2017年 1月 の投稿一覧

意外と負担が強いられるマンションの売却。できることなら短期で買い手を見つけたいものですが、果たしてどの程度の期間を考えておけばよいのでしょう？マンションの売却を考えている人には気なるところではないでしょうか。

マンション売却の準備期間

マンションを売却するにあたり、どのような準備が必要になると思いますか？

まず必要なのがマンションの査定。

これがマンション売却の第一歩になります。

そして大切なのが、複数社に対して査定を依頼すること。

査定価格に納得したならば、その査定価格を提示した会社に対して問い合わせ、査定の根拠や売却に関して尋ねてみるとよいでしょう。

ここで、会社の営業方針や担当者とのフィーリングを確かめることも重要です。

マンションの売却においては、活動をサポートする不動産会社がとても重要な働きをします。売り手のことを熱心に考えてくれる担当者を選びたいものです。そして信頼できる不動産会社にめぐり会うことができたら、媒介契約を結びましょう。

マンションの売却活動は、売却時期から逆算して遅くとも3ヶ月以上前に始めることが理想です。この期間内に希望価格での売却が実現できるよう頑張りましょう。

マンション売却期間はどのくらいかかる？

一概には言えないものの、マンションの売却に要する期間は3ヶ月から6ヶ月が一般的だと言われています。

とはいえ、売却理由や売却に対する売り手のスタンスなどによって、その期間は大きく左右されます。

適正な販売価格を設定すれば短期間での売却も可能ですが、初めは強気の価格設定をしたいという売り手も多いはず。初めに強気の設定をする場合は、その価格での販売をいつまで続けるかを考えておくことが必要です。

また、売り手が売却の必要に迫られていないようであれば、6ヶ月を超える期間での売却

も考えらえます。「この値段で売れるなら売ってもいいけど、別に売らなくてもいい」。

そのように考えている売り手であれば、売却活動が長期間に及ぶことも考えられます。

また時期が悪い可能性もあります。

そんな時は時期を改めて見るのも手だと思います。

マンションを売る適切なタイミングと高く売れる時期

もし平均期間内にマンションが売れなかったらどうする？

ご説明したように、マンションの売却に要する期間は売り手の背景によって千差万別。

売却期間を気にする必要はありません。

とはいえ、長期間買い手が付かないと不安になりますよね。

そんな時は、相場と比較して自分のマンションの価格が適正かどうか、確認してみることをおすすめします。

買い手が付かないのには何か理由があるはずなので、不動産会社の担当者に相談してみましょう。

値下げを勧められたら、値下げをしてでも売るべきか考えます。

そして、値下げに同意できるようであれば価格変更を行います。また、媒介契約期間が終了したタイミングで、不動産会社を変更するのもひとつの手段です。

不動産会社に熱意が感じられないなどの不安があるようであれば、他の不動産会社への依頼を検討することもよいのではないでしょうか。

住宅ローンを組んで買った夢のマイホームですが、子どもが大きくなったり、逆に独立して部屋が余ってもったいないなどという理由で、新しいマンションを買い替える場合に、ダブルローンを使用することがあります。

ダブルローンとは、現在の家と今度買う新しい家の二つの住宅ローンを組むことをいいます。現在の住宅ローンの残債が売却額より多い時に利用します。

ダブルローンと聞くとそんなにたくさんのお金を借りて大丈夫なのか、リスクが高いのではないかと感じる方も多いと思います。

又、そんなに多くの金額のローンが組めるのかというのも気になるところです。

今回は、そんなダブルローンについてお話ししたいと思います。

マンションの買い替え時にダブルローンを使用するのはリスクが高い？

住宅ローンを組んでいるマンションを買い替えて、新しいマンションを買う際に使用するダブルローンですが、実際にはどういったリスクがあるのでしょうか。

ダブルローンは、現在住んでいるマンションのローン残債が、売却価格より多く残っている為、現在のローンを残しながら新しいローンを組むことを言います。

今住んでいるマンション、新しいマンションのどちらもローンを組んでしまうので、マンションが売れないから買えないということはありません。

しかし、そういったメリットはありますが、実際にはローンの金利をそれぞれ払うことになり、負担が大きく増えます。売りに出しているマンションがすぐに売れれば負担も少ないですが、マンションが売れないと売れるまで金利を払い続けなければなりません。

手持ち資金に余裕があれば良いですが、資金が少ないと金利負担に耐え切れずに返済が出来なくなります。

そうなると値引きして売却することになってローン残債を失くすことが出来ず負担が減らない、返済が出来ずに結局どちらのマンションも手放さないといけないということになってしまいます。

ダブルローンには二重金利の長期化によるリスクがあります。

ダブルローンを使用する事のデメリット そもそもダブルローンは組めない事があるって本当？

上で述べたように、ダブルローンを使用することで、マンションの売り買いの時期を気にしなくて良いというメリットがありますが、二重金利の長期化により、返済が困難になるというデメリットがあります。

デメリットがあるとはいえ、実際に欲しいマンションがあり、そのマンションが人気ですぐに売れてしますものであれば、ダブルローンが組んででも買いたいということもあると思います。

では、ダブルローンは誰でも組めるものなのでしょうか。

ダブルローンを組むには厳しい条件があり、そもそもダブルローンが組めないこともあります。

銀行がお金を貸す際に、その人の年収や勤務先、手持ち資金などの属性を調査します。

その内容によっていくらまで貸せるか与信を出すわけですが、ダブルローンを組む為には、

その与信のあるなしが重要になってきます。

銀行は、年間のローン返済額が年収の３５％程度（これはあくまで一般的な考え方でその人の資産背景等によって変わります。）までしか融資をしてくれません。

例えば、毎月のローンの返済が１２万だとすると新しいローンを組むとそれに加算されるわけです。新しく組む住宅ローンが１３万だとすると合わせて２５万、年間で３００万の返済となります。それを３５％で割り戻すと８５７万程度の年収が必要になるという訳です。

そうなると年収が５００万であれば、ダブルローンを組むのは無理ということになってしまいますので、家を買う前に自分がいくらまで借りれるか、自身の与信を確認しておくことが大事になります。

賃貸用マンションとして購入し、ダブルローンを組むのもあり？

次に買うマンションを賃貸用マンションとして購入し、ダブルローンを組んで返済に充てるということは出来るのでしょうか。

住宅ローンは、あくまで住居として購入する場合に使えるローンであり、賃貸用マンションを買うにはアパートローンを使用する必要があります。

住宅ローンが通常の融資やアパートローンに比べて、非常に安い金利で長い期間借りれるのは、国民の住居の確保を支援する為なので、当然営利目的に賃貸用マンションの購入には使うことは出来ません。もし賃貸用マンションとして使用していることが銀行にばれると一括返済を迫られることになります。

自宅マンションを貸している方の話をよく聞くと思いますが、転勤等引越ししないといけないやむを得ない事情がある場合などは賃貸として貸し出すことが許されています。

又、マンションではありませんが、最近では賃貸併用住宅が人気で、この場合は住居部分が５０％以上あれば住宅ローンで賃貸物件を買うことが出来ます。

新しく買う家がマンションではなく、賃貸併用住宅ということであればダブルローンを組むことも可能です。

ダブルローンではなく買い替えローンを使用する

買い替えローンは、現在住んでいるマンションを売却し、新しいマンションを買う時に利用するローンのことで、現在組んでいるローンを売却したお金で完済し、新たにローンを組むことを言います。その為、現在組んでいるローンの残債よりも高い価格で売却に出しているマンションが売れないと使うことが出来ません。

しかし、ダブルローンであれば二重金利を払い続けないといけないデメリットがありますが、買い替えローンの場合は売却したお金でローンを返済する為、新しいローンの金利だけで済みます。

又、売却したお金ですべて返せない場合でも、自身の融資枠があれば、前のローン残債を新しい住宅ローンに上乗せして組んでくれる場合もあります。

ここ最近では住宅ローン金利も下がっており、現在住んでいるマンションの購入当時よりも安い金利で借り換えられる可能性も高く、現在よりも返済額が抑えられるというメリットもあります。

ダブルローンを使うよりは、出来れば買い替えローンを使用したいところです。

買い替えローンを使う際に注意することは？

買い替えローンは、ダブルローンを使うより有利に思えますが、その分取り扱っている銀行が少ない、又、売却するマンションのローン残債が残る場合は上乗せして住宅ローンを組むため、ローン残債の金額によっては、買い替えローンの審査に通らない場合もあります。

又、上乗せしてローンを組む場合は、住宅ローンの融資金額が増えるので、返済額も増えることとなり、ダブルローンほどではありませんが返済に耐え切れず、住宅を売却しないといけないということもあります。

買い替えローンが使うに辺り、確実に返済できるかどうかの計画をきちんと立てることが需要です。

まとめ

マンションを買い替える際に、手元資金に余裕があればダブルローンを組んで、先に新しいマンションを買うという方法も良いと思いますが、やはり、金利を二重払いしないといけない、融資金額が増える為ある程度収入のある方でないと借りることが出来ないというデメリットもあります。

売りに出しているマンションが売れない場合だと、ダブルローンの返済が厳しくなり、値下げして早く売らないといけなくなったり、最悪の場合は新しく買ったマンションも売らないといけなくなります。

そういった事態を避けるには、マンションを売却したお金で住宅ローンを返済し、新たに買い替えローンを組むという方法が有効です。

借り換えることで金利の二重払いもしなくて済み、上手くいけば安い金利で借りることが出来ます。

ただし、買い替えローンにも取り扱い銀行が少ない、売却価格がローン残債よりも安くなってしまったため、買い替えローンに上乗せされ返済額が多くなってしまう場合もあります。

マンションを買い替える際は、ダブルローン、買い替えローンを使う方法がありますが、ご自身にあった方法で上手に買い替えを行ってください。

投資物件の売買でよく目にする条件に「現況有姿」があります。売買対象となる物件をあるがままの状態で引き渡すこと、それを現況有姿といいます。売主、買主の双方にとってメリット・デメリットが存在する現況有姿。どのようなメリットがあって、どのようなデメリットがあるのか、これから詳しく説明いたしましょう。

1 マンションを売却する時に現状渡しとなるデメリット

新築と異なり、多かれ少なかれ中古マンションでは経年劣化が生じます。つまり、売買対象となるマンションにも経年劣化は始まっているということになります。マンションの引き渡し後に不具合が明らかになったとしたら、修繕費用の負担はどのようになるのでしょう？

例えば、売主すら知らなかった雨漏りが、マンションの引き渡し後に見つかった場合を考えてみましょう。

売主と買主の間に特段の取り決めがなければ、雨漏りを発見してから1年以内であれば、買主は売主に対して損害賠償の請求をすることができます。

つまり、それが引渡し後10年以上経過してから発見した雨漏りであったとしても、発見から1年以内に損害賠償請求をすれば、売主は損害賠償をしなければならないということになってしまうのです。

極端な例ですが、このような条件は売主にとってあまりに不利です。

2 現状渡しのメリット

売主が上記のような不利益を被らないために用意されているのが、瑕疵担保免責というもの。

引渡し後に隠れた瑕疵（売主が把握していない不具合）が見つかっても、売主は一切の責任を負う必要がないというものです。売買契約書にこの条項を盛り込むだけで、売主の責任は一気に軽減されることになります。

とはいえ売主は、売買対象となるマンションに関する説明を誠心誠意行い、買主の不安を和らげることに努めることも大切です。

3 現状渡しをする際に注意する事

もし、売主が不具合を把握していたにもかかわらず、それを隠して引き渡したらどうなると思いますか？

「瑕疵」には、隠れた不具合や欠陥という意味があります。それを担保（保証）する責任から免れることができるのが瑕疵担保免責です。

ということは、不具合を把握しているにもかかわらず、それを隠して引き渡した場合には免責の対象にはならないということになります。

売主は、明らかになっている不具合に関して、買主にしっかりと説明しておくことが大切です。さもないと、後に損害賠償請求を受けることにもなりかねません。

契約の際のしっかりとした不具合の説明を経て売買契約が成立すれば、買主はその不具合を受け入れた上で契約書に署名捺印したということになります。

買主には、説明を受けた不具合に関して損害賠償を請求する権利がありませんので、売主としても安心です。

欠陥住宅の売却について詳しい記事は以下からどうぞ

欠陥住宅は売却出来るの？売却が難しい家ってどんな家？

転勤などを理由に住み続けることができなくなるマンション。売却して手放すべきか、賃貸に出して活用すべきか、悩ましいところではないでしょうか。そもそも、マンションの立地によっても、売却した方がよいマンションと、賃貸に出した方がよいマンションに分かれると考えられます。売却した方が得なマンションと賃貸した方が得なマンション、それぞれのタイプのマンションについて、詳しく解説しましょう。

1 マンションを売る方が賃貸に出すよりいい？

住民の流入・流出が少ないエリアにおけるマンションの賃貸は、空室のリスクが高まることが最大の懸念事項になります。

そのようなエリアに建つマンションは、賃貸に出すよりも売却する方がよいと考えられます。住民の流入・流出数に関する情報は行政ごとにデータ化されており、市区町村のホームページなどで確認することができます。

また、転勤に伴う引越しをする場合、転勤期間が長期に渡る可能性が高いようであれば、売却も視野に検討するのがよいでしょう。長期の転勤ではいつ戻ることができるかも定かではありません。売却代金を資金として、マンションの買い替えを検討してみるのも一つの選択肢です。

マンションの住み替えと買い替えのタイミング

2 マンションを売る場合のメリット

次に、マンションを売ることで得られるメリットについてご紹介しましょう。

ひとつ目のメリットは、マンションを現金化できること。

マンションの売却代金は、まず住宅ローンの返済に充てる必要がありますが、そうすることでローンは当初の予定より早く完済することになります。

予定より短い期間でローンを完済した分、銀行保証料や地震保険・火災保険の保険料の返還が受けられ、その後の利子負担も免れることができます。

多くの場合、売却までにある程度返済が進んでいるので、手元に残る現金もあるはずです。それを資金としたマンションの買替えだって検討することができます。

また、税負担が軽減されることもメリットとして考えられます。

不動産を所有していると固定資産税や都市計画税などの税金を支払う必要がありますが、マンションを売却してしまえばこれらの納税義務はなくなります。

3 マンションを売る場合のデメリット

上記のようなメリットがある一方で、マンションの売却にはデメリットも存在します。

マンションの売却に限らず、不動産の売買には諸費用が発生します。

マンション売却の際に発生する諸費用には、不動産会社に支払う仲介手数料、印紙代、売却益に対して課せられる譲渡所得税などがあります。

マイホームを売却する場合は売却益に対する3,000万円までの控除が受けられるので、この制度を活用するようにしましょう。仲介手数料は販売価格の3%＋6万円になります。

マンション売却の際は、買い手が見つからないというリスクについても考慮する必要があるでしょう。

株式の売買とは異なり、不動産の売買には時間がかかります。売り手の希望通りのタイミングで売却できないこともデメリットのひとつとして挙げられます。

4 売るより賃貸に出した方が得？

売却よりも賃貸した方が得なマンションを考える上では、1でご紹介した内容と反対のケースを考えると分かり易いかもしれません。

大都市圏など、人の往来が活発な地域に建つマンション。

このようなマンションは空室に対するリスクが低く抑えられるため、賃貸に出しても収益を上げられる可能性は十分にあるでしょう。

賃貸することを検討する際は、どの程度の家賃収入が得られるかを計算することも大切です。

想定賃料を元に、そのマンションの購入額を何年で回収できるかを計算してみるのもよいでしょう。このようなシミュレーション結果も、賃貸するか売却するかの判断材料として用いることができます。

転勤期間が短いときも、売却ではなく賃貸に出すのがおすすめです。その理由は追ってご説明しましょう。

5 マンションを賃貸に出す場合のメリット

マンションを賃貸することで得られるひとつ目のメリットは、既にご紹介したように家賃収入が得られること。本業以外に収入が得られるという点が、マンションを賃貸に出す最大のメリットと考えられます。

次に、管理費や修繕積立金といった毎月の支出が経費として認められること。

マンションを賃貸して家賃収入を得ることは事業として認められているため、これらの支出が経費として認められるのです。

経費として認められた支出は課税所得金額から控除され、確定申告をすることで所得税の還付を受けることができます。また、住宅ローンの金利、固定資産税や都市計画税といった税金も、経費として扱われます。

そして、一般的な賃貸用マンションに比べて造りや設備が整っている分譲マンションは、賃貸市場での人気も高くなります。

そのため、家賃も高く設定することができるのです。建具などのスペックも高く騒音の心配も低いため、入居希望者からの関心も得やすいという特徴もあります。

6 マンションを賃貸に出す場合のデメリット

メリットがある以上、賃貸する際にもデメリットが存在します。マンションを賃貸する際のデメリットにはどのようなことがあるか、考えてみることにしましょう。

不動産賃貸における一番の心配は空室のリスク。

部屋数がいくつもあるアパートなどとは異なり、区分所有のマンションでは退去されてしまうと家賃を得ることができなくなってしまいます。つまり、入居率は100%か0%。このような極端な状態を覚悟しなければなりません。上記でご説明したように、マンションを売却すべきか、それとも賃貸に出すべきかの判断材料のひとつに、この空室のリスクが挙げられます。

また、賃貸に出すには初期投資費用が発生します。賃貸する前には、破損したクロスの張替えやクリーニングなどを行わなければなりません。

その費用として、10万円～20万円程度の出費が必要になります。他にも、不動産会社に支払う広告費なども発生します。設備が故障すればその修理費用も家主の負担になります。

先述のとおり、不動産賃貸は事業として認められています。

賃貸に伴う支出が経費として認められる一方で、不動産に伴う家賃収入には申告の義務が伴います。

年に一度の確定申告の煩わしさも、賃貸のデメリットかもしれません。確定申告については次章で説明いたします。

7 賃貸に出した場合の確定申告

不動産を賃貸して得た収入は、全て不動産所得に分類されます。

マンションを賃貸して得られる家賃収入から管理費や修繕積立金、固定資産税などの経費を控除した不動産所得が、課税対象となります。

不動産所得がプラスの場合は、相応の所得税・住民税を納める必要が生じますが、不動産所得がマイナスの場合は、サラリーマンとしての給与から源泉徴収された所得税の還付を受けることができます。

この納税額または還付額を確定させるのが、毎年3月を期限とする確定申告なのです。

8 転勤などの一時的な引越しの時はマンションを売った方がいい？それとも賃貸に出すべき？

転勤が決まってマンションを賃貸に出す人の多くは、転勤から戻ったらまたそのマンションに住もうと考えているはずです。そのような場合は、定期借家契約で賃貸することをおすすめします。

定期借家契約とは、契約期間に定めを設けた借家契約のこと。つまり、期間限定で賃貸することができる契約です。転勤期間に合わせた定期借家契約を結んで、転勤から戻るタイミングで入居者に退去してもらえば、退去後に家主はそこに住むことができます。

短期の転勤では重宝する制度なので、活用してみてはいかがでしょう。短期とはいえ、マンションを使わない期間は家賃収入を得ることもでき、マンションの有効活用にもつながります。