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家を売る時には、売主の都合により即金で家を売却したい場合もあります。結論から言うと、即金で家を売却する方法はありますが、それにはリスクも伴います。そのため、きちんとリスクを理解した上で、少しでも高く売る方法を実践する必要があるのです。

1.即金で家を売る時の注意点まとめ

即金で家を売る時には以下の点に注意しましょう。

• ・買主に足元を見られることがある

• ・即金で家を売る「方法」はあるがリスクもある

これら2点に関して良く理解した上で即金での売却に臨みましょう。即金での売却は通常の売却とは異なるため、リスクが伴うのです。

2.即金で家を売ると足元を見られる？

まず、即金で家を売る時には買主に足元を見られやすいです。

なぜなら、「即金で売りたい」という場合には、何かしら早めに現金化したい理由があるからです。たとえば、新築不動産を売却して、ある期日までに売却しなければローンが承認できない場合などです。

仮に、住宅ローンを組んで新築マンションを購入して、９/30に引渡しをされるとします。

このとき、新しい家の住宅ローンの融資条件は、今の家が8/31までに引渡しされているという前提です。つまり、今の家を8/31までに売却して今の家の住宅ローンを完済していることが、新築マンションの住宅ローンの融資条件ということです。

言い換えると、8/31までに今の家を売却して引渡しができないと、「違約」になってしまい手付金は没収されてしまうというワケです。

このようなときには、必ず8/31までに家を売却したいです。仮に、8月を過ぎた時点で今の家が売却できていなければ、買主が現金での即金支払いでないとスケジュール的に厳しいです。

そのため、買主から厳しい値引き交渉をされても受けざるを得ない状況だということです。そのため、結果的に売却金額は下がってしまうというワケです。

住宅ローンが払えない？住宅ローンが残ってる時の任意売却と家の売却

3.即金で家を売れることはある？

即金で家を売れることはありますが、一般個人が即金で購入することは難しいです。

なぜなら、何千万円もする家を、現金の一括支払いで購入する個人が少ないからです。また、どうしても即金で売却したい場合には、広告に「現金での即金購入者優遇」などの表示をする必要があります。

ただ、この方法で不動産を売却すると、前項のように足元を見られるリスクが高いです。さらに、広告の規定上、表現方法が難しいという点も理解しておきましょう。

4.少しでも家を早く売ってお金にする方法

少しでも家を早く売る方法は、前項で言ったように一般個人は難しいので不動産会社に「買取」をしてもらうという方法がメジャーな方法です。

とはいえ、買取は嫌だという人のために、一般個人に即金で売却する方法も解説します

4-1不動産会社に買取をしてもらう方法

買取とは、不動産会社が物件を「買い取る」ことをいいます。

不動産会社はリノベーションなどをして転売するか、そのまま何もせずに転売することを目的に物件を買い取ります。

そのため、買取をするデメリットとしては、「相場価格の7割～8割程度まで売却金額が下がる」という点です。不動産会社も相場価格で買い取ってしまうと、転売するときには相場価格以上で売却しなければいけません。

一方、不動産会社が買い取りを行うときには、基本的には現金で買い取ります。また、仮に融資を受けるとしても、一般個人が住宅ローンを組むよりは格段に早いスケジュールで売却できます。

もし、不動産会社が現金の即金買取をした場合には、売買契約から引渡しまで、最短数日で完了します。

流れとしては、査定、申込・契約、引渡です。査定と申込は同日にできるので、仮に申込と契約までの期間が数日だとすると、査定～引渡しまで1週間前後で完了させることも可能なのです。

一般個人に即金で個人売買

一方、一般個人に即金で売却するためには、とにかく現金の即金購入できる人を集客しなければいけません。

そのため、相場価格より安く売り出し価格を設定して、たくさん集客をすることが重要です。相場価格より10％も下げれば、集客は割と来ると思います。

しかし、そこで現金即金購入の人が現れる保証はないので、最終的には買取も加味した上で売却活動を行いましょう。

5.早く家を売る場合でも高く売れることはある？

早く家を売る場合でも、高く売れることはあります。しかし、不動産に限らず「モノ」を売る時は全てそうですが、「早く売りたいなら安くなる」は鉄則です。しかし、以下の点に注意すれば少しでも早く売ることができます。

• ・買取の査定依頼は複数社行う

イエイ不動産の真の口コミが知りたい方の為の実際の査定の流れまとめ

一括査定で家を売るのであれば家がすぐに高く売れる可能性があります。

業者同士が競り合いを行うので営業マンから電話が来たら見積もり額だけ一斉に全員に聞けばいいのです。

大体の見積もり相場がそれだけでわかってしまうので、1円でも高く、またすぐに家が売れる可能性が急激にあがります。

家の一括査定については以下からどうぞ

家の売却一括査定イエイ公式サイトはこちら

• ・顧客を抱えている不動産会社を選ぶ

家を売る時の不動産屋の選び方

まず、買取をするときでも、複数社に査定依頼をしましょう。買取金額の査定額は、そのまま決済金になります。また、不動産会社によって買取金額が異なることは多いので、5～6社程度に査定依頼をすることをおススメします。その中で、一番高い査定額を提示した不動産会社に買い取ってもらいましょう。

また、一般個人に売る場合には、そもそもそのエリアで探している顧客を多く抱えている不動産会社を選ぶことです。そうすれば、集客が多くなりやすいからです。顧客を多く抱えているかは、「直近の売却実績」が大切です。直近の売却実績があるということは、少なくとも直近でそのエリアでの集客活動をしていたということだからです。

家を売る時には、大抵の場合不動産屋に家の仲介を依頼します。その不動産屋が、場合によっては質が悪く「悪徳不動産屋」の可能性もあります。しかし、悪徳不動産屋に仲介を依頼してしまうと、売却が思うように進まないどころか、支払わなくても良いお金を請求される場合もあるのです。

1.悪徳不動産屋の特徴

悪徳不動産屋とは、以下のような不動産屋のことを言います。

• ・囲い込みをする不動産屋

• ・むりやり媒介契約を取ろうとする不動産屋

• ・仲介手数料以外の料金を請求する不動産屋

まず、囲い込みとは、ほかの不動産屋に物件を紹介しないことです。たとえば、ほかの不動産屋が「自社の顧客で御社が仲介している物件を検討しそうな人がいます。物件見学できますか？」と問い合わせが入ったとします。そのときに、見学できるにも関わらず「検討者がいるので見学できません」と断るのです。

そうすれば、ほかの
不動産屋に仲介されることはないため、売主・買主の両方から仲介手数料がもらえるというワケです。

また、レインズなどから情報を聞きつけ、ほかの不動産会社と媒介契約を結んでいるにも関わらず、「仲介手数料安くするのでウチと媒介契約結びませんか？」と持ち掛けてくる不動産屋も注意が必要です。これは明らかにルール違反であり、モラルの低い不動産屋のためトラブルが発生しやすいです。

さらに、仲介手数料以外の「広告費」などを請求してくる不動産屋も注意しましょう。

原則、広告費は売主ではなく不動産屋が支払います。仮に、有料になる広告に関しては、必ず事前に確認するというルールがあるのです。

2.悪徳不動産屋に騙されないために

このような不動産屋に騙されないためには、「理解しておく」ことが大切です。

まず、「囲い込みをする不動産屋」に関しては、レインズの登録をしているか確認しましょう。レインズに登録すればほかの業者も物件情報を見られるため、囲い込みをする不動産屋はレインズに掲載するのを遅らせるのです。そのため、遅滞なくレインズへの掲載を促すのは効果的です。

そして、ほかの不動産屋と媒介契約を結んでいるのに、「今の不動産屋とは媒介契約を解除して、うちと媒介契約結びましょう」と持ち掛けてくる不動産屋は相手にしないことが得策です。

不動産屋を選ぶ時は慎重さが必要です。

家を売る時の不動産屋の選び方

また、広告費に関しては、「売主が負担する必要はない」という点を理解しておくことです。媒介契約締結時に、一応不動産屋に確認を入れるのも、このような不動産屋に騙されないための良い方法です。

家を売るときには、色々と初期費用がかかります。家自体が一千万円単位の金額になるので、初期費用金額も百万円単位の金額になります。

そのため、家を売るときには初期費用額も把握しておかないと、精度の高い資金計画を立てることができません。そこで今回は家を売るときにかかる初期費用を解説します。

1.家を売る時にかかる費用一覧

家を売るときには、以下の費用がかかります。

・仲介手数料

・登記関係費用

・印紙税

・その他費用

仲介手数料と印紙税については後述します。

登記関係費用とは、登録免許税と司法書士報酬の2つです。登録免許税とは、登記をする際にかかる費用になります。家を売るときの「登記」とは、抵当権を抹消するときの登記になります。

1-1登記関係費用

住宅ローンを組むときには、金融機関はローンを融資した物件を「担保」にします。

その担保の証明のために、金融機関は物件に「抵当権」を設定するのです。その抵当権を抹消する登記にかかる登録免許税は、1物件あたり1,000円になっています。

また、抵当権抹消登記をするときは、基本的に司法書士に登記手続きを依頼します。その司法書士に支払う報酬料も「登記関係費費用」に含まれています。金額は司法書士によって異なります、概ね5万円前後になります。

1-2その他費用

その他費用として意外とかかる費用は、引っ越し費用や家具・家電の処分費用です。

マンション売却時の引越しの猶予期間とするべき事

単身者の方であれば、数万円から引っ越しはできますが、ファミリータイプの家の場合には10万円を超えることも多いです。

また、家具や家電が大きいモノであれば、専門業者に引き取り依頼をする必要があり、場合によっては処分費用もかかってきます。

この引っ越し費用や家具・家電処分費用は、会社や時期によっても金額が異なります。そのため、なるべく早い時期に見積もり依頼をしておき、複数社比較することをおススメします。

2.仲介手数料

不動産を売却するときには、大抵の場合不動産会社に仲介を依頼します。

その不動産会社に「報酬」として支払う費用が「仲介手数料」になります。仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で以下のように決まっています。

・税抜き物件価格が200万円以下：物件価格×5％

・税抜き物件価格が200万円超～400万円以下：物件価格×4％+2万円

・税抜き物件価格が400万円超：物件価格×3％＋6万円

上記で算出した金額に消費税がかかった金額が、正式な仲介手数料になります。

仮に、税抜き3,500万円で物件を売却したとします。その場合には「（3,500万円×3％+6万円）×消費税1.08」となり、1,198,800円が仲介手数料の上限となります。あくまで「上限」なので、1,198,800円以下の金額であれば、いくらで設定しても構いません。

また、仲介手数料は上記の「上限」で請求する不動産会社も多いですが、最近の不動産会社は仲介手数料を低くしている会社もあります。不動産会社を選ぶときには、仲介手数料率も比較して選択しましょう。

3.結構かかる印紙代！？

また、家を売却するときに「印紙代」がかかってきます。

印紙代とは、経済取引における「書面」についてかかる税金であり、不動産取引においては「売買契約書」が印紙税の課税対象です。

印紙を納税する方法は、「印紙」を購入して書面に貼付し、割り印することで納税したと見なされます。

印紙自体はコンビニでも売っていますし、高額な印紙は郵便局で購入できます。また、印紙の費用負担については、売主・買主が折半する場合もあります、一方が全額負担する場合もあります。印紙税に関しては以下の通りの金額です。

税抜き物件価格100万円を超～500万円以下：1千円

税抜き物件価格500万円を超～１千万円以下：5千円

税抜き物件価格１千万円を超～５千万円以下：1万円

税抜き物件価格５千万円を超～１億円以下：3万円

こちらの記載してある印紙税は、軽減税率を適用した金額です。軽減税率を適用できるかは、国税庁ホームページ※1を確認ください。

※1印紙税

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/inshi/08/10.htm

家の売却にかかる費用の一例を紹介

家を売却する際は不動産会社に支払う仲介手数料、契約書に貼り付けする印紙代金、抵当権抹消登記費用、税金、もしローンが残っていればローン残債を支払う必要があります。

①仲介手数料

建物売却を不動産会社に依頼した時に、不動産会社が取引を成立させた際の報酬金額になります。

②印紙代金

印紙とは法律に基づき契約書などの課税文章に貼り付けするものです。建物売却であれば、売買契約書等に貼り付けることになります。

③抵当権抹消登記費用

抵当権とは、住宅ローンを組んで融資を受ける代わりの、不動産に関する銀行の担保権のことです。もし、ローン返済が滞れば金融機関は抵当権を実行することで不動産を競売等にかけてローン残債にあてがうことになります。

抵当権はついている物件は売却益でまずローン残債を返して抵当権の抹消登記申請という抵当権を消滅させる手続きをする必要があります。

④税金

家を売却した際に買ったときより安く売れれば税金はかかりません。但し、家を購入した時より、高く売却できた場合は税金の支払いが必要になるケースがあります。

⑤ローン残債

売却時点で残っているローンのことを指します。ローンの残っている不動産を売却する場合は、売却金額でローンを完済できること見込みがついてから売却を検討しましょう。

抵当権抹消登記費用内訳がかかる事も

抵当権がついたままでは、家が金融機関の担保に入ったままです。抵当権を消滅させるには、ローン残債をすべて返済する必要があります。そして、その証明として抵当権を抹消した事実を公示するため抵当権抹消登記を行います。

抵当権抹消登記は司法書士という、登記の専門家に依頼することになります。

必要書類
抵当権抹消登記申請書・・・司法書士が作成します。
登記原因証明情報・・・何故そのような登記が行われるか事実を証明する書類です。この場合は金融機関から、ローンをすべて返済した際に発行される弁済証明、抵当権放棄証書などが挙げられます。

登記識別情報・・・抵当権設定契約書のことを指します。
代理権限証明情報・・・登記を司法書士に代理依頼する際の委任状です。

通常これらは金融機関を介して司法書士に依頼し、司法書士が作成して法務局に申請を行います。

仲介手数料がかかるタイミングはいつ？いつ払えばいい？

不動産業者を介して家を売却する時は、取引成立の際に不動産会社へ報酬を支払う必要があります。不動産会社の報酬は宅建業法という法律で規制されており上限額が設けられています。

仲介手数料の料率

不動産会社か仲介を受ける場合、報酬の半額が先払い、残りを取引終了時に支払うというケースが多いです。なお、物件価格が400万円以上であれば物件価格×3%+6万円+消費税で算出することができます。

仲介手数料の計算例

土地付き家の売却金額が2000万円の場合、不動産業者報酬は次のように計算します。

①報酬額が200万円以下の部分についてまずは計算を行います。

200万円×5%＋消費税＝100,000円+消費税

②続いて取引額が200万円を超え400万円以下の金額の部分について計算します。

200万円×4%＋消費税＝80,000円+消費税

③最後に400万円以上の部分について計算を行います。

1,600万円×3%+消費税＝480,000円+消費税

④1,500万円の報酬額は①②③の合計金額570,000円＋消費税となります。

印紙税額はどのくらいかかる？

不動産の売買は契約書として取り決めを書面に残すことになりますが、これら契約書には法律に基づいて「印紙」を貼り付け「印紙税」を納付しなければなりません。

印紙を貼り付けないと契約は無効？

不動産の売買契約書を作成しているにも関わらず、印紙を貼付しないと契約は無効になるのでしょうか。

実は印紙を不動産の売買契約書に貼り付けしていなくても、契約が無効になる事はありません。そのため、印紙を貼付しなくても売買契約は有効に成立しています。

但し、契約が成立して売買契約書を作成しているにもかかわらず、法律によって定められた印紙の貼付をしていない場合は、貼付すべき印紙以上の金額の税金を支払うことになる恐れがあります。

処分費用や解体費用

家を更地で売却する場合は建物の解体費用がかかります。坪当たり2万円～4万円が相場となっています。

また、家の構造によっても解体費用は変わります。東京都内の参考価格では、木造住宅では坪当たり3万円～4万円、鉄骨構造では坪当たり4万円～5万円、RC構造であれば5万円～6万円となります。

家屋解体は作業環境、がれき類など、産廃物の発生量も価格に影響してくるため、坪単価の相場以上の価格になることもあります。

例えば住宅密集地で解体作業をする際に、道理が狭くうまく車両が往来できないような環境では解体作業の効率が落ちてしまい工期が長くなります。工期が長いとその分解体費用が高くなります。

譲渡益課税がかかる事もある

家を売却した場合譲渡益課税が発生するケースとそうでないケースがあります。

①購入時より物件が高く売れた場合

この場合は確定申告をする必要があります。但し、もし利益がでていたとしても以下の特例があり税金を軽減することができます。

1) 居住用財産の3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合は、所有期間の長さ関係なく最高で3,000万円の控除を受けられる場合があります。但し、一定の要件に当てはまっている必要があるため国税庁のホームページ等で条件を確認しておく必要があります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

2)居住用財産売却による軽減税率の特例

マイホームを売却した場合、一定の要件に合致すれば、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する特例を受けることがで可能です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm

②購入時より安く売れた場合

確定申告の義務はありませんが、確定申告することで税金の控除を受けられる場合があります。

確定申告の時期は毎年2月16日～3月15日までです（土日と重なる場合はずれこむ場合もあります）。家を売った年の翌年の申告する必要があります。

引越しでかかる費用。仮住まいや宅配ボックスなどを借りるのにもお金がかかる

もし、引っ越し先にすぐに住むことができない場合仮住まいの家賃等が発生します。また、宅配ボックスなどを利用する場合も別途費用がかかるでしょう。

リフォーム費用がかかる事もある

家を売却する際に、リフォームをして売却した方が売れやすくなる、或いはリフォームしないと買い手がつかないというような物件があります。

一般的には築30年の物件の場合家屋評価はほぼ0円です。特に木造建築の家屋の場合は築20年で家屋の価値が0円になります。このような物件をリフォームする場合は、部分的なリフォームであれば約200万円～500万円が相場です。大規模なリフォームであれば、1000万円以上かかることも想定されます。

住宅ローンの残債がかかる事も

住宅ローンが残っている場合、住宅ローンを完済する必要があります。住宅ローンを完済しなければ金融機関の抵当権がついたままの物件となり、買い手がつきません。

抵当権とは銀行はお金を貸す代わりに、家に設定する担保権を指します。もし、住宅ローンの支払いができなければ、銀行は抵当権を基に不動産を売却して貸した代金を回収します。

不動産を売却する際は、ある程度査定金額に目途を付けて売却金額でローンを完済できることを調べてから検討すると良いでしょう。もし、売却益でローン完済ができない場合は次のような方法を検討しましょう。

①住み替えローン

これは、今の家を売却して新しい家に住む場合利用できます。新しく購入する家のローンに残ったローンを上乗せできるとうものです。但し、相当なローンを背負うことになるケースも多く負担が大きいと言えます。ローン審査もかなり厳しいため注意が必要です。

②つなぎローン

つなぎローンとは家の売却代金が入金される前に、新しく購入した物件の代金を支払わなければいけない時に利用します。

③無担保ローン

利率がとても高いのですが、売却金額でほとんどローンを返せた人であれば利用することが可能です。残った僅かな金額は無担保ローンで対応できないか金融機関に相談してみると良いでしょう。

不動産を購入・売却するときには、不動産会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。この3種類はルールが異なるため、きちんと内容を理解した上で選ばなくてはいけません。

1.専任媒介と一般媒介の違い

専任媒介と一般媒介の違いは以下の通りです。

まず、依頼できる不動産会社の数が、媒介契約の種類によって異なります。一般媒介契約は複数社可能ですが、専任媒介契約は1社のみとなっております。

また、一般媒介契約はレインズ登録の義務はありませんが、専任媒介契約は契約後7日以内に登録する義務があります。さらに、一般媒介契約は売却報告の義務はなく、専任媒介契約は2週間に1回以上の義務があります。

2.専属専任媒介ってなに？

専属専任媒介契約は以下の通りです。

専属専任媒介契約は専任媒介契約と概ね同じですが、レインズ登録義務と売却報告義務が異なります。専属専任媒介契約は、レインズ登録義務は契約後5日以内です。また、売却報告義務も1週間に1回以上となっています。

さらに、自己発見取引といわれる「自分が買主を見つけたときの対応」も異なります。一般媒介契約と専任媒介契約は自己発見取引が可能です。

しかし、専属専任媒介契約の場合には、既定の仲介手数料を仲介会社に支払う必要があります。つまり、専属専任媒介契約だと、自分で買主を見つけてきたとしても、仲介手数料が額面通り発生するということです。

3.専任媒介で家を売ると何が得？

専任媒介契約で家を売ると得なのは以下の点です。

・不動産会社の本気度が異なる

・レインズ登録、売却報告義務あり

・自己発見取引も可能

まず、専任媒介契約は不動産会社の本気度が異なります。

なぜなら、一般媒介契約は複数社に売却依頼ができますので、仲介手数料をもらえるか分かりません。そのため、不動産会社が広告費や人件費に投下しにくいのです。

一方、専任媒介契約は売却できるのが自社だけなので、広告費も人件費もお金をかけられるのです。

また、専属専任媒介と同様、媒介契約はレインズに登録義務もありますし、売却報告義務もあります。

レインズに登録すれば集客が増えますし、売却報告を行えば進捗状況を確認できます。そして、自己発見取引も問題なくできるため、専任媒介契約はベストです。

家族名義の家を売るときには、名義人からの委任状が必要になります。その委任状の作成や手続き関係などは事前に理解しておきましょう。

1.家族名義の家を売る方法

家族名義の家を売るには以下の点に注意しましょう。

・委任状を作成する

・本人確認は必要

不動産売買の原則は「名義人が手続きを行う」ので、名義人以外が取引する際には委任状が必要になります。ただ、不動産会社も名義人と一度も顔を合わせないワケにはいきません。そのため、一度は名義人と顔を合わせることが多いです。また、登記の際も委任状で対応できますが、実際に登記をする司法書士と名義人は一度面会して意思確認を行います。

1-1委任状の作成方法

委任状の作成方法は、不動産会社に聞くと良いです。大抵の不動産会社は代理人が対応するとき用に、委任状のフォーマットを持っています。今では、インターネットでフォーマットをダウンロードすることもできます。ただ、書式的に古い場合もあるので、なるべく不動産会社経由で手に入れましょう。

1-2委任状が必要な手続き

委任状が必要な手続きは以下のような手続きです。

・不動産会社と結ぶ媒介契約

・買主と結ぶ売買契約

・登記関係書類

つまり、全ての契約行為や、登記関係の重要な事項には委任状が必要ということです。

1-3委任状に必要な書類

委任状に必要な書類は以下の通りです。

・名義人の実印および印鑑証明書

・名義人の署名・捺印

・名義人の住民票

・代理人の身分証明書

基本的には、名義人が「代理人である○○に○○という行為を委任します」という委任状に、署名・捺印をします。その捺印が実印であることの証明をするために、印鑑証明が必要です。また、住所を記載するときに、その住所が住民票と一致していることを証明するために、住民票が必要になるのです。

さらに、代理人は、代理人であることを証明するために身分証明書が必要になります。身分証明書は顔写真入りの運転免許証などで構いません。

2.親の名義の家を売る時の流れ

前項のように委任状を作成したところで、つぎは親名義の家を売る流れを紹介します。

①委任状の作成

②不動産会社に査定依頼

③不動産会社と媒介契約を結ぶ

④売却活動

⑤申込＆売買契約

⑥物件の引渡

このように、委任状さえ作成しておけば、通常の不動産売却と流れは変わりません。また、委任状に関しては、複数枚になるケースが多いです。1枚目は「媒介契約、売買契約を委任する」という内容で、2枚目は「登記関係を委任する」という内容です。

そもそも媒介契約を締結してから、数か月後に登記手続きに入るので、印鑑証明書が古くなってしまうのです。また、登記関係は法務局へ提出する必要があるのも理由の一つです。