2017年 1月 の投稿一覧

不動産の売却査定は匿名で行える。

家を売る時の査定は匿名で行える?

家を売るときには、不動産会社に査定依頼をします。その査定依頼は匿名で行うこともできるのです。今回は「匿名での査定」を解説します。

ネットで家を査定に出せば匿名で家を売れる!?

匿名のイメージ

ネットで家を査定に出せば、匿名で家の「査定」をすることができます。

さすがに「売却」までとなると、匿名ではできません。匿名で査定が行えるとは、自分の電話番号などの個人情報が流出するリスクがないという点です。これはネットだからできることであり、対面式の店舗などで査定依頼をすると中々難しいです。

店舗の担当者も無理やり連絡先を聞き出すことはしませんが、査定を依頼するのに自分のことを何も明かさないのは気が引けるモノだからです。

匿名で不動産査定を行えるサービス

匿名で不動産査定を行えるサービスは、基本的にAIを利用したサービスになります。AIを利用して機械的に相場金額を算出し、査定額を提示するということです。しかし、今は「不動産一括サイト」というサービスがあります。

不動産一括査定サイトは完全に匿名ではありませんが、連絡方法の指定ができます。また、不動産会社と顔を合わせる必要もないので、限りなく匿名に近い査定サービスなのです。

不動産一括査定サイトとは?

不動産一括査定サイトとは、ネット上で査定依頼をするだけで複数の不動産会社に査定依頼ができるサービスのことです。不動産一括サイトで査定する手順は以下のようになります。

・サイトへログイン

・物件情報などの入力

・エリア的に査定可能な不動産会社の選定

・1~2営業費日で査定結果の連絡が来る

このように、不動産一括査定サイトを利用すれば、手軽に査定依頼ができます。それに、査定結果も非常に早く帰ってくるので、便利なサイトなのです。

イエイ不動産なら匿名で一括査定が行えます

イエイ不動産※は誕生してから10年が経つ、日本でも最大級の不動産一括査定サイトになります。イエイ不動産の特徴は以下の通りです。

・会員登録者数300万人以上

・参画不動産会社数1,000社以上

・悪徳企業の排除

不動産一括査定サイトはいくつかありますが、その中でもイエイ不動産は最大規模のサイトになります。会員登録者数は300万人を超えているので、そのノウハウが詰まったサイト構成になっています。たとえば、「トップページからいきなり査定依頼ができる画面になっている」などです。

また、参画している不動産会社も1,000社を超えています。1,000社を超えているということは、たくさんの不動産会社から査定依頼できる不動産会社を選べるということです。

また、イエイ不動産独自の基準でその不動産会社から悪徳企業を見つけ、排除しています。そのため、イエイ不動産に参画している企業は、優良不動産会社多いというワケです。

イエイ不動産の真の口コミが知りたい方の為の実際の査定の流れまとめ

匿名で査定を行うメリット

匿名で一括査定を行う場合のメリット

匿名で査定を行うメリットは以下の通りです。

・しつこい営業電話やメルマガなどがない

・査定に時間がかからない

しつこい営業電話やメルマガなどがない

たとえば、イエイ不動産で5社に一括査定を依頼したとします。個人情報を全て出してしまうと、査定をした不動産会社が、営業電話やメールがたくさん届きます。しかし、イエイ不動産で査定するときに、備考欄に「メールでの連絡希望。査定時の1回だけの連絡でお願いします」のように依頼できるのです。

備考欄にこのような文章を打っておけば、査定時の1回だけメールで連絡が来て、その後の連絡は一切ありません。
査定に時間がかからない

また、査定は物件情報や個人情報などを不動産会社に伝える必要があります。そのため、店舗への訪問や電話での査定依頼だと手間がかかるのです。特に、店舗へ直接査定依頼するときは、店舗によっては1時間以上時間がかかることがあります。

店舗には営業マンがいるので、その営業マンも何とかして自社で売却を担当したいと思います。そのため、エリア情報や最近の不動産相場など、査定に直接関係ない説明までしてくるのです。その説明を聞いていると、結局1時間くらい時間がかかってしまうというワケです。

一方、イエイ不動産などで査定依頼すれば、物件情報などの入力は数分で終わります。しかも不動産会社ごとに情報入力する必要がないので、査定依頼自体が数分で完了するのです。

普通の不動産屋では匿名で査定を行うのは辞めておいた方がいい!

ただ、普通の不動産屋では匿名で査定はおススメしません。理由は以下です。

・そもそもネットで匿名では査定ができない

・不動産会社のモチベーションが下がる

・物件情報を得られない

そもそも、普通の不動産屋ではネットで匿名査定はできません。そのため、店舗に行ったり電話で直接依頼したりする必要があります。

しかし、不動産屋からしても、匿名で査定を行うということは、その後連絡を取る手段がありません。そのため売却を担当できるか分からないため、どうしてもモチベーションは上がらないのです。

また、通常の不動産屋で匿名査定を行うと、今後の物件情報を得ることができません。一方、イエイ不動産などであればサイトで検索できますし、「物件情報だけは連絡して欲しい」と指定することもできるのです。

マンション売却の平均期間はどのくらい?

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マンション売却の平均期間はどのくらい?

意外と負担が強いられるマンションの売却。できることなら短期で買い手を見つけたいものですが、果たしてどの程度の期間を考えておけばよいのでしょう?マンションの売却を考えている人には気なるところではないでしょうか。

マンション売却の準備期間

マンションを売却するにあたり、どのような準備が必要になると思いますか?

まず必要なのがマンションの査定。

これがマンション売却の第一歩になります。

そして大切なのが、複数社に対して査定を依頼すること。

査定価格に納得したならば、その査定価格を提示した会社に対して問い合わせ、査定の根拠や売却に関して尋ねてみるとよいでしょう。

ここで、会社の営業方針や担当者とのフィーリングを確かめることも重要です。

マンションの売却においては、活動をサポートする不動産会社がとても重要な働きをします。売り手のことを熱心に考えてくれる担当者を選びたいものです。そして信頼できる不動産会社にめぐり会うことができたら、媒介契約を結びましょう。

マンションの売却活動は、売却時期から逆算して遅くとも3ヶ月以上前に始めることが理想です。この期間内に希望価格での売却が実現できるよう頑張りましょう。

マンション売却期間はどのくらいかかる?

マンション売却の平均期間の案内

一概には言えないものの、マンションの売却に要する期間は3ヶ月から6ヶ月が一般的だと言われています。

とはいえ、売却理由や売却に対する売り手のスタンスなどによって、その期間は大きく左右されます。

適正な販売価格を設定すれば短期間での売却も可能ですが、初めは強気の価格設定をしたいという売り手も多いはず。初めに強気の設定をする場合は、その価格での販売をいつまで続けるかを考えておくことが必要です。

また、売り手が売却の必要に迫られていないようであれば、6ヶ月を超える期間での売却

も考えらえます。「この値段で売れるなら売ってもいいけど、別に売らなくてもいい」。

そのように考えている売り手であれば、売却活動が長期間に及ぶことも考えられます。

また時期が悪い可能性もあります。

そんな時は時期を改めて見るのも手だと思います。

マンションを売る適切なタイミングと高く売れる時期

もし平均期間内にマンションが売れなかったらどうする?

マンション売却の期間が長引いたら不動産屋を変えるのも手

ご説明したように、マンションの売却に要する期間は売り手の背景によって千差万別。

売却期間を気にする必要はありません。

とはいえ、長期間買い手が付かないと不安になりますよね。

そんな時は、相場と比較して自分のマンションの価格が適正かどうか、確認してみることをおすすめします。

買い手が付かないのには何か理由があるはずなので、不動産会社の担当者に相談してみましょう。

値下げを勧められたら、値下げをしてでも売るべきか考えます。

そして、値下げに同意できるようであれば価格変更を行います。また、媒介契約期間が終了したタイミングで、不動産会社を変更するのもひとつの手段です。

不動産会社に熱意が感じられないなどの不安があるようであれば、他の不動産会社への依頼を検討することもよいのではないでしょうか。

マンション買い替え時にダブルローンを使用しないで済ませる方法

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マンション買い替え時にダブルローンを使用しないで済ませる方法

住宅ローンを組んで買った夢のマイホームですが、子どもが大きくなったり、逆に独立して部屋が余ってもったいないなどという理由で、新しいマンションを買い替える場合に、ダブルローンを使用することがあります。

ダブルローンとは、現在の家と今度買う新しい家の二つの住宅ローンを組むことをいいます。現在の住宅ローンの残債が売却額より多い時に利用します。

ダブルローンと聞くとそんなにたくさんのお金を借りて大丈夫なのか、リスクが高いのではないかと感じる方も多いと思います。

又、そんなに多くの金額のローンが組めるのかというのも気になるところです。

今回は、そんなダブルローンについてお話ししたいと思います。

マンションの買い替え時にダブルローンを使用するのはリスクが高い?

住宅ローンを組んでいるマンションを買い替えて、新しいマンションを買う際に使用するダブルローンですが、実際にはどういったリスクがあるのでしょうか。

ダブルローンは、現在住んでいるマンションのローン残債が、売却価格より多く残っている為、現在のローンを残しながら新しいローンを組むことを言います。

今住んでいるマンション、新しいマンションのどちらもローンを組んでしまうので、マンションが売れないから買えないということはありません。

しかし、そういったメリットはありますが、実際にはローンの金利をそれぞれ払うことになり、負担が大きく増えます。売りに出しているマンションがすぐに売れれば負担も少ないですが、マンションが売れないと売れるまで金利を払い続けなければなりません。

手持ち資金に余裕があれば良いですが、資金が少ないと金利負担に耐え切れずに返済が出来なくなります。

そうなると値引きして売却することになってローン残債を失くすことが出来ず負担が減らない、返済が出来ずに結局どちらのマンションも手放さないといけないということになってしまいます。

ダブルローンには二重金利の長期化によるリスクがあります。

ダブルローンを使用する事のデメリット そもそもダブルローンは組めない事があるって本当?

上で述べたように、ダブルローンを使用することで、マンションの売り買いの時期を気にしなくて良いというメリットがありますが、二重金利の長期化により、返済が困難になるというデメリットがあります。

デメリットがあるとはいえ、実際に欲しいマンションがあり、そのマンションが人気ですぐに売れてしますものであれば、ダブルローンが組んででも買いたいということもあると思います。

では、ダブルローンは誰でも組めるものなのでしょうか。

ダブルローンを組むには厳しい条件があり、そもそもダブルローンが組めないこともあります。

銀行がお金を貸す際に、その人の年収や勤務先、手持ち資金などの属性を調査します。

その内容によっていくらまで貸せるか与信を出すわけですが、ダブルローンを組む為には、

その与信のあるなしが重要になってきます。

銀行は、年間のローン返済額が年収の35%程度(これはあくまで一般的な考え方でその人の資産背景等によって変わります。)までしか融資をしてくれません。

例えば、毎月のローンの返済が12万だとすると新しいローンを組むとそれに加算されるわけです。新しく組む住宅ローンが13万だとすると合わせて25万、年間で300万の返済となります。それを35%で割り戻すと857万程度の年収が必要になるという訳です。

そうなると年収が500万であれば、ダブルローンを組むのは無理ということになってしまいますので、家を買う前に自分がいくらまで借りれるか、自身の与信を確認しておくことが大事になります。

賃貸用マンションとして購入し、ダブルローンを組むのもあり?

賃貸用として購入したマンション

次に買うマンションを賃貸用マンションとして購入し、ダブルローンを組んで返済に充てるということは出来るのでしょうか。

住宅ローンは、あくまで住居として購入する場合に使えるローンであり、賃貸用マンションを買うにはアパートローンを使用する必要があります。

住宅ローンが通常の融資やアパートローンに比べて、非常に安い金利で長い期間借りれるのは、国民の住居の確保を支援する為なので、当然営利目的に賃貸用マンションの購入には使うことは出来ません。もし賃貸用マンションとして使用していることが銀行にばれると一括返済を迫られることになります。

自宅マンションを貸している方の話をよく聞くと思いますが、転勤等引越ししないといけないやむを得ない事情がある場合などは賃貸として貸し出すことが許されています。

又、マンションではありませんが、最近では賃貸併用住宅が人気で、この場合は住居部分が50%以上あれば住宅ローンで賃貸物件を買うことが出来ます。

新しく買う家がマンションではなく、賃貸併用住宅ということであればダブルローンを組むことも可能です。

ダブルローンではなく買い替えローンを使用する

マンションを買い替える予定の人

買い替えローンは、現在住んでいるマンションを売却し、新しいマンションを買う時に利用するローンのことで、現在組んでいるローンを売却したお金で完済し、新たにローンを組むことを言います。その為、現在組んでいるローンの残債よりも高い価格で売却に出しているマンションが売れないと使うことが出来ません。

しかし、ダブルローンであれば二重金利を払い続けないといけないデメリットがありますが、買い替えローンの場合は売却したお金でローンを返済する為、新しいローンの金利だけで済みます。

又、売却したお金ですべて返せない場合でも、自身の融資枠があれば、前のローン残債を新しい住宅ローンに上乗せして組んでくれる場合もあります。

ここ最近では住宅ローン金利も下がっており、現在住んでいるマンションの購入当時よりも安い金利で借り換えられる可能性も高く、現在よりも返済額が抑えられるというメリットもあります。

ダブルローンを使うよりは、出来れば買い替えローンを使用したいところです。

買い替えローンを使う際に注意することは?

買い替えローンは、ダブルローンを使うより有利に思えますが、その分取り扱っている銀行が少ない、又、売却するマンションのローン残債が残る場合は上乗せして住宅ローンを組むため、ローン残債の金額によっては、買い替えローンの審査に通らない場合もあります。

又、上乗せしてローンを組む場合は、住宅ローンの融資金額が増えるので、返済額も増えることとなり、ダブルローンほどではありませんが返済に耐え切れず、住宅を売却しないといけないということもあります。

買い替えローンが使うに辺り、確実に返済できるかどうかの計画をきちんと立てることが需要です。

まとめ

マンションを買い替える際に、手元資金に余裕があればダブルローンを組んで、先に新しいマンションを買うという方法も良いと思いますが、やはり、金利を二重払いしないといけない、融資金額が増える為ある程度収入のある方でないと借りることが出来ないというデメリットもあります。

売りに出しているマンションが売れない場合だと、ダブルローンの返済が厳しくなり、値下げして早く売らないといけなくなったり、最悪の場合は新しく買ったマンションも売らないといけなくなります。

そういった事態を避けるには、マンションを売却したお金で住宅ローンを返済し、新たに買い替えローンを組むという方法が有効です。

借り換えることで金利の二重払いもしなくて済み、上手くいけば安い金利で借りることが出来ます。

ただし、買い替えローンにも取り扱い銀行が少ない、売却価格がローン残債よりも安くなってしまったため、買い替えローンに上乗せされ返済額が多くなってしまう場合もあります。

マンションを買い替える際は、ダブルローン、買い替えローンを使う方法がありますが、ご自身にあった方法で上手に買い替えを行ってください。

ペットを飼っていた家を売る方法。匂いやキズがあっても大丈夫?

ペットを飼っていた家を売る方法。匂いやキズがあっても大丈夫?

室内でペットを飼っていると、どうしても室内に臭いがこもり、床や壁などに傷がつきやすいです。そんな家を売るときには、売主としては「高く売れるのかな?」と不安になるものです。そこで今回は、ペットを飼っていた家を売る方法を解説します。

ペットの猫

1.ペットを飼っていた匂いがついてる家でも売れるの?

結論から言うと、ペットの臭いが付いている家でも売ることは可能です。

ただし、通常の家よりも売却額が下がる可能性はあります。理由は、購入検討者は、ペットを飼っている家を以下のようなイメージで見ているからです。

・部屋中に臭いが染みついてとれなそう

・目に見えない場所にも傷がありそう

・衛生的な面で不安がある

そのため、通常の家より資産価値は落ちやすく、家の売却金額も下がりやすくなってしまうのです。

また、購入検討者も値引き交渉しやすいので、売却金額が落ちやすいという理由もあります。

2.ペットを飼っていた家を少しでも高く売るポイント

ペットを飼っていた家を少しでも高く売るポイントは以下の通りです。

・きちんと消臭・補修する

・内覧中はペットを別の場所へ

・値引き前提の価格設定

2-1きちんと消臭・補修する

ペットのにおいを家から消す為の消臭剤

まず、家の売却前に清掃をしてきちんと消臭しましょう。

時にクロスや布製品には臭いが付きやすいので、重点的に掃除することをおススメします。また、ホームセンターなどで、床の補修キットが売っています。大きな傷は難しいですが、小さな傷程度であれば自分で補修することも可能なのです。

ただ、いくら掃除しても臭いが取れない場合には、クリーニング業者を検討しましょう。

臭いを除去するというコースもあるので、複数社で見積もりを取ってみることをおススメします。

さらに、内覧者が来る前に必ず換気を行い、布製品には消臭スプレーをしておきましょう。

また、芳香剤を置いておくなども効果的です。

内覧中はペットを別の場所へ

また、購入検討者が室内を見学する「内覧中」は、なるべくペットは別の場所に移しましょう。たとえば、その時間に合わせて散歩にいくなどの配慮をした方が良いです。なぜなら、ペットがその場にいるだけで嫌な人もいますし、どうしても臭いがしてしまうからです。

2-2値引き前提の価格設定

猫を家で抱いている人

先ほど言ったように、ペットを飼っている家は値引き交渉されやすいです。

そのため、元々の売り出し価格を値引き前提の価格に設定した方が良いです。「値引きをされた」ということで、購入検討者も多少のネックは許容してくる可能性があるという点が理由になります。

親から贈与された家を売る

親から贈与された家を売る

家を売るときには、親から贈与された家を売るというシチュエーションもあると思います。まずは、そもそも贈与された時点で「贈与税」がかかるという点を認識しておきましょう。また、贈与を受ける前であれば、節税する方法もいくつか存在します。そこで今回は、この「贈与」と「節税」について解説していきます。

1.親から贈与された家を売る方法

親から贈与された家

親から贈与された家を売る方法は、通常の家の売却と同じように以下の方法で行います。

・不動産の査定をする

・不動産会社を選定し媒介契約を締結する

・売却活動をする

・物件の申込・契約を受け付ける

・物件の引渡をする

結論から言うと、親から家を贈与された時点で、その財産には「贈与税」が発生します。贈与税は後述しますが、非常に税率が高い税金です。そのため、一番良い方法は、親名義で不動産を売却して現金化してから財産を贈与されるという方法です。

このときに、「住宅取得」という目的で現金資産を贈与されれば、節税効果のある「特例」が存在します。その特例を利用することによって、大きな節税効果が得られるのです。この特例についての詳細は後述します。

また、既に親から贈与された状態の場合には、税務署か税理士に相談しましょう。贈与税を計算して遅滞なく支払う義務があるからです。

2.生前贈与にかかる税金

生前贈与にかかる税金

生前贈与とは、生きている間に親族に贈与することです。

生前贈与する目的は、相続税の節税になります。つまり、生きている間に財産を贈与することによって、相続する財産を減らします。その結果、相続税を減額することができというワケです。

2-1贈与税の税率

贈与税を計算するときには、まず110万円の基礎控除をします。その後、贈与税の税率を掛けます。贈与税の税率は、贈与される課税価格(財産額)によって以下のように変わります。詳細は国税庁ホームページ※1で確認ください。

課税価格 200万円
以下
300万円
以下
400万円
以下
600万円
以下
1,000万円
以下
1,500万円
以下
3,000万円
以下
3,000万円
税 率 10% 15% 20% 30% 40% 45% 50% 55%
控除額 10万円 25万円 65万円 125万円 175万円 250万円 400万円

たとえば、2,000万円の財産を贈与するとします。そうなると、「(2,000万円-基礎控除110万円)×税率50%-控除額250万円」という計算になるため、695万円が贈与税額になります。贈与税の税率は上記のように非常に高い税率になります。

そのため、一般的に生前贈与する場合には、110万円の基礎控除以内の財産を、毎年贈与し続けるという方法です。

※1国税庁 相続税

http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

2-2相続時精算課税制度

前項のように贈与税の基礎控除110万円ずつ贈与するという方法もありますが、金額が少額なため大きな節税効果は生めません。

そのため、「相続時精算課税制度」と「住宅取得等資金の非課税制度」という2つの制度を利用することも多いです。まず、相続時精算課税制度について解説します。

相続時精算課税制度とは、家の売却のために贈与された財産を相続時にまわすということです。つまり、先ほどの考えとは逆で、「大きな金額を一度に贈与したい。しかし贈与税は税率が高いので、非課税枠が大きい相続時にまわそう」という考えです。

相続税は贈与税よりも非課税枠が大きく税率も低いのですが、詳細は国税庁ホームページ※2をご覧ください。

相続時精算課税制度は非課税枠が2,500万円です。この2,500万円を超える部分に関しては、一律20%の税金がかかりますが、前項の贈与税と比べると格段に税率が低いとお分かりいただけると思います。

ただし、贈与する親の年齢条件があったり、贈与税の基礎控除110万円と併用できなかったりするので、詳しくは、こちらも国税庁ホームページ※3をご覧ください。

※2国税庁 相続税

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4155.htm

※3国税庁 相続時精算課税制度

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

2-3住宅取得等資金の非課税制度

一方、住宅取得等資金の非課税制度とは、以下のように条件に応じて、住宅取得用の贈与が非課税になる特例です。

住宅用家屋の取得等に係る
契約の締結期間
良質な住宅用家屋 左記以外の
平成28年10月~平成29年9月 1,200万円 700万円
平成29年10月~平成30年9月 1,000万円 500万円
平成30年10月~平成31年6月 800万円 300万円

住宅取得等資金の非課税制度には、以下のような条件や決まりがあります。その他の条件や詳細については国税庁ホームページ※4をご覧ください。

・直系尊属である両親、祖父母などからの贈与

家族名義の家を売る。妻や旦那、両親名義の家を売る方法

・住宅取得資金として贈与される前提

・単独利用も相続時精算課税制度との併用利用も可能

このように、親から取得した家を売る場合には、そもそも家を贈与されるという認識を持ちましょう。その財産には贈与税がかかってくるので、一番良い方法は冒頭で言ったように「親御さん名義で売却して現金化すること」です。そして、その現金化した財産を上記の方法で贈与することによって、大きな節税効果が得られます。

いずれの場合でも、確定申告が必要になりますので、その点は認識しておきましょう。

※4国税庁 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

※2017年1月執筆

※所定の税率やルールなどは時期によって変わることがあります

※税金の詳細は税理士に相談ください

マンションを現状渡しで売却する際に注意する事と現状渡しのデメリット

マンションを現状渡しで売却する際に注意する事と現状渡しのデメリット

投資物件の売買でよく目にする条件に「現況有姿」があります。売買対象となる物件をあるがままの状態で引き渡すこと、それを現況有姿といいます。売主、買主の双方にとってメリット・デメリットが存在する現況有姿。どのようなメリットがあって、どのようなデメリットがあるのか、これから詳しく説明いたしましょう。

1 マンションを売却する時に現状渡しとなるデメリット

マンションを現状渡しするデメリット

新築と異なり、多かれ少なかれ中古マンションでは経年劣化が生じます。つまり、売買対象となるマンションにも経年劣化は始まっているということになります。マンションの引き渡し後に不具合が明らかになったとしたら、修繕費用の負担はどのようになるのでしょう?

例えば、売主すら知らなかった雨漏りが、マンションの引き渡し後に見つかった場合を考えてみましょう。

売主と買主の間に特段の取り決めがなければ、雨漏りを発見してから1年以内であれば、買主は売主に対して損害賠償の請求をすることができます。

つまり、それが引渡し後10年以上経過してから発見した雨漏りであったとしても、発見から1年以内に損害賠償請求をすれば、売主は損害賠償をしなければならないということになってしまうのです。

極端な例ですが、このような条件は売主にとってあまりに不利です。

2 現状渡しのメリット

マンションを現状渡しするメリット

売主が上記のような不利益を被らないために用意されているのが、瑕疵担保免責というもの。

引渡し後に隠れた瑕疵(売主が把握していない不具合)が見つかっても、売主は一切の責任を負う必要がないというものです。売買契約書にこの条項を盛り込むだけで、売主の責任は一気に軽減されることになります。

とはいえ売主は、売買対象となるマンションに関する説明を誠心誠意行い、買主の不安を和らげることに努めることも大切です。

3 現状渡しをする際に注意する事

もし、売主が不具合を把握していたにもかかわらず、それを隠して引き渡したらどうなると思いますか?

「瑕疵」には、隠れた不具合や欠陥という意味があります。それを担保(保証)する責任から免れることができるのが瑕疵担保免責です。

ということは、不具合を把握しているにもかかわらず、それを隠して引き渡した場合には免責の対象にはならないということになります。

売主は、明らかになっている不具合に関して、買主にしっかりと説明しておくことが大切です。さもないと、後に損害賠償請求を受けることにもなりかねません。

契約の際のしっかりとした不具合の説明を経て売買契約が成立すれば、買主はその不具合を受け入れた上で契約書に署名捺印したということになります。

買主には、説明を受けた不具合に関して損害賠償を請求する権利がありませんので、売主としても安心です。

欠陥住宅の売却について詳しい記事は以下からどうぞ

欠陥住宅は売却出来るの?売却が難しい家ってどんな家?

空き家を売りたい!空き家を売る方法

空き家を売りたい!空き家を売る方法

家を売る時には、必ずしも売主が居住中とは限りません。空家の状態で売るというケースもあります。特に近年では「空き家問題」と言われるくらい、空き家が増えていることが社会問題になってきています。そこで今回は、空き家売却の「メリット・デメリット」を踏まえた上で、空き家を売るための「ポイント」を詳しく解説していきます。

売る予定の空き家

1.空き家を売る方法

空き家を売る方法は、基本的に通常の家を売る方法と同様です。そのため、空き家を売るときには以下のような流れになります。

・机上査定、実査定を行う

・不動産会社と媒介契約を結ぶ

・売却活動を行う

・申込、契約を行う

・物件の引渡

1-1名義人が異なる場合

注意点としては、名義人が異なる場合などです。たとえば、親御さんが所有している空き家を、親御さんの代わりに売却するときには、「委任状」が必要です。委任状とは、「あなたにこの家の売却を『委任します』」という書面です。

この委任状がないと、「媒介契約」「売買契約」「引渡し関連手続き」をすることができません。そのため、売りたい空き家の名義人でない場合には、仲介を依頼する不動産会社に相談しましょう。

親から贈与された家を売る

1-2不動産会社選び

空き家を売却する場合には、不動産会社選びも気を付けなければいけません。なぜなら、空き家が自宅より遠ければ、鍵の管理などを不動産会社に任せる可能性があるからです。通常の家の売却は、その家に居住中であるので、見学希望者が来ても問題ありません。

しかし、空き家が遠方の場合には、見学希望者が来るたびに空き家へ行くわけにもいきません。そのため、見学の際の物件管理は不動産会社に任せることが多いのです。その「鍵の管理」や「個人情報の管理」などの観点も踏まえ、不動産会社は選ぶ必要があるのです。

2.空き家は売れない!?

空き家が売れなくて驚いてる人

空き家が売れるか売れないかは、空き家の「管理」をキチンとしているかどうかによります。空き家の管理とは、いわゆる「空室管理」と呼ばれるものです。

空室管理とは、空き家の状態でも不動産の資産価値を落とさないように「管理」することをいいます。具体的には以下のようなことを行うことです。

・通水

・換気

・清掃

・郵便受け管理

2-1通水

通水とは、水まわりの水を流して水を循環させることです。トイレやキッチン、洗濯パンや浴室などは下水菅とつながっています。そのため、通常時は水がたまって(封水といいます)、その封水があるおかげで下水菅からの臭いがしないのです。

しかし、この封水も何週間かすると蒸発してしまいます。特に、洗濯パンの封水は量が少ないので、洗濯機がない状態だと1週間ほどで封水はなくなります。封水がなくなってしまうと、下水の臭いが部屋に充満してしまうのです。

その臭いが部屋中にこもってしまうと、最悪の場合にはクロスなどに臭いが付いてしまいます。そのため、定期的に水を流し循環させて、封水を作ってあげる必要があるのです。

2-2換気

換気をする目的は以下の2点です。

・臭いをこもらせないため

・カビ防止

まず、前項でいったように、臭いが部屋にこもらないよう定期的に換気する必要があります。また、誰も住んでいない状態だと空気が循環しにくいので、部屋に臭いがこもりやすいのです。

そして、部屋の換気をすることで、室内に湿気が溜まることを防止できます。換気をせずに湿気が溜まってしまうと、カビの発生リスクが上がってしまうのです。

2-3清掃

室内は居住していないとはいえ、埃は溜まっていきます。室内はまだしも、一戸建ての外構部分は定期的な清掃や手入れが必要になります。たとえば一戸建てで庭があるならば、草刈や落ち葉拾いをしないと、廃墟のような雰囲気になってしまうのです。そうなると、見学者の印象は悪くなってしまい、物件の資産価値は低下してしまいます。

2-4郵便受け管理

郵便受け管理は、読んで字のごとく、郵便受けに溜まった書類を管理することです。たとえば、税務署から届く「固定資産税決定通知書」や、インフラ(電気、ガス、水道)会社から届く「請求書」などは確認しなければいけません。

放っておくとすぐに郵便がいっぱいになり、重要書類がチラシなどの中に埋もれてしまいます。そのような状態にならないように、郵便受けを定期的に管理する必要があるのです。

3.空き家でも高く売る方法はある?

空き家は前項のように「空室管理をする」というデメリットもありますが、実はメリットもあります。具体的には以下のようなメリットです。

・部屋が広く見える

・部屋を見る動線が確保できる

・遠慮なしに見学できる

このメリットを生かすことができれば、空き家は高く売りやすくなるのです。

3-1部屋が広く見える

空き家のメリットとしては、部屋が広く見えるという点です。ただし、家具や家電を引き払っているという前提の話になります。なぜ部屋が広く見えるかというと、床面の露出が多いからです。部屋は床面の露出が多いほど広く見えます。

家具や家電がないということは、床面の露出部分が多く、その分部屋が広く見えるということです。そのため、空き家のメリットを生かすのであれば、室内のモノは全て引き払っておくことをおススメします。

3-2部屋を見る動線の確保

また、部屋にモノがないということは、部屋を見る動線が確保されているということです。室内にモノがあると、自由に見て回れるとはいえ、動線として見学しにくい場合があります。空き家の場合には、そのデメリットがありません。

3-3遠慮なしに見学できる

さらに、何より入居者に気兼ねなく見学できるという点は大きなメリットになります。見学者は入居者がいると、どうしても遠慮してしまうものです。特に、以下のような点です。

・クローゼットなどのプライベート空間

・見学時間

たとえば、入居中の場合には、クローゼットの中などは見にくいものです。しかし、収納量や形状を確認したいので、クローゼットの中は開けたいのが心情です。空き家だと収納に何も入っていないケースが多いので、気兼ねなく開けられるということです。

また、見学時間も遠慮することはありません。入居中の場合には、売主のプライベート時間を削っています。しかし、空き家の場合には不動産会社だけの対応になることも多いので、特に時間を気にせず見学できるのです。

4.高く売れる空き家はどんな空き家?

高く売れる空き家は、上述した「空室管理」をしっかりしている家です。空室管理をしっかり行っていれば、ネックになりがちな「臭い」や「汚れ」なく、家の資産価値は高くなります。また、「家具・家電レイアウト」が分かりやすいという空き家も高く売れやすいです。

4-1レイアウトが分かりにくい

空き家を売るデメリットとしては、「家具・家電のレイアウトが分からない」という点です。先ほど、家具家電がないことによるメリットを話しましたが、実はこのようなデメリットもあります。入居中であれば、ソファやテーブル、テレビなどの位置はイメージしやすいです。しかし、空き家状態だと、どこに何を置いて良いかのイメージが沸かないのです。

4-2レイアウトイメージを沸かせる対策

レイアウトイメージを沸かせる対策としては、「図面」と「写真」です。図面に関しては、図面上で家具や家電配置を記載しておくと良いです。その図面を見れば、レイアウトイメージが沸くようにしておきましょう。また、見学者が持ち帰れるように、印刷してペラ一枚の紙として用意しておくと良いです。

ほかには、写真を撮影しておくのも効果的です。家具・家電がある状態の写真を撮影しておけば、見学者は家具・家電のレイアウトイメージが沸くからです。

欠陥住宅は売却出来るの?売却が難しい家ってどんな家?

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欠陥住宅は売却出来るの?売却が難しい家ってどんな家?

欠陥住宅を所有している人は「そもそもこの家は売れるのか?」と不安になる人も多いです。結論をいうと、不動産会社に指示を仰ぐことが大切です。今回は、そんな「欠陥住宅の売却」について解説します。

欠陥住宅のイメージ図

1.欠陥住宅でも売れるの?

欠陥住宅でも売れるかどうかは、欠陥の度合いや物件の種類にもよります。ただ、欠陥があるからといって「必ず売却できない」というワケではありません。

1-1売却が難しい家

たとえば、以下のような欠陥であれば売却は難しいです。

・生活に支障があるような欠陥がある

・法令に抵触している家

具体的には、床や壁に穴が開いて、水漏れや雨漏りがしている家などです。これらの欠陥がある場合には、売主の責任で補修してから売却する必要があります。また、建築基準法や自治体の法令に抵触している家も売却は難しいです。なぜなら、行政から「建て替え」や「補修」を促されるというリスクがあるからです。

1-2戸建てかマンションか

仮に戸建てだとすると、前項の問題があったとしたら、建物は解体して土地だけで売却するという方法もあります。しかし、マンションの場合には、土地の資産価値はほぼありません。そのため、基本的に欠陥は「補修」して売却するのが基本です。

2.欠陥住宅は内覧者に説明をする必要ある?

欠陥住宅の場合は内乱者に説明する必要がある
欠陥に関しては、基本的には内覧者への説明義務があります。理由は、不動産の売主には「瑕疵担保責任」があるからです。瑕疵とは「欠陥」のことで、生活に支障が出るような瑕疵については、引渡後であっても売主が補修する義務があるのです。

一方、「生活に支障があるかどうか」という基準に明確な定義はありません。そのため、たとえば傷や設備の不具合など「これは生活に支障があるか?」のような欠陥もあります。しかし、これらはトラブル防止のために、全て説明しておいた方が良いです。

3.欠陥住宅でも査定に出せば売れるチャンスはある?

査定に出す前に欠陥住宅だという事を説明している人
欠陥住宅でも査定に出せばチャンスはあります。しかし、前項でいったように、生活に支障のあるレベルであれば、補修もしくは解体前提の話にはなります。そのため、まずは査定に出して不動産会社に「どの程度の欠陥か?」を判断してもらう必要があります。

その上で、補修が必要か、説明が必要かを加味して査定をしてもらいましょう。また、欠陥住宅こそ、複数の不動産会社に査定してもらうことが大切です。複数の不動産会社に査定してもらうことで、「欠陥」についての見解を色々な角度から聞くことができます。

家を売るのにかかる期間.家が売れなかったらどうすればいい?

家を売るのにかかる期間.家が売れなかったらどうすればいい?

家は一千万円単位の高額な商品のため、売却完了までに時間がかかります。そのため、思うように売却できない場合もあります。

そんなときには、早く売れるための「対策」が必要であり、売却に向けて色々と変えていかなくてはいけません。

今回はそんな売却に関する「期間」や「対策」についてお話します。

1.家の売却期間はどのくらいと見ておくべき?

家の売却期間は概ね半年程度と思っておきましょう。タームごとの目安期間は以下の通りです。

・査定:1週間程度

・媒介契約:実査定から1週間程度

・売却活動:3か月程度

・申込、契約:1週間程度

・引渡:契約後1~2か月程度

査定をして媒介契約を結ぶまでは、1~2週間程度です。最も長いのは売却活動で、それを経て申込・契約・引渡という流れになります。

2.もし半年から1年たっても家が売れなかったらどうすればいい?

家が売れない期間

前項のように、概ね半年程度で家の売却は終わります。

ただし、それは「目安」であり、物件によって売却期間は異なります。特に前項の「売却活動」期間が物件によって変わりやすく、この期間が半年、そして1年経ってしまった場合には「対策」が必要になってきます。

2-1家の売却金額の見直し

家の相場を調べて家の売却価格を再設定する

半年売れていないということは、「売却金額」に問題があることが多いです。

なぜなら、売却金額が高すぎると、そもそも「集客」ができないからです。購入検討者はチラシやネットなどの広告物を見て、物件見学の問い合わせをしてきます。

そのため、広告に記載している金額が高すぎた場合には、集客すらできない状況になります。もし、半年経過時点で「集客」が出来なければ、まず競合物件と比較して「売却金額」を見直しましょう。

2-2訴求ポイント、接客の見直し

家が売れなくてチラシをまく

一方、前項と異なる、「集客はあるが成約しない」というときの話です。

この状況のときには、物件の訴求ポイントと接客を見直しましょう。訴求ポイントとは、この物件の「売り」は何か?という点をもう一度考えることです。

物件の魅力をきちんと伝えるには、物件の訴求ポイントを明確にする必要があります。そのため、不動産会社に訴求ポイントを見直してもらい、改めてメールなどで整理してもらいましょう。

また、不動産会社の接客も見直す必要があります。きちんと物件の案内ができているか、購入検討者からの質問に的確に答えられているかという点です。売主自らが「購入検討者」役をして、ロールプレイングをしてみると良いです。

これらを検討した後に、不動産会社を替えるべきか判断すると良いです。

転勤や引越しする事になったらマンションは賃貸に出すべきか?売る?

転勤や引越しする事になったらマンションは賃貸に出すべきか?売る?

転勤などを理由に住み続けることができなくなるマンション。売却して手放すべきか、賃貸に出して活用すべきか、悩ましいところではないでしょうか。そもそも、マンションの立地によっても、売却した方がよいマンションと、賃貸に出した方がよいマンションに分かれると考えられます。売却した方が得なマンションと賃貸した方が得なマンション、それぞれのタイプのマンションについて、詳しく解説しましょう。

マンションを売って引越した人

1 マンションを売る方が賃貸に出すよりいい?

住民の流入・流出が少ないエリアにおけるマンションの賃貸は、空室のリスクが高まることが最大の懸念事項になります。

そのようなエリアに建つマンションは、賃貸に出すよりも売却する方がよいと考えられます。住民の流入・流出数に関する情報は行政ごとにデータ化されており、市区町村のホームページなどで確認することができます。

また、転勤に伴う引越しをする場合、転勤期間が長期に渡る可能性が高いようであれば、売却も視野に検討するのがよいでしょう。長期の転勤ではいつ戻ることができるかも定かではありません。売却代金を資金として、マンションの買い替えを検討してみるのも一つの選択肢です。

マンションの住み替えと買い替えのタイミング

2 マンションを売る場合のメリット

次に、マンションを売ることで得られるメリットについてご紹介しましょう。

ひとつ目のメリットは、マンションを現金化できること。

マンションの売却代金は、まず住宅ローンの返済に充てる必要がありますが、そうすることでローンは当初の予定より早く完済することになります。

予定より短い期間でローンを完済した分、銀行保証料や地震保険・火災保険の保険料の返還が受けられ、その後の利子負担も免れることができます。

多くの場合、売却までにある程度返済が進んでいるので、手元に残る現金もあるはずです。それを資金としたマンションの買替えだって検討することができます。

また、税負担が軽減されることもメリットとして考えられます。

不動産を所有していると固定資産税や都市計画税などの税金を支払う必要がありますが、マンションを売却してしまえばこれらの納税義務はなくなります。

3 マンションを売る場合のデメリット

上記のようなメリットがある一方で、マンションの売却にはデメリットも存在します。

マンションの売却に限らず、不動産の売買には諸費用が発生します。

マンション売却の際に発生する諸費用には、不動産会社に支払う仲介手数料、印紙代、売却益に対して課せられる譲渡所得税などがあります。

マイホームを売却する場合は売却益に対する3,000万円までの控除が受けられるので、この制度を活用するようにしましょう。仲介手数料は販売価格の3%+6万円になります。

マンション売却の際は、買い手が見つからないというリスクについても考慮する必要があるでしょう。

株式の売買とは異なり、不動産の売買には時間がかかります。売り手の希望通りのタイミングで売却できないこともデメリットのひとつとして挙げられます。

4 売るより賃貸に出した方が得?

マンションの大家
売却よりも賃貸した方が得なマンションを考える上では、1でご紹介した内容と反対のケースを考えると分かり易いかもしれません。

大都市圏など、人の往来が活発な地域に建つマンション。

このようなマンションは空室に対するリスクが低く抑えられるため、賃貸に出しても収益を上げられる可能性は十分にあるでしょう。

賃貸することを検討する際は、どの程度の家賃収入が得られるかを計算することも大切です。

想定賃料を元に、そのマンションの購入額を何年で回収できるかを計算してみるのもよいでしょう。このようなシミュレーション結果も、賃貸するか売却するかの判断材料として用いることができます。

転勤期間が短いときも、売却ではなく賃貸に出すのがおすすめです。その理由は追ってご説明しましょう。

5 マンションを賃貸に出す場合のメリット

マンションを賃貸することで得られるひとつ目のメリットは、既にご紹介したように家賃収入が得られること。本業以外に収入が得られるという点が、マンションを賃貸に出す最大のメリットと考えられます。

次に、管理費や修繕積立金といった毎月の支出が経費として認められること。

マンションを賃貸して家賃収入を得ることは事業として認められているため、これらの支出が経費として認められるのです。

経費として認められた支出は課税所得金額から控除され、確定申告をすることで所得税の還付を受けることができます。また、住宅ローンの金利、固定資産税や都市計画税といった税金も、経費として扱われます。

そして、一般的な賃貸用マンションに比べて造りや設備が整っている分譲マンションは、賃貸市場での人気も高くなります。

そのため、家賃も高く設定することができるのです。建具などのスペックも高く騒音の心配も低いため、入居希望者からの関心も得やすいという特徴もあります。

6 マンションを賃貸に出す場合のデメリット

メリットがある以上、賃貸する際にもデメリットが存在します。マンションを賃貸する際のデメリットにはどのようなことがあるか、考えてみることにしましょう。

不動産賃貸における一番の心配は空室のリスク。

部屋数がいくつもあるアパートなどとは異なり、区分所有のマンションでは退去されてしまうと家賃を得ることができなくなってしまいます。つまり、入居率は100%か0%。このような極端な状態を覚悟しなければなりません。上記でご説明したように、マンションを売却すべきか、それとも賃貸に出すべきかの判断材料のひとつに、この空室のリスクが挙げられます。

 

また、賃貸に出すには初期投資費用が発生します。賃貸する前には、破損したクロスの張替えやクリーニングなどを行わなければなりません。

その費用として、10万円~20万円程度の出費が必要になります。他にも、不動産会社に支払う広告費なども発生します。設備が故障すればその修理費用も家主の負担になります。

先述のとおり、不動産賃貸は事業として認められています。

賃貸に伴う支出が経費として認められる一方で、不動産に伴う家賃収入には申告の義務が伴います。

年に一度の確定申告の煩わしさも、賃貸のデメリットかもしれません。確定申告については次章で説明いたします。

7 賃貸に出した場合の確定申告

マンションを賃貸に出した時に行う確定申告
不動産を賃貸して得た収入は、全て不動産所得に分類されます。

マンションを賃貸して得られる家賃収入から管理費や修繕積立金、固定資産税などの経費を控除した不動産所得が、課税対象となります。

不動産所得がプラスの場合は、相応の所得税・住民税を納める必要が生じますが、不動産所得がマイナスの場合は、サラリーマンとしての給与から源泉徴収された所得税の還付を受けることができます。

この納税額または還付額を確定させるのが、毎年3月を期限とする確定申告なのです。

8 転勤などの一時的な引越しの時はマンションを売った方がいい?それとも賃貸に出すべき?

転勤が決まってマンションを賃貸に出す人の多くは、転勤から戻ったらまたそのマンションに住もうと考えているはずです。そのような場合は、定期借家契約で賃貸することをおすすめします。

定期借家契約とは、契約期間に定めを設けた借家契約のこと。つまり、期間限定で賃貸することができる契約です。転勤期間に合わせた定期借家契約を結んで、転勤から戻るタイミングで入居者に退去してもらえば、退去後に家主はそこに住むことができます。

短期の転勤では重宝する制度なので、活用してみてはいかがでしょう。短期とはいえ、マンションを使わない期間は家賃収入を得ることもでき、マンションの有効活用にもつながります。