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今回テーマとして取り上げるのは、いわゆる「ワケあり物件」です。売買に限らず賃貸でも強く敬遠される、事故や自殺があったマンション。現場になった部屋の取引価格は相場を数割下回るともいわれています。このようなマンションを売るためにはどうしたらよいのか、これから考えてみようと思います。

 自殺があったマンションでも売却可能？

マンションを売却する際、仲介を不動産会社に依頼する場合には告知義務というものが発生します。

そして、自殺があったマンションを売却する場合は、買い手が自殺の事実を承諾した上で購入できるよう、自殺があった旨を告知する義務が生じるのです。

売り手の立場からすると、不都合なことは隠したくなるものですが、告知義務に違反し後にその事実が発覚した場合、慰謝料の請求を受ける可能性があります。

また、告知義務違反は宅建業法に抵触するため、不動産会社は告知事項として「自殺があった旨」を記載することを欠かしません。

しかし、考えてみてください。

日本国内では1年間に3万人もの人が自殺をしています。

このことからも、自殺者が出たことがあるマンションは意外と多いといえます。

つまり、同じマンションで自殺者が出たからといって、そのマンションの部屋が売れなくなるというのは考え過ぎです。なかには、比較的安値で購入できるワケありのマンションを探している人もいるのですから。また、現場となっていなければ告知義務はありませんが、重要事項説明書に記載する必要があります。

「自殺者が出たマンションの部屋」であることを理由に、値下げ交渉をされる可能性があることは、ある程度覚悟しておく必要があるでしょう。

自殺があったマンションを売る方法

このように、自殺の現場となったマンションの一室は一般のマンションに比べてハンディを負うことになり、売却自体が難しくなることは事実です。

その一方で、ご紹介したように「ワケあり物件」を探している購入希望者がいることも事実です。

不動産会社に仲介を依頼して、こうした「ワケあり物件」狙いの購入希望者との出会いを待つのもひとつの方法でしょう。

とはいえ、「ワケあり物件」狙いの購入希望者はほんの一握りに過ぎず、それはまさに千載一遇のチャンスにかけるようなものです。他方では、不動産会社による買取りという選択も考えられます。

不動産会社の仲介を通しての売買よりも売却価格は低くなってしまいますが、買取りには短期間で売却できるというメリットがあります。確実に売却したいのであれば、不動産会社による買取りを利用することも検討してみてはいかがでしょう。

このように、自殺の現場となったマンションの売却の自由度は低くなりますが、同じマンションの他の部屋での自殺であれば、売却に関してさほど心配する必要はありません。

適正な販売価格を設定しさえすれば、買い手は見つかります。とはいえ、相場よりは低い価格での売買になってしまう可能性は多分にあります。

事故のあったマンションは売れる？

病死や孤独死についてはどうでしょう？皆さんが買い手の立場だったら、どのように感じますか？

家族の看病の甲斐なく病死してしまったというケースであればまだしも、病死して発見されることなく数日が経過といったケース、つまり孤独死が発生した部屋を購入したいとは思いませんよね？

つまり、事故のあったマンションについても、自殺があったマンションについても、売却に対する考え方は同じといえます。

売却価格は相場以下になってしまうことを覚悟しなければなりません。とはいえ、病死や孤独死の場合は、自殺があったマンションに比べると相場からの乖離は少ない傾向にあります。

マンションを売却するときに意識したい相場と手数料

事故のあったマンションを売る方法？

売却方法に関しても、基本は自殺があったマンションと一緒です。

時間を掛けずに売却したいのであれば、不動産会社による買取りをお願いするのがベター。ただ、自殺ほど悪い印象がない病死や孤独死の場合は、仲介を依頼して買い手が見つけられることも。

自殺や事故があった事を買主に説明しなくてはならない？

先述のとおり、自殺があったマンションの売却では、買い手に対する告知義務が生じますが、病死や孤独死があったマンションの売却では告知義務は発生しません。

ところが、ほとんどの買い手は自殺や事故の履歴について質問してくるので、答えないわけにはいかないのです。そして事実を隠すと、かえって買い手が見つかりづらくなることも。このような理由から、病死や孤独死の場合も、買い手には正直に説明することをおすすめします。

自殺や事故があると価値はどのくらい下がる？

一般的に、自殺の現場となった部屋の取引価格は、相場よりも2割～3割安くなるといわれています。

自殺ほどではないにしても、病死や孤独死があったマンションの取引価格も、同様に相場より安くなることを覚悟する必要があるでしょう。

このようにマンションの価格が相場より安くなってしまう原因は「心理的瑕疵」にあります。つまり、マンションに対する悪いイメージです。

自殺や事故に限らず、悪いイメージが付いたマンションは安い値段でしか売れなくなってしまいます。そのようなマンションを購入しないこと、そのような環境をつくらないことも大切なことです。

今回は、タワーマンションの特徴を考えつつ、来年以降適用されるタワーマンションの税制改正に関する解説も交えながら、タワーマンション売却のポイントについてご説明しようと思います。

1 高層階のマンションは売れやすいの？

高層階には「眺望」という付加価値が付くことになります。

よって、眺望の良さを求めている購入希望者に対しては、「高層階」というのは大きな訴求ポイントになります。また、眺望を遮るものが少なくなれば、おのずと日当たりもよくなります。

地上からの距離も遠くなる分、車の騒音などに対する心配も少なくなります。このように、多くのメリットを備える高層階の部屋は、購入希望者からの人気も高くなると考えられます。

2 タワーマンションの最上階は値段が上がる？

新築分譲マンションの価格は、階層が上がるにつれて値段が高くなるのが一般的です。

同様に中古市場においても、同一マンションの同じ間取りの部屋では、上層階になるにしたがって高額に。そしてタワーマンションともなると、最上階には人気が集中することが予想されます。

つまり、「タワーマンションの最上階」という付加価値が、とてつもない高値を生み出すことも。最上階と最上階の一つ下の階とでは、新築での購入時以上の値段の開きが生まれることも珍しくはありません。

3 タワーマンションは高層階も売れやすい！値上がりはいつまで続く？

タワーマンションに関して言えば、高層階になるほど人気が高くなります。考えてみてください。なぜタワーマンションを購入するのでしょう？

高層階でなければ、タワーマンションである必要がないですよね？

低層階に住むのなら、タワー以外の特徴を持ち合わせた低層マンションを購入すればよいのです。つまり、タワーマンション購入希望者のほとんどが、高層階に住みたいと考えているのです。

タワーマンションに対する人気は相変わらず堅調のようです。

ところが、冒頭でも触れた税制改正によって、その人気に変化が現れるかもしれません。税制上、これまでタワーマンションは優遇されていましたが、来年からはその優遇がなくなります。

タワーマンションを購入するメリットが少なくなることから、来年以降はタワーマンションに対する人気に陰りが出ることも予想されます。

4 タワーマンションの売り時は？

タワーマンションの開発が進んでいるとはいえ、依然として旺盛な需要が続くタワーマンション。

しばらくは、最上階に住むステータスを求める富裕層や、日本の不動産に投資する外国人からの人気が、タワーマンションの高値を支えていくことでしょう。

また、今年引き渡される物件までは税制優遇の適用が受けられるため、駆け込み需要も予想されます。

これらのことから、タワーマンションの売却時期に関しては、今年がカギになりそうに思えます。

マンションを売る適切なタイミングと高く売れる時期

マンションの売却。それは、一生のうちそう何度も経験するものではありません。そのため、失敗してしまう人も少なくないのが現状です。マンションの売却を検討中の方に向けて、よくある失敗例をご紹介するとともに、失敗の原因と売却の対策について詳しくご説明します。

マンション売却をした時のよくある失敗例

まずは、マンションの売却に失敗した人の体験談をご紹介しましょう。失敗例から学ぶことは多いはずです。マンションの売却を考えている方は、今後の売却活動の参考にしてみてはいかがでしょう。

・高額な査定価格を提示する仲介会社には要注意！

マンションを売却する際、買い手を探すためには仲介会社の協力が必要になります。どの仲介会社にお願いすればよいのか？ここで重宝するのがマンションの一括査定サービスです。

一括査定サービスを活用することで、一度の作業で複数社に対してマンションの査定を依頼することができるからです。そして、他の業者より著しく高額な査定結果を示す会社があったら、その会社には注意が必要です。

仲介会社は媒介契約を結ぶために、売り手の興味を引くような高額な査定結果を提示してくることも多いのです。媒介契約さえ結んでしまえば仲介会社としてはしめたもの。売却物件への反響がいまひとつとみるや、値下げを提案してくることもよくあることです。

希望の価格で売却することができないだけでなく、時間まで浪費してしまうという結果にもなりかねません。査定結果はあくまでも仲介会社独自の基準による、「この程度の価格で売れそうですよ」という目安に過ぎないということを念頭に置いておくようにしてください。

・売却時期および決断のタイミング

マンションには買い手が付きやすい時期とそうでない時期があります。

1月から4月と10月から12月にかけての期間は、子供が幼稚園や小中学校に入学するタイミングに合わせて引越しを考える人が多くなったり、年内に入居して新年は新居で迎えたいと考えたりする人が増えるため、不動産の取引量が増加します。

時期を考えずに売却活動を始めてしまうと、適正な価格で売り出したとしても買い手がなかなか見つからないなんてことも。

また、希望価格にこだわるあまり購入希望者からの値引き交渉を断り続けた結果、希望価格での購入希望者が結局現れなかったという話もよく聞きます。

そのようなケースでは、「あの時○○万円で売っておけばよかった・・・」と後悔する人が多いようです。

・知識不足が招く相場以下の値付け

相場を知らないと、不動産市場に思わぬ掘り出し物を提供してしまう可能性もあります。「もっと高値で売り出しておけば・・・」。

そのような後悔をしないためにも、同じような条件のマンションの価格を定期的にチェックするなど、相場観を日々養うことをおすすめします。

2 売却時に失敗しない為にはどのようにすればいいのか

一括査定を利用して仲介会社を決める場合におすすめなのが、一番高額な査定結果と低額な査定結果を除外して考えること。

最高額・最低額とそれ以外の査定結果との差が少なければそのようなことをする必要はありませんが、既にご説明したように極端に高かったり安かったりする業者には要注意です。

一括査定では査定価格だけにとらわれず、各不動産会社の特色や、担当者の人間性、スキル、会社の営業スタンスなどを把握することに重点を置くとよいでしょう。

取引が活発に行われる春と秋に新規物件として扱われるよう、売出しのタイミングを工夫するこも有効だと考えられます。また、仲介会社を変更したり、同じ仲介会社に継続してお願いする場合でも、新たに媒介契約を結び直したりすることで、売却対象のマンションが新規物件として扱われます。ぜひ試してみていただきたいと思います。

3 即売りをしようとすると足元を見られる？

購入希望者に売り手の状況が伝わってしまうと、足元を見られることはよくあることです。例えば相続の場合、売り手は不動産をなるべく早く売却して現金を手にしたいものです。

それ以外にも、事業資金の調達など、現金の調達を目的に不動産を売却することがあると思います。そうした売り手の事情が購入希望者に伝わってしまうと、法外な値引きを迫られることもあり得ないことではありません。

本当の理由は購入希望者には伝えず、「住み替えのため」や「資産の組み替え」など、尋ねられたら適当な理由を伝えてもらうよう仲介会社にお願いしておきましょう。

即金で家を売る時の注意点。すぐに家を売りたい人への注意点

4 マンション売却で失敗しない為には査定業者を比較する

新聞の折込みやDMを頼りに、仲介会社を他社と比較することなく決めてしまうことにはリスクが伴います。

担当の営業マンとの相性や会社の営業方針が自分の考えと合わなかったりすると、仲介会社に対して不信感を覚えることも。そうなると、売却活動にまで影響を与えることも考えられます。

ご紹介したように、マンションの売却を検討しているようであれば、まずは一括査定をとおして査定額の算出を依頼してみてはいかがでしょう。

自分が考えている価格で売却できそうになければ、売却しないという選択肢もとることができます。売却を決めたようであれば、各社に対して査定額の根拠を尋ねてみるのもよいでしょう。

その根拠に納得がいくようであれば、より詳細な査定結果を出してもらうために訪問査定を依頼し、疑問点なども質問してみるとよいでしょう。

そうした作業をとおして仲介会社を比較検討すれば、自分に合ったパートナーを見つけることができるはずです。

一戸建てに暮らす子供にとっては、マンションに住む友達がうらやましいもの。

同じ建物にたくさんの友達がいたり、敷地内に公園があったりするのですから、マンション暮らしに憧れるのも無理はありません。

しかし、大人になってからはどうでしょう？マンション暮らしが長くなると、庭付き一戸建ての暮らしを夢見る人も多いのではないでしょうか。

そんな夢をかなえるべく、マンションから一戸建てに住み替える際のメリットと注意点に関して、これから詳しく解説いたします。

マンションから一戸建てに住み替えるメリット

一戸建てに住み替えることで得られるメリット。

それはなんと言っても庭のある生活を楽しめることではないでしょうか。

花好きな人は念願のガーデニングを、家庭菜園を始めてみたかった人は、安心無農薬の摘みたて野菜を楽しむことができてしまいます。

庭を持つことで生活の質を高めることができるのが、一戸建てに引っ越すいちばんの魅力ではないでしょうか。そして、一戸建てでは両隣や上下階の世帯への気遣いもいりません。

子供に我慢を強いることなく、のびのびと育てられる環境も一戸建てには整っています。マンションでははばかられる夜間の洗濯だって、気兼ねする必要がありません。

また、マンション暮らしでは管理費や修繕積立金といった出費が伴いますが、一戸建てに引っ越せばそうした支出もなくなります。

定期的に行われる組合の集まりなどからも解放され、週末の貴重な時間をマンションの行事に費やす必要もなくなります。駐車スペースを確保すれば、玄関を出てすぐの場所に車を停めることだってできます。

天気が悪い時や重い荷物の持ち運びの際はとても便利。何より小さなお子さんが居る家庭にとって、玄関先の駐車スペースはとても重宝します。

最近ではペットを飼えるマンションも増えていますが、種類や頭数に制限があるのが一般的です。一戸建てなら、モラルさえ守れば自分が好きな動物を何匹でも買うことができます。

ペットを飼っていた家を売る方法。匂いやキズがあっても大丈夫？

早めに家やマンションを買い替えたいのであれば、イエイで一括査定を行う事をおススメします。

イエイでの一括査定であれば最大6つ不動産会社に見積もってもらえるので、売却額に1000万円以上の額の差が出る事があります。

マンションの一括査定については以下からどうぞ

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 一戸建てとマンションはどっちがいいの？

このように、一戸建てには多くのメリットがありますその多くは、マンションに住んでいる限りは叶えることが難しい素晴らしいものです。

その一方で、デメリットだって存在するはずです。これから、一戸建てに住むデメリットについて考えてみることにしましょう。

・物件価格

同じ立地条件下では、一戸建ての価格はマンションよりも高くなる傾向があります。マンションでは一世帯あたりの土地の持ち分が一戸建てに比べて少ないため、その分価格が抑えられる傾向があるのです。

・修繕費

一戸建てでは毎月の修繕費を支出する必要がありません。しかし、年月を経るにつれて建物は劣化していくため、将来必要になる修繕費を積み立てていく計画性が求められることになります。

・セキュリティ

マンションと違って、オートロックや監視カメラで守られた一戸建てはそう多くありません。空き巣や放火などに対する防犯対策を独自に施す必要があります。

・気密性、断熱性、保温性

四方と上下を外気および地面に覆われた一戸建ては、室内を温かく保つことが難しい環境にあります。

このように、一戸建てにも一定のデメリットが存在するため、一概にどっちがいいということは言えません。

マンションと一戸建て、それぞれのメリットとデメリットを知ったうえで、自分の希望を多く叶えられ自分が感じるデメリットの少ない方を選ぶべきではないでしょうか。

マンションを戸建に買い替える場合ローンはどうなる？完済してる場合と完済出来てない場合

マンションから一戸建てへの買い替えを検討する際、どうしても避けて通ることのできないローンの話。

いま住んでいるマンションのローンを完済しているようであれば問題はないのですが、まだ返済中の場合はどうなるのでしょう？

物件種別に関係なくローンが残っていても売却をすることは可能です。

しかし、売却の際はローンの残債を一括返済しなければならなりません。

一括返済をするには「手持ちの現金で返済する」、「売却代金を返済に充てる」、「売却代金を返済に充て、不足分を手持ちの現金で補う」という3通りの方法が考えられます。

3番目のケースに相当する場合は、預貯金、新たな借金、保険の解約、株式の売却などによって、返済額の不足分を補わなければなりません。

場合によっては、生活が立ち行かなくなることも考えられます。

こうしたリスクを伴う住み替えに対しては、慎重になるべきでしょう。

どうしても住み替えが必要な人にとっては、買い替えローンを利用する方法があります。

マンション買い替え時にダブルローンを使用しないで済ませる方法

買い替えローンとは、いま返済中の住宅ローンをこれから購入する住宅のローンに上乗せできてしまうというもの。

ただ借入額が大きくなるため、十分考えた上で申し込むことをおすすめします。また借入額が大きくなる分、審査が厳しくなることも理解しておくようにしてください。

また買い替えを行う場合1円でも高く家を売る事が重要になってくるのではないでしょうか。

1円でも高く家を売るには一括査定をおすすめします。

一括査定を行うのと行わないのでは査定額に300万円以上の差が出る事もあります。

マンションの一括査定については以下からどうぞ

じゃあ逆は？戸建からマンションに買い替えるメリットとデメリット

一戸建てからマンションへの住み替えには、次のようなメリットがあると考えられます。

• ・立地、環境

マンションは、駅前などの利便性の高い場所に建てられる物件も多く、車を必要とした生活を送らずにすみます。よって、運転免許をもたない人やシニア世代にとっても魅力的でしょう。

同じ立地条件で比べると、一戸建てに比べて安く購入できるのもマンションの良いところです。

• ・構造、設備

ご説明したように、マンションは一戸建てに比べて保温性が高いほか、高機能な設備が多く備わっているのもマンションのメリットのひとつ。ディスポーザー、浴室暖房・乾燥、オートロック、宅配ボックスといった便利な設備が充実しています。

• ・セキュリティ、管理

セキュリティの高さも、一戸建てにはないメリットです。マンションにはオートロックや防犯カメラなどの防犯設備が整っています。また、高層階に至っては外部から進入される心配もほとんどないでしょう。

管理人が常駐しているマンションでは、日常の共用部分の掃除などは管理人が行ってくれます。

一方、マンション住まいでも一戸建て同様デメリットは存在します。

マンションでの生活では、住宅ローンの返済にも毎月の支出が伴います。それは、既に触れている管理費および修繕積立金、それと駐車場・駐輪場使用料です。

管理費は、階段や廊下、エレベーターなどの共用施設の維持管理を行うために必要な費用のこと。管理費の額はマンションによって異なりますが、都内では15,000円程度のことが多いようです。

そして、マンションの資産価値を維持するためには、定期的なメンテナンスは欠かせません。修繕積立金とは、こうしたメンテナンスや将来必要になる大規模修繕に備えて積み立てられるお金のこと。修繕積立金の額もマンションによって異なりますが、一般的には12,000円程度です。そして修繕積立ては、一戸建てでも自分自身で行う必要があります。

またマンションでは、車や自転車を所有している場合は駐車場使用料や駐輪場使用料を支払わなければなりません。

老後は戸建てが安心ってのは本当？

「周囲のしがらみから逃れて、老後は一戸建てでのんびりと・・・」。こうした暮らしも素晴らしいですが、老後は一戸建てが安心というのは本当なのでしょうか？

先述のとおり、利便性を考えると、むしろマンション生活の方が老後にはやさしい面もあります。

マンションに住めば、階段の上り下りだってありません。こうしたことから、一戸建てでの生活を楽しむための条件として、老後も健康でいることが求められそうです。