売却できるのが自社だけなので、広告費も人件費もお金をかけられるのです。

また、専属専任媒介と同様、媒介契約はレインズに登録義務もありますし、売却報告義務もあります。

レインズに登録すれば集客が増えますし、売却報告を行えば進捗状況を確認できます。そして、自己発見取引も問題なくできるため、専任媒介契約はベストです。

自殺や事故があったマンションでも売却可能?

自殺や事故があったマンションでも売却可能?

今回テーマとして取り上げるのは、いわゆる「ワケあり物件」です。売買に限らず賃貸でも強く敬遠される、事故や自殺があったマンション。現場になった部屋の取引価格は相場を数割下回るともいわれています。このようなマンションを売るためにはどうしたらよいのか、これから考えてみようと思います。

 自殺があったマンションでも売却可能?

マンションを売却する際、仲介を不動産会社に依頼する場合には告知義務というものが発生します。

そして、自殺があったマンションを売却する場合は、買い手が自殺の事実を承諾した上で購入できるよう、自殺があった旨を告知する義務が生じるのです。

売り手の立場からすると、不都合なことは隠したくなるものですが、告知義務に違反し後にその事実が発覚した場合、慰謝料の請求を受ける可能性があります。

また、告知義務違反は宅建業法に抵触するため、不動産会社は告知事項として「自殺があった旨」を記載することを欠かしません。

しかし、考えてみてください。

日本国内では1年間に3万人もの人が自殺をしています。

このことからも、自殺者が出たことがあるマンションは意外と多いといえます。

つまり、同じマンションで自殺者が出たからといって、そのマンションの部屋が売れなくなるというのは考え過ぎです。なかには、比較的安値で購入できるワケありのマンションを探している人もいるのですから。また、現場となっていなければ告知義務はありませんが、重要事項説明書に記載する必要があります。

「自殺者が出たマンションの部屋」であることを理由に、値下げ交渉をされる可能性があることは、ある程度覚悟しておく必要があるでしょう。

自殺があったマンションを売る方法

このように、自殺の現場となったマンションの一室は一般のマンションに比べてハンディを負うことになり、売却自体が難しくなることは事実です。

その一方で、ご紹介したように「ワケあり物件」を探している購入希望者がいることも事実です。

不動産会社に仲介を依頼して、こうした「ワケあり物件」狙いの購入希望者との出会いを待つのもひとつの方法でしょう。

とはいえ、「ワケあり物件」狙いの購入希望者はほんの一握りに過ぎず、それはまさに千載一遇のチャンスにかけるようなものです。他方では、不動産会社による買取りという選択も考えられます。

不動産会社の仲介を通しての売買よりも売却価格は低くなってしまいますが、買取りには短期間で売却できるというメリットがあります。確実に売却したいのであれば、不動産会社による買取りを利用することも検討してみてはいかがでしょう。

このように、自殺の現場となったマンションの売却の自由度は低くなりますが、同じマンションの他の部屋での自殺であれば、売却に関してさほど心配する必要はありません。

適正な販売価格を設定しさえすれば、買い手は見つかります。とはいえ、相場よりは低い価格での売買になってしまう可能性は多分にあります。

事故のあったマンションは売れる?

病死や孤独死についてはどうでしょう?皆さんが買い手の立場だったら、どのように感じますか?

家族の看病の甲斐なく病死してしまったというケースであればまだしも、病死して発見されることなく数日が経過といったケース、つまり孤独死が発生した部屋を購入したいとは思いませんよね?

つまり、事故のあったマンションについても、自殺があったマンションについても、売却に対する考え方は同じといえます。

売却価格は相場以下になってしまうことを覚悟しなければなりません。とはいえ、病死や孤独死の場合は、自殺があったマンションに比べると相場からの乖離は少ない傾向にあります。

マンションを売却するときに意識したい相場と手数料

事故のあったマンションを売る方法?

売却方法に関しても、基本は自殺があったマンションと一緒です。

時間を掛けずに売却したいのであれば、不動産会社による買取りをお願いするのがベター。ただ、自殺ほど悪い印象がない病死や孤独死の場合は、仲介を依頼して買い手が見つけられることも。

自殺や事故があった事を買主に説明しなくてはならない?

先述のとおり、自殺があったマンションの売却では、買い手に対する告知義務が生じますが、病死や孤独死があったマンションの売却では告知義務は発生しません。

ところが、ほとんどの買い手は自殺や事故の履歴について質問してくるので、答えないわけにはいかないのです。そして事実を隠すと、かえって買い手が見つかりづらくなることも。このような理由から、病死や孤独死の場合も、買い手には正直に説明することをおすすめします。

自殺や事故があると価値はどのくらい下がる?

一般的に、自殺の現場となった部屋の取引価格は、相場よりも2割~3割安くなるといわれています。

自殺ほどではないにしても、病死や孤独死があったマンションの取引価格も、同様に相場より安くなることを覚悟する必要があるでしょう。

このようにマンションの価格が相場より安くなってしまう原因は「心理的瑕疵」にあります。つまり、マンションに対する悪いイメージです。

自殺や事故に限らず、悪いイメージが付いたマンションは安い値段でしか売れなくなってしまいます。そのようなマンションを購入しないこと、そのような環境をつくらないことも大切なことです。

家族名義・妻や旦那、両親名義の家や土地の売却

家族名義の家を売る。妻や旦那、両親名義の家を売る方法

家族名義の家を売るときには、名義人からの委任状が必要になります。その委任状の作成や手続き関係などは事前に理解しておきましょう。

1.家族名義の家を売る方法

家族

家族名義の家を売るには以下の点に注意しましょう。

・委任状を作成する

・本人確認は必要

不動産売買の原則は「名義人が手続きを行う」ので、名義人以外が取引する際には委任状が必要になります。ただ、不動産会社も名義人と一度も顔を合わせないワケにはいきません。そのため、一度は名義人と顔を合わせることが多いです。また、登記の際も委任状で対応できますが、実際に登記をする司法書士と名義人は一度面会して意思確認を行います。

1-1委任状の作成方法

委任状の作成方法は、不動産会社に聞くと良いです。大抵の不動産会社は代理人が対応するとき用に、委任状のフォーマットを持っています。今では、インターネットでフォーマットをダウンロードすることもできます。ただ、書式的に古い場合もあるので、なるべく不動産会社経由で手に入れましょう。

1-2委任状が必要な手続き

委任状が必要な手続きは以下のような手続きです。

・不動産会社と結ぶ媒介契約

・買主と結ぶ売買契約

・登記関係書類

つまり、全ての契約行為や、登記関係の重要な事項には委任状が必要ということです。

1-3委任状に必要な書類

委任状に必要な書類は以下の通りです。

・名義人の実印および印鑑証明書

・名義人の署名・捺印

・名義人の住民票

・代理人の身分証明書

基本的には、名義人が「代理人である○○に○○という行為を委任します」という委任状に、署名・捺印をします。その捺印が実印であることの証明をするために、印鑑証明が必要です。また、住所を記載するときに、その住所が住民票と一致していることを証明するために、住民票が必要になるのです。

さらに、代理人は、代理人であることを証明するために身分証明書が必要になります。身分証明書は顔写真入りの運転免許証などで構いません。

2.親の名義の家を売る時の流れ

親名義の家を持つ両親

前項のように委任状を作成したところで、つぎは親名義の家を売る流れを紹介します。

①委任状の作成

②不動産会社に査定依頼

③不動産会社と媒介契約を結ぶ

④売却活動

⑤申込&売買契約

⑥物件の引渡

このように、委任状さえ作成しておけば、通常の不動産売却と流れは変わりません。また、委任状に関しては、複数枚になるケースが多いです。1枚目は「媒介契約、売買契約を委任する」という内容で、2枚目は「登記関係を委任する」という内容です。

そもそも媒介契約を締結してから、数か月後に登記手続きに入るので、印鑑証明書が古くなってしまうのです。また、登記関係は法務局へ提出する必要があるのも理由の一つです。

田舎の家や土地を売る方法

田舎の家や土地を売る方法

家や土地を売却するときに、その不動産が田舎であるほど売りにくいです。そのため、田舎の家や土地を売るときには、色々と注意する点があります。逆にいうと、田舎の家や土地を売るためには、ある程度注意したり配慮したりすれば、その分売りやすくなるということです。

1.田舎の家を高く売る方法

田舎の家と土地
田舎の家を高く売るためには以下の点が重要になります。

①地元に強い不動産会社選び

②色々なパターンで提案する

まず、田舎の家はターゲットとなる購入検討者が少ないので、不動産会社が抱えている「顧客数」が重要です。そのため、地元に特化して、地元住民とのつながりが強い不動産会社選びが大切になります。長年拠点を田舎に構えていて、地元住民と懇意にしている不動産会社を選びましょう。

また、田舎の家はさまざまニーズに備えて、色々なパターンで提案しましょう。たとえば、「家を解体する前提」や「家をリフォーム前提」などのニーズがあります。これらを希望する購入検討者用に、あらかじめ見積もりを取っておきましょう。そうすれば接客過程で見積もりを提示できますので、検討度合いが上がる可能性があります。

2.田舎の土地を高く売る方法

田舎の「土地」を高く売る方法も、前項で紹介した「地元に強い不動産会社選び」が大切です。また、それに加えて色々な「用途」を紹介することも大切です。具体的には、以下のような用途です。

①駐車場にしたときの想定収益

②家を建てるときの想定ボリューム

田舎の場所にもよりますが、駐車場にするなり、「家を建てる」以外の用途も検討しましょう。購入検討者に提案できる収益シミュレーションになれば、家以外の用途を提案できます。また、「家を建てたい」というニーズに備えて、どの程度の家を建築できるかも検証しておきましょう。

3.田舎の家や土地って売れないの?

田舎に立っている家

田舎の家や土地は、確かに都心などに比べる売りにくくはあります。なぜなら、単純に需要と供給のバランスで、供給も少ないのですが、そもそも需要が極端に少ないからです。たとえば、都心であれば、田舎から都心に移る人もいますし、都心に住んでいる人も都心で家を検討します。

もちろん、供給自体も多くなりますが、それ以上に需要が多いため、「売りやすい」のです。もっと言うと、価格さえ気にしなければ、需要があるので家を売ること自体は簡単なのです。

一方、田舎の家や土地は、どんなに安くても需要がない場合があります。家や土地などの「不動産」は、所有しているだけで固定資産税という税金がかかります。そのため、仮に無料で家や土地が手に入るといっても、売れない場合もあるのです。

そのため、田舎の家や土地を売るときに気を付けるべきことは、「購入検討者を離さない」ということです。購入検討者が現れたら、その人に必ず買ってもらうという気持ちで接客しましょう。たとえ、どんなに値交渉をされても、最初から「NO」と言ってはいけません。粘り強く交渉を重ねて、とにかく交渉を取りやめないように慎重に接客するべきなのです。

4.田舎の家や土地のメリット

田舎の家を考えてる人

田舎の家や土地のメリットは以下の通りです。

・購入者からすると安い物件である

・地方活性化すれば価値は上がる

まず、田舎の家や土地は購入者からすると「安い」です。そのため、その田舎に居住する人には、「安くて良い物件が手に入る」という大きなメリットがあります。逆にいうと、売る立場からすれば、そのような検討者と巡り合えれば、相場より高く売れるかもしれません。相場より高くても、都心に比べれば格段に安いからです。

また、田舎である「地方」は田舎であるが故に、逆にいうと発展する余地があるということです。そのため、自治体や国が動くことによって、活性化するエリアになるかもしれません。たとば、新しい国道が通ったり、近くに駅や空港、物流の拠点ができたりすることもあります。

このようなことが起こる確率は確かに低いですが、仮に起こった場合にはそのエリアの物件価値は爆発的に上がるのです。その点は、まだ発展途上である田舎の家や土地のメリットと言えます。

5.田舎の家や土地のデメリット

一方、田舎の家や土地のデメリットは以下の通りです。

・需要が少ない

・所有し続けるしかなくなる

先ほどもいった通り、田舎の家や土地は需要が少ないです。そもそも田舎に住んでいる人口が少ないですし、よほどのことがない限りは都心から田舎へ引っ越してくる人はいません。そのため、購入者が現れずに、不動産を手放したいけど手放せないという状況もあり得るのです。これらの理由は、田舎の家や土地が「売れない理由」でもあります。

家を売る時の手付金の相場と種類

6.まとめ

田舎の家や土地を売るためには、とにかく「ターゲット」を探してくることです。ターゲットは、主に地元住民になるので、地元住民とのつながりが深い不動産会社でないと、集客が厳しくなります。また、そこで購入検討者が現れたら、その人に購入してもらうように粘り強く交渉しましょう。

タワーマンションの高層階や最上階のマンションは売れやすい!?

タワーマンションの高層階や最上階のマンションは売れやすい!?

今回は、タワーマンションの特徴を考えつつ、来年以降適用されるタワーマンションの税制改正に関する解説も交えながら、タワーマンション売却のポイントについてご説明しようと思います。

タワーマンション

1 高層階のマンションは売れやすいの?

高層階には「眺望」という付加価値が付くことになります。

よって、眺望の良さを求めている購入希望者に対しては、「高層階」というのは大きな訴求ポイントになります。また、眺望を遮るものが少なくなれば、おのずと日当たりもよくなります。

地上からの距離も遠くなる分、車の騒音などに対する心配も少なくなります。このように、多くのメリットを備える高層階の部屋は、購入希望者からの人気も高くなると考えられます。

2 タワーマンションの最上階は値段が上がる?

新築分譲マンションの価格は、階層が上がるにつれて値段が高くなるのが一般的です。

同様に中古市場においても、同一マンションの同じ間取りの部屋では、上層階になるにしたがって高額に。そしてタワーマンションともなると、最上階には人気が集中することが予想されます。

つまり、「タワーマンションの最上階」という付加価値が、とてつもない高値を生み出すことも。最上階と最上階の一つ下の階とでは、新築での購入時以上の値段の開きが生まれることも珍しくはありません。

3 タワーマンションは高層階も売れやすい!値上がりはいつまで続く?

タワーマンションに関して言えば、高層階になるほど人気が高くなります。考えてみてください。なぜタワーマンションを購入するのでしょう?

高層階でなければ、タワーマンションである必要がないですよね?

低層階に住むのなら、タワー以外の特徴を持ち合わせた低層マンションを購入すればよいのです。つまり、タワーマンション購入希望者のほとんどが、高層階に住みたいと考えているのです。

タワーマンションに対する人気は相変わらず堅調のようです。

ところが、冒頭でも触れた税制改正によって、その人気に変化が現れるかもしれません。税制上、これまでタワーマンションは優遇されていましたが、来年からはその優遇がなくなります。

タワーマンションを購入するメリットが少なくなることから、来年以降はタワーマンションに対する人気に陰りが出ることも予想されます。

4 タワーマンションの売り時は?

タワーマンションの開発が進んでいるとはいえ、依然として旺盛な需要が続くタワーマンション。

しばらくは、最上階に住むステータスを求める富裕層や、日本の不動産に投資する外国人からの人気が、タワーマンションの高値を支えていくことでしょう。

また、今年引き渡される物件までは税制優遇の適用が受けられるため、駆け込み需要も予想されます。

これらのことから、タワーマンションの売却時期に関しては、今年がカギになりそうに思えます。

マンションを売る適切なタイミングと高く売れる時期

家を解体し、更地にした方が家が高く売れる事もある!?

家を解体し、更地にした方が家が高く売れる事もある!?

家を売却するときには家を解体して更地にして売る方法がベストです。今回は、解体した方が良い理由と合わせて、解体費用の相場や税金について解説します。

1家を解体し、更地にした方が高く売れる家

更地にした土地

家を解体して更地にした方が高く売れる理由は以下の通りです。

・外観の悪い印象が払しょくできる

・解体工事の手間がかからない

・工事の着工が早い

まず、古い家は購入検討者からすると印象が悪くなります。たとえ「解体前提」で売却していたとしても、買主は気になってしまうものです。

また、「解体前提」で購入するということは、買主が購入後に解体工事を手配するということです。そうなると、買主の手間は増えますし、解体工事の期間分、自分の家の着工が遅れてしまうのです。

そのため、基本的には解体しておいた方が買主の印象が良くなり、高い金額で取引される可能性が高まるのです。

2更地にするのにかかる費用

解体するには、業者の人件費や機材費、材料の処理費などがかかります。解体工事会社で多少費用は変わってきますが、相場以下の通りです。

・木造:坪2~3万円

・鉄骨造:坪3~4万円

・鉄筋コンクリート造:坪4~5万円

構造によって、材質に違いがあります。そのため、解体工事期間や手間、搬入する機材の種類が異なるので構造ごとに解体費用相場が違うのです。

3更地にした時にかかる税金

更地にした土地にかかる税金
更地にしたときには「固定資産税」に注意しましょう。結論から言うと、軽減措置がなくなるため固定資産税は上がります。なぜかというと、土地に建物がある場合には以下の軽減措置があるからです。

・200㎡までの部分については、課税標準価格を1/6にする

・200㎡を超える部分は、課税標準価格を1/3にする

固定資産税は、国が定める「固定資産税台帳」に記載されている課税標準価格に、1.4%の税率を掛けて計算されます。たとえば、課税標準価格が1,000万円であれば、固定資産税は14万円(1,000万円×1.4%)です。

建物に土地があると、この課税標準価格が1/6、もしくは1/3になるので、固定資産税が安くなるのです。ただ、更地になると上記のような軽減措置がなくなるため、固定資産税は上がるというワケです。固定資産税についての詳細はホームページ※1をご覧ください。

※1東京都主税局

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/kotei_tosi.html

4家と土地の両方を売りに出す

もちろん、解体をせずに家と土地の両方を売りに出すという方法もあります。ただ、そのときには以下の点に注意して売却しましょう。

・解体費用の見積もりは出しておく

・クリーニングをしっかりしておく

まず、家が古いと「解体費用」を気にする人が多いので、必ず解体費用の見積もりは出しておくことです。また、家の印象を少しでも良くするために、自分で最大限クリーニングしておきましょう。

マンション売却の失敗例をご紹介。即売りは足元みられる?

マンション売却の失敗例をご紹介。即売りは足元みられる?

マンションの売却。それは、一生のうちそう何度も経験するものではありません。そのため、失敗してしまう人も少なくないのが現状です。マンションの売却を検討中の方に向けて、よくある失敗例をご紹介するとともに、失敗の原因と売却の対策について詳しくご説明します。

マンション売却の失敗して溶けたお金

マンション売却をした時のよくある失敗例

まずは、マンションの売却に失敗した人の体験談をご紹介しましょう。失敗例から学ぶことは多いはずです。マンションの売却を考えている方は、今後の売却活動の参考にしてみてはいかがでしょう。

・高額な査定価格を提示する仲介会社には要注意!

マンションを売却する際、買い手を探すためには仲介会社の協力が必要になります。どの仲介会社にお願いすればよいのか?ここで重宝するのがマンションの一括査定サービスです。

一括査定サービスを活用することで、一度の作業で複数社に対してマンションの査定を依頼することができるからです。そして、他の業者より著しく高額な査定結果を示す会社があったら、その会社には注意が必要です。

仲介会社は媒介契約を結ぶために、売り手の興味を引くような高額な査定結果を提示してくることも多いのです。媒介契約さえ結んでしまえば仲介会社としてはしめたもの。売却物件への反響がいまひとつとみるや、値下げを提案してくることもよくあることです。

希望の価格で売却することができないだけでなく、時間まで浪費してしまうという結果にもなりかねません。査定結果はあくまでも仲介会社独自の基準による、「この程度の価格で売れそうですよ」という目安に過ぎないということを念頭に置いておくようにしてください。

・売却時期および決断のタイミング

マンションには買い手が付きやすい時期とそうでない時期があります。

1月から4月と10月から12月にかけての期間は、子供が幼稚園や小中学校に入学するタイミングに合わせて引越しを考える人が多くなったり、年内に入居して新年は新居で迎えたいと考えたりする人が増えるため、不動産の取引量が増加します。

時期を考えずに売却活動を始めてしまうと、適正な価格で売り出したとしても買い手がなかなか見つからないなんてことも。

また、希望価格にこだわるあまり購入希望者からの値引き交渉を断り続けた結果、希望価格での購入希望者が結局現れなかったという話もよく聞きます。

そのようなケースでは、「あの時○○万円で売っておけばよかった・・・」と後悔する人が多いようです。

・知識不足が招く相場以下の値付け

相場を知らないと、不動産市場に思わぬ掘り出し物を提供してしまう可能性もあります。「もっと高値で売り出しておけば・・・」。

そのような後悔をしないためにも、同じような条件のマンションの価格を定期的にチェックするなど、相場観を日々養うことをおすすめします。

2 売却時に失敗しない為にはどのようにすればいいのか

一括査定を利用して仲介会社を決める場合におすすめなのが、一番高額な査定結果と低額な査定結果を除外して考えること。

最高額・最低額とそれ以外の査定結果との差が少なければそのようなことをする必要はありませんが、既にご説明したように極端に高かったり安かったりする業者には要注意です。

一括査定では査定価格だけにとらわれず、各不動産会社の特色や、担当者の人間性、スキル、会社の営業スタンスなどを把握することに重点を置くとよいでしょう。

 

取引が活発に行われる春と秋に新規物件として扱われるよう、売出しのタイミングを工夫するこも有効だと考えられます。また、仲介会社を変更したり、同じ仲介会社に継続してお願いする場合でも、新たに媒介契約を結び直したりすることで、売却対象のマンションが新規物件として扱われます。ぜひ試してみていただきたいと思います。

3 即売りをしようとすると足元を見られる?

マンション売却で足元をみられる

購入希望者に売り手の状況が伝わってしまうと、足元を見られることはよくあることです。例えば相続の場合、売り手は不動産をなるべく早く売却して現金を手にしたいものです。

それ以外にも、事業資金の調達など、現金の調達を目的に不動産を売却することがあると思います。そうした売り手の事情が購入希望者に伝わってしまうと、法外な値引きを迫られることもあり得ないことではありません。

本当の理由は購入希望者には伝えず、「住み替えのため」や「資産の組み替え」など、尋ねられたら適当な理由を伝えてもらうよう仲介会社にお願いしておきましょう。

即金で家を売る時の注意点。すぐに家を売りたい人への注意点

4 マンション売却で失敗しない為には査定業者を比較する

新聞の折込みやDMを頼りに、仲介会社を他社と比較することなく決めてしまうことにはリスクが伴います。

担当の営業マンとの相性や会社の営業方針が自分の考えと合わなかったりすると、仲介会社に対して不信感を覚えることも。そうなると、売却活動にまで影響を与えることも考えられます。

ご紹介したように、マンションの売却を検討しているようであれば、まずは一括査定をとおして査定額の算出を依頼してみてはいかがでしょう。

自分が考えている価格で売却できそうになければ、売却しないという選択肢もとることができます。売却を決めたようであれば、各社に対して査定額の根拠を尋ねてみるのもよいでしょう。

その根拠に納得がいくようであれば、より詳細な査定結果を出してもらうために訪問査定を依頼し、疑問点なども質問してみるとよいでしょう。

そうした作業をとおして仲介会社を比較検討すれば、自分に合ったパートナーを見つけることができるはずです。

専任媒介と一般媒介と専属専任媒介の違い

家を売る時に知りたい専任媒介と一般媒介の違いをまとめてみた

不動産を売却するときには、不動産会社に仲介を依頼することがほとんどです。そのため、「わたしの不動産の売却を依頼します」という意味の媒介契約を、不動産会社と締結します。その媒介契約にも種類があり、それぞれルールが異なるのです。そこで今回は、その媒介契約の代表格である、専任媒介契約と一般媒介契約の違いを解説します。

専任媒介と一般媒介の違い

不動産屋の専任媒介
専任媒介契約と一般媒介契約の違いは以下の通りです。

専任媒介 一般媒介
依頼できる不動産会社数 1社のみの依頼 複数社可能
レインズ登録義務 義務:媒介契約後7日以内 任意
売却報告義務 義務:2週間に1回以上 任意
自己発見取引 可能 可能

大きな違いは上記4点になります。特に、売却依頼ができる不動産会社数が、一般媒介契約は複数社可能で、専任媒介契約は1社のみという点が大きな違いです。

専任媒介のメリット

専任媒介契約のメリットは以下の通りです。

・1社だけなので不動産会社が本気になる

・レインズへの登録義務がある

・売却報告義務がある

まず、専任媒介契約は1社にしか売却を依頼できないので、逆に不動産会社からすると、他社で成約されるリスクがありません。つまり、仲介手数料をもらえる可能性が高いので、広告費や人件費を投下できるのです。

また、レインズへの登録義務があるので、ほかの不動産会社から顧客を紹介してもらえる可能性が高まります。そのため、専任媒介契約の方が、集客を取れる可能性があるのです。

さらに、専任媒介契約は、売主への売却報告義務があります。そのため、売主は広告の反響状況や、顧客の検討状況を把握しやすいのです。

一般媒介のメリット

一般媒介契約のメリットは以下の通りです。

・複数社に売却を依頼できる

・自己発見取引が可能

まず、複数社に売却を依頼できるという点は、メリットにもなります。上述した通り、専任媒介契約は1社だからこそ、広告費や人件費を投下できるというメリットがありました。一方、一般媒介契約は複数社が売却できますので、不動産会社は中々広告費や人件費を投下しにくいのも事実です。

しかし、自分の物件を複数社が広告してくれるという可能性もあるので、そのような広告展開ができれば、認知度は上がり集客しやすいです。

また、自己発見取引が可能な点もメリットです。一般媒介契約だと、自分の買主を見つけてくれば、不動産会社に費用を支払う必要はありません。専任媒介契約だと、自分で買主を見つけてくるまでにかかった費用を、不動産会社が売主へ請求できます。

個人売買で売買を行う件については以下に記載してます。

個人売買で家を売る方法。メリットとデメリット

専任媒介と一般媒介と専属専任媒介の違い

不動産を購入・売却するときには、不動産会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。この3種類はルールが異なるため、きちんと内容を理解した上で選ばなくてはいけません。

専任媒介の契約書

1.専任媒介と一般媒介の違い

専任媒介と一般媒介の違いは以下の通りです。

専任媒介 一般媒介
依頼できる不動産会社 1社のみ 複数社
レインズ登録の義務 義務あり(契約後7日以内) 任意
売却報告義務 2週間に1回以上 任意
自己発見取引 可能 可能

 

まず、依頼できる不動産会社の数が、媒介契約の種類によって異なります。一般媒介契約は複数社可能ですが、専任媒介契約は1社のみとなっております。

また、一般媒介契約はレインズ登録の義務はありませんが、専任媒介契約は契約後7日以内に登録する義務があります。さらに、一般媒介契約は売却報告の義務はなく、専任媒介契約は2週間に1回以上の義務があります。

2.専属専任媒介ってなに?

専属専任媒介契約は以下の通りです。

専属専任媒介
依頼できる不動産会社 1社のみ
レインズ登録の義務 義務あり(契約後5日以内)
売却報告義務 1週間に1回以上
自己発見取引 不可能

 

専属専任媒介契約は専任媒介契約と概ね同じですが、レインズ登録義務と売却報告義務が異なります。専属専任媒介契約は、レインズ登録義務は契約後5日以内です。また、売却報告義務も1週間に1回以上となっています。

さらに、自己発見取引といわれる「自分が買主を見つけたときの対応」も異なります。一般媒介契約と専任媒介契約は自己発見取引が可能です。

しかし、専属専任媒介契約の場合には、既定の仲介手数料を仲介会社に支払う必要があります。つまり、専属専任媒介契約だと、自分で買主を見つけてきたとしても、仲介手数料が額面通り発生するということです。

3.専任媒介で家を売ると何が得?

専任媒介で家を売るメリット

専任媒介契約で家を売ると得なのは以下の点です。

・不動産会社の本気度が異なる

・レインズ登録、売却報告義務あり

・自己発見取引も可能

まず、専任媒介契約は不動産会社の本気度が異なります。

なぜなら、一般媒介契約は複数社に売却依頼ができますので、仲介手数料をもらえるか分かりません。そのため、不動産会社が広告費や人件費に投下しにくいのです。

一方、専任媒介契約は売却できるのが自社だけなので、広告費も人件費もお金をかけられるのです。

また、専属専任媒介と同様、媒介契約はレインズに登録義務もありますし、売却報告義務もあります。

レインズに登録すれば集客が増えますし、売却報告を行えば進捗状況を確認できます。そして、自己発見取引も問題なくできるため、専任媒介契約はベストです。

マンションから一戸建てに買い替える場合の注意点とメリット

マンションから一戸建てに買い替える場合の注意点とメリット

一戸建てに暮らす子供にとっては、マンションに住む友達がうらやましいもの。

同じ建物にたくさんの友達がいたり、敷地内に公園があったりするのですから、マンション暮らしに憧れるのも無理はありません。

しかし、大人になってからはどうでしょう?マンション暮らしが長くなると、庭付き一戸建ての暮らしを夢見る人も多いのではないでしょうか。

そんな夢をかなえるべく、マンションから一戸建てに住み替える際のメリットと注意点に関して、これから詳しく解説いたします。

マンションから一戸建てに住み替えるメリット

1 マンションから一戸建てに住み替えるメリット

一戸建てに住み替えることで得られるメリット。

それはなんと言っても庭のある生活を楽しめることではないでしょうか。

花好きな人は念願のガーデニングを、家庭菜園を始めてみたかった人は、安心無農薬の摘みたて野菜を楽しむことができてしまいます。

庭を持つことで生活の質を高めることができるのが、一戸建てに引っ越すいちばんの魅力ではないでしょうか。そして、一戸建てでは両隣や上下階の世帯への気遣いもいりません。

子供に我慢を強いることなく、のびのびと育てられる環境も一戸建てには整っています。マンションでははばかられる夜間の洗濯だって、気兼ねする必要がありません。

また、マンション暮らしでは管理費や修繕積立金といった出費が伴いますが、一戸建てに引っ越せばそうした支出もなくなります。

定期的に行われる組合の集まりなどからも解放され、週末の貴重な時間をマンションの行事に費やす必要もなくなります。駐車スペースを確保すれば、玄関を出てすぐの場所に車を停めることだってできます。

天気が悪い時や重い荷物の持ち運びの際はとても便利。何より小さなお子さんが居る家庭にとって、玄関先の駐車スペースはとても重宝します。

最近ではペットを飼えるマンションも増えていますが、種類や頭数に制限があるのが一般的です。一戸建てなら、モラルさえ守れば自分が好きな動物を何匹でも買うことができます。

ペットを飼っていた家を売る方法。匂いやキズがあっても大丈夫?

早めに家やマンションを買い替えたいのであれば、イエイで一括査定を行う事をおススメします。

イエイでの一括査定であれば最大6つ不動産会社に見積もってもらえるので、売却額に1000万円以上の額の差が出る事があります。


マンションの一括査定については以下からどうぞ

 


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 一戸建てとマンションはどっちがいいの?

2 一戸建てとマンションはどっちがいいの?

このように、一戸建てには多くのメリットがありますその多くは、マンションに住んでいる限りは叶えることが難しい素晴らしいものです。

その一方で、デメリットだって存在するはずです。これから、一戸建てに住むデメリットについて考えてみることにしましょう。

・物件価格

2.0.1 ・物件価格

同じ立地条件下では、一戸建ての価格はマンションよりも高くなる傾向があります。マンションでは一世帯あたりの土地の持ち分が一戸建てに比べて少ないため、その分価格が抑えられる傾向があるのです。

・修繕費

2.0.2 ・修繕費

一戸建てでは毎月の修繕費を支出する必要がありません。しかし、年月を経るにつれて建物は劣化していくため、将来必要になる修繕費を積み立てていく計画性が求められることになります。

・セキュリティ

2.0.3 ・セキュリティ

マンションと違って、オートロックや監視カメラで守られた一戸建てはそう多くありません。空き巣や放火などに対する防犯対策を独自に施す必要があります。

・気密性、断熱性、保温性

2.0.4 ・気密性、断熱性、保温性

四方と上下を外気および地面に覆われた一戸建ては、室内を温かく保つことが難しい環境にあります。

このように、一戸建てにも一定のデメリットが存在するため、一概にどっちがいいということは言えません。

マンションと一戸建て、それぞれのメリットとデメリットを知ったうえで、自分の希望を多く叶えられ自分が感じるデメリットの少ない方を選ぶべきではないでしょうか。

マンションを戸建に買い替える場合ローンはどうなる?完済してる場合と完済出来てない場合

3 マンションを戸建に買い替える場合ローンはどうなる?完済してる場合と完済出来てない場合

マンションから一戸建てへの買い替えを検討する際、どうしても避けて通ることのできないローンの話。

いま住んでいるマンションのローンを完済しているようであれば問題はないのですが、まだ返済中の場合はどうなるのでしょう?

物件種別に関係なくローンが残っていても売却をすることは可能です。

しかし、売却の際はローンの残債を一括返済しなければならなりません。

一括返済をするには「手持ちの現金で返済する」、「売却代金を返済に充てる」、「売却代金を返済に充て、不足分を手持ちの現金で補う」という3通りの方法が考えられます。

3番目のケースに相当する場合は、預貯金、新たな借金、保険の解約、株式の売却などによって、返済額の不足分を補わなければなりません。

場合によっては、生活が立ち行かなくなることも考えられます。

こうしたリスクを伴う住み替えに対しては、慎重になるべきでしょう。

どうしても住み替えが必要な人にとっては、買い替えローンを利用する方法があります。

マンション買い替え時にダブルローンを使用しないで済ませる方法

買い替えローンとは、いま返済中の住宅ローンをこれから購入する住宅のローンに上乗せできてしまうというもの。

ただ借入額が大きくなるため、十分考えた上で申し込むことをおすすめします。また借入額が大きくなる分、審査が厳しくなることも理解しておくようにしてください。

また買い替えを行う場合1円でも高く家を売る事が重要になってくるのではないでしょうか。

1円でも高く家を売るには一括査定をおすすめします。

一括査定を行うのと行わないのでは査定額に300万円以上の差が出る事もあります。


マンションの一括査定については以下からどうぞ

 

じゃあ逆は?戸建からマンションに買い替えるメリットとデメリット

4 じゃあ逆は?戸建からマンションに買い替えるメリットとデメリット

一戸建てからマンションへの住み替えには、次のようなメリットがあると考えられます。

  • ・立地、環境

マンションは、駅前などの利便性の高い場所に建てられる物件も多く、車を必要とした生活を送らずにすみます。よって、運転免許をもたない人やシニア世代にとっても魅力的でしょう。

同じ立地条件で比べると、一戸建てに比べて安く購入できるのもマンションの良いところです。

  • ・構造、設備

ご説明したように、マンションは一戸建てに比べて保温性が高いほか、高機能な設備が多く備わっているのもマンションのメリットのひとつ。ディスポーザー、浴室暖房・乾燥、オートロック、宅配ボックスといった便利な設備が充実しています。

  • ・セキュリティ、管理

セキュリティの高さも、一戸建てにはないメリットです。マンションにはオートロックや防犯カメラなどの防犯設備が整っています。また、高層階に至っては外部から進入される心配もほとんどないでしょう。

管理人が常駐しているマンションでは、日常の共用部分の掃除などは管理人が行ってくれます。

一方、マンション住まいでも一戸建て同様デメリットは存在します。

マンションでの生活では、住宅ローンの返済にも毎月の支出が伴います。それは、既に触れている管理費および修繕積立金、それと駐車場・駐輪場使用料です。

管理費は、階段や廊下、エレベーターなどの共用施設の維持管理を行うために必要な費用のこと。管理費の額はマンションによって異なりますが、都内では15,000円程度のことが多いようです。

そして、マンションの資産価値を維持するためには、定期的なメンテナンスは欠かせません。修繕積立金とは、こうしたメンテナンスや将来必要になる大規模修繕に備えて積み立てられるお金のこと。修繕積立金の額もマンションによって異なりますが、一般的には12,000円程度です。そして修繕積立ては、一戸建てでも自分自身で行う必要があります。

またマンションでは、車や自転車を所有している場合は駐車場使用料や駐輪場使用料を支払わなければなりません。

老後は戸建てが安心ってのは本当?

5 老後は戸建てが安心ってのは本当?

「周囲のしがらみから逃れて、老後は一戸建てでのんびりと・・・」。こうした暮らしも素晴らしいですが、老後は一戸建てが安心というのは本当なのでしょうか?

先述のとおり、利便性を考えると、むしろマンション生活の方が老後にはやさしい面もあります。

マンションに住めば、階段の上り下りだってありません。こうしたことから、一戸建てでの生活を楽しむための条件として、老後も健康でいることが求められそうです。

ソニー不動産でマンションを売却する査定の流れ

ソニー不動産でマンションを売却する査定の流れ

ソニー不動産は他の不動産会社とは違う独自のアプローチで不動産業界に参入し、他業者とは少し違った不動産取引の形態になっています。

例えば、売主のみの仲介しかしない、仲介手数料の割引があるなどといったサービスがあります。

今回はソニー不動産でマンションを売却する査定の流れ、メリット、デメリットについてお話いたします。

マンション売却する査定の流れ

ソニー不動産へ査定を依頼するには、ソニー不動産HPからWEBで査定依頼するか、個別相談会へ申込するかの2つから選べます。ただし、現在はサービスエリアが1都3県(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)となっていますので申し込みの際にはご注意ください。

査定依頼をすると、類似物件の成約事例等を参考に机上価格査定をしてくれます。

ある程度査定価格に納得できれば、実際に売却依頼をするのですが、その際には現地調査を行う訪問査定を行い最終的な売却価格を決定します。

(場合によっては机上査定は省くことがあります)

最終の売却価格に納得し、ソニー不動産への売却依頼をする為に媒介契約を結びます。その際に専任媒介契約を結ぶと仲介手数料の割引を受けることが出来ます。

媒介契約を結ぶとソニー不動産はレインズに登録等し売却活動を行うという流れになります。

ソニー不動産で売却するメリット

・売主のみの仲介となり、両手取引や囲い込みの心配をしなくてよい。

不動産会社は、一般的に売主、買主の両方から仲介手数料をもらう両手取引と言われる

取引をしたい為、成約価格を下げて取引を成立させたり、一般に情報公開せずに自社で買主を見つけて客付けする囲い込みをすることがありますが、ソニー生命は売主に不利になるそういった取引を失くすために売り主の仲介に特化している。

・専任媒介契約を結ぶと仲介手数料の割引がある。

宅地建物取引業法で仲介手数料は400万円以上の取引の場合、3%×6万円+消費税となるが、ソニー不動産は専任媒介を結ぶと5万円か仲介手数料の法定上限額の5%のどちらか低い金額を割引してくれる。

・査定した額で買主を探してくれ、値引き交渉が少ない。

・可能な限り情報をオープンにしてくれる。

売主に不利にならないようにきちんと情報を提供してくれる。

ソニー不動産で売却するデメリット

・サービスエリアが狭く、一都三県のみ(東京都、埼玉県、千葉県、神川県)

設立が2014年と浅い為、店舗数が少なく取引出来る物件が限られてしまう。

・売主側に立った強気の営業をする為成約に時間が掛かる場合がある。

査定した額で決めようと動いてくれる為、安易な値引きには応じないので顧客を選ぶ傾向にあり、客付けに時間が掛かる場合がある。

・通常の仲介だと割引を受けることができない。

対象エリアであれば、両手取引をせず売主の利益を守ってくれる、仲介手数料の割引があるなどメリットも多いので他社の査定と比較し、検討すると良いと思います。