家を売る時にかかる初期費用と費用一覧。

家を売るときには、色々と初期費用がかかります。家自体が一千万円単位の金額になるので、初期費用金額も百万円単位の金額になります。

そのため、家を売るときには初期費用額も把握しておかないと、精度の高い資金計画を立てることができません。そこで今回は家を売るときにかかる初期費用を解説します。

1.家を売る時にかかる費用一覧

家を売るときには、以下の費用がかかります。

・仲介手数料

・登記関係費用

・印紙税

・その他費用

仲介手数料と印紙税については後述します。

登記関係費用とは、登録免許税と司法書士報酬の2つです。登録免許税とは、登記をする際にかかる費用になります。家を売るときの「登記」とは、抵当権を抹消するときの登記になります。

1-1登記関係費用

住宅ローンを組むときには、金融機関はローンを融資した物件を「担保」にします。

その担保の証明のために、金融機関は物件に「抵当権」を設定するのです。その抵当権を抹消する登記にかかる登録免許税は、1物件あたり1,000円になっています。

また、抵当権抹消登記をするときは、基本的に司法書士に登記手続きを依頼します。その司法書士に支払う報酬料も「登記関係費費用」に含まれています。金額は司法書士によって異なります、概ね5万円前後になります。

1-2その他費用

その他費用として意外とかかる費用は、引っ越し費用や家具・家電の処分費用です。

マンション売却時の引越しの猶予期間とするべき事

単身者の方であれば、数万円から引っ越しはできますが、ファミリータイプの家の場合には10万円を超えることも多いです。

また、家具や家電が大きいモノであれば、専門業者に引き取り依頼をする必要があり、場合によっては処分費用もかかってきます。

この引っ越し費用や家具・家電処分費用は、会社や時期によっても金額が異なります。そのため、なるべく早い時期に見積もり依頼をしておき、複数社比較することをおススメします。

2.仲介手数料

不動産を売却するときには、大抵の場合不動産会社に仲介を依頼します。

その不動産会社に「報酬」として支払う費用が「仲介手数料」になります。仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で以下のように決まっています。

・税抜き物件価格が200万円以下：物件価格×5％

・税抜き物件価格が200万円超～400万円以下：物件価格×4％+2万円

・税抜き物件価格が400万円超：物件価格×3％＋6万円

上記で算出した金額に消費税がかかった金額が、正式な仲介手数料になります。

仮に、税抜き3,500万円で物件を売却したとします。その場合には「（3,500万円×3％+6万円）×消費税1.08」となり、1,198,800円が仲介手数料の上限となります。あくまで「上限」なので、1,198,800円以下の金額であれば、いくらで設定しても構いません。

また、仲介手数料は上記の「上限」で請求する不動産会社も多いですが、最近の不動産会社は仲介手数料を低くしている会社もあります。不動産会社を選ぶときには、仲介手数料率も比較して選択しましょう。

3.結構かかる印紙代！？

また、家を売却するときに「印紙代」がかかってきます。

印紙代とは、経済取引における「書面」についてかかる税金であり、不動産取引においては「売買契約書」が印紙税の課税対象です。

印紙を納税する方法は、「印紙」を購入して書面に貼付し、割り印することで納税したと見なされます。

印紙自体はコンビニでも売っていますし、高額な印紙は郵便局で購入できます。また、印紙の費用負担については、売主・買主が折半する場合もあります、一方が全額負担する場合もあります。印紙税に関しては以下の通りの金額です。

税抜き物件価格100万円を超～500万円以下：1千円

税抜き物件価格500万円を超～１千万円以下：5千円

税抜き物件価格１千万円を超～５千万円以下：1万円

税抜き物件価格５千万円を超～１億円以下：3万円

こちらの記載してある印紙税は、軽減税率を適用した金額です。軽減税率を適用できるかは、国税庁ホームページ※1を確認ください。

※1印紙税

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/inshi/08/10.htm

家の売却にかかる費用の一例を紹介

家を売却する際は不動産会社に支払う仲介手数料、契約書に貼り付けする印紙代金、抵当権抹消登記費用、税金、もしローンが残っていればローン残債を支払う必要があります。

①仲介手数料

建物売却を不動産会社に依頼した時に、不動産会社が取引を成立させた際の報酬金額になります。

②印紙代金

印紙とは法律に基づき契約書などの課税文章に貼り付けするものです。建物売却であれば、売買契約書等に貼り付けることになります。

③抵当権抹消登記費用

抵当権とは、住宅ローンを組んで融資を受ける代わりの、不動産に関する銀行の担保権のことです。もし、ローン返済が滞れば金融機関は抵当権を実行することで不動産を競売等にかけてローン残債にあてがうことになります。

抵当権はついている物件は売却益でまずローン残債を返して抵当権の抹消登記申請という抵当権を消滅させる手続きをする必要があります。

④税金

家を売却した際に買ったときより安く売れれば税金はかかりません。但し、家を購入した時より、高く売却できた場合は税金の支払いが必要になるケースがあります。

⑤ローン残債

売却時点で残っているローンのことを指します。ローンの残っている不動産を売却する場合は、売却金額でローンを完済できること見込みがついてから売却を検討しましょう。

抵当権抹消登記費用内訳がかかる事も

抵当権がついたままでは、家が金融機関の担保に入ったままです。抵当権を消滅させるには、ローン残債をすべて返済する必要があります。そして、その証明として抵当権を抹消した事実を公示するため抵当権抹消登記を行います。

抵当権抹消登記は司法書士という、登記の専門家に依頼することになります。

必要書類
抵当権抹消登記申請書・・・司法書士が作成します。
登記原因証明情報・・・何故そのような登記が行われるか事実を証明する書類です。この場合は金融機関から、ローンをすべて返済した際に発行される弁済証明、抵当権放棄証書などが挙げられます。

登記識別情報・・・抵当権設定契約書のことを指します。
代理権限証明情報・・・登記を司法書士に代理依頼する際の委任状です。

通常これらは金融機関を介して司法書士に依頼し、司法書士が作成して法務局に申請を行います。

仲介手数料がかかるタイミングはいつ？いつ払えばいい？

不動産業者を介して家を売却する時は、取引成立の際に不動産会社へ報酬を支払う必要があります。不動産会社の報酬は宅建業法という法律で規制されており上限額が設けられています。

仲介手数料の料率

不動産会社か仲介を受ける場合、報酬の半額が先払い、残りを取引終了時に支払うというケースが多いです。なお、物件価格が400万円以上であれば物件価格×3%+6万円+消費税で算出することができます。

仲介手数料の計算例

土地付き家の売却金額が2000万円の場合、不動産業者報酬は次のように計算します。

①報酬額が200万円以下の部分についてまずは計算を行います。

200万円×5%＋消費税＝100,000円+消費税

②続いて取引額が200万円を超え400万円以下の金額の部分について計算します。

200万円×4%＋消費税＝80,000円+消費税

③最後に400万円以上の部分について計算を行います。

1,600万円×3%+消費税＝480,000円+消費税

④1,500万円の報酬額は①②③の合計金額570,000円＋消費税となります。

印紙税額はどのくらいかかる？

不動産の売買は契約書として取り決めを書面に残すことになりますが、これら契約書には法律に基づいて「印紙」を貼り付け「印紙税」を納付しなければなりません。

印紙を貼り付けないと契約は無効？

不動産の売買契約書を作成しているにも関わらず、印紙を貼付しないと契約は無効になるのでしょうか。

実は印紙を不動産の売買契約書に貼り付けしていなくても、契約が無効になる事はありません。そのため、印紙を貼付しなくても売買契約は有効に成立しています。

但し、契約が成立して売買契約書を作成しているにもかかわらず、法律によって定められた印紙の貼付をしていない場合は、貼付すべき印紙以上の金額の税金を支払うことになる恐れがあります。

処分費用や解体費用

家を更地で売却する場合は建物の解体費用がかかります。坪当たり2万円～4万円が相場となっています。

また、家の構造によっても解体費用は変わります。東京都内の参考価格では、木造住宅では坪当たり3万円～4万円、鉄骨構造では坪当たり4万円～5万円、RC構造であれば5万円～6万円となります。

家屋解体は作業環境、がれき類など、産廃物の発生量も価格に影響してくるため、坪単価の相場以上の価格になることもあります。

例えば住宅密集地で解体作業をする際に、道理が狭くうまく車両が往来できないような環境では解体作業の効率が落ちてしまい工期が長くなります。工期が長いとその分解体費用が高くなります。

譲渡益課税がかかる事もある

家を売却した場合譲渡益課税が発生するケースとそうでないケースがあります。

①購入時より物件が高く売れた場合

この場合は確定申告をする必要があります。但し、もし利益がでていたとしても以下の特例があり税金を軽減することができます。

1) 居住用財産の3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合は、所有期間の長さ関係なく最高で3,000万円の控除を受けられる場合があります。但し、一定の要件に当てはまっている必要があるため国税庁のホームページ等で条件を確認しておく必要があります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

2)居住用財産売却による軽減税率の特例

マイホームを売却した場合、一定の要件に合致すれば、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する特例を受けることがで可能です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm

②購入時より安く売れた場合

確定申告の義務はありませんが、確定申告することで税金の控除を受けられる場合があります。

確定申告の時期は毎年2月16日～3月15日までです（土日と重なる場合はずれこむ場合もあります）。家を売った年の翌年の申告する必要があります。

引越しでかかる費用。仮住まいや宅配ボックスなどを借りるのにもお金がかかる

もし、引っ越し先にすぐに住むことができない場合仮住まいの家賃等が発生します。また、宅配ボックスなどを利用する場合も別途費用がかかるでしょう。

リフォーム費用がかかる事もある

家を売却する際に、リフォームをして売却した方が売れやすくなる、或いはリフォームしないと買い手がつかないというような物件があります。

一般的には築30年の物件の場合家屋評価はほぼ0円です。特に木造建築の家屋の場合は築20年で家屋の価値が0円になります。このような物件をリフォームする場合は、部分的なリフォームであれば約200万円～500万円が相場です。大規模なリフォームであれば、1000万円以上かかることも想定されます。

住宅ローンの残債がかかる事も

住宅ローンが残っている場合、住宅ローンを完済する必要があります。住宅ローンを完済しなければ金融機関の抵当権がついたままの物件となり、買い手がつきません。

抵当権とは銀行はお金を貸す代わりに、家に設定する担保権を指します。もし、住宅ローンの支払いができなければ、銀行は抵当権を基に不動産を売却して貸した代金を回収します。

不動産を売却する際は、ある程度査定金額に目途を付けて売却金額でローンを完済できることを調べてから検討すると良いでしょう。もし、売却益でローン完済ができない場合は次のような方法を検討しましょう。

①住み替えローン

これは、今の家を売却して新しい家に住む場合利用できます。新しく購入する家のローンに残ったローンを上乗せできるとうものです。但し、相当なローンを背負うことになるケースも多く負担が大きいと言えます。ローン審査もかなり厳しいため注意が必要です。

②つなぎローン

つなぎローンとは家の売却代金が入金される前に、新しく購入した物件の代金を支払わなければいけない時に利用します。

③無担保ローン

利率がとても高いのですが、売却金額でほとんどローンを返せた人であれば利用することが可能です。残った僅かな金額は無担保ローンで対応できないか金融機関に相談してみると良いでしょう。

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