家を売る時の手続きと注意点。家を売却する時に失敗しない為の調査

買ったばかりの新築戸建てをすぐに売る。売却相場は下がる？

住宅というのは、新築から初めて登記された瞬間に「中古物件」の烙印を押されてしまいます。これだけで20%～30%既に価格が下落するのです。

住宅には新古物件という定義はなく、「新築」か「中古」かのどちらかでの物件評価となってしまいます。当然新築物件を新築に近い値段で業者が買い取りしていては、利益がでませんからやはり買い叩かれてしまいます。

下落率の地域差

実際にどの程度下落するかは地域差も関係していると言われています。

例えば各地域には駅が近く、公共交通機関や商業施設も近場の人気の地域が必ずあります。後は住みやすいイメージやブランドイメージのある地域です。首都圏を例に出せば、住みやすい町として有名な「吉祥寺」などが良い例と言えるでしょう。

このような人気地域の物件であれば、比較的下落率は低くなると予測できます。ただし不人気の地域はこういった人気地域に比べると需要が少ないため下落率は高くなる傾向にあるようです。

新築を売るのはあまりにも損なの？

新築をすぐに売るのは金銭的な損失は非常に大きいと言えます。まず、新築をすぐに売却するだけで20%~30%価値が下がるため、その分の損失が数百万円～数千万円生じると予想されます。それに加えて不動産の売買には、様々な手数料や税金が必要になってきます。

仲介手数料がかかる

新築物件をすぐに売却するにしても、不動産会社に任せて売却を進める場合は仲介手数料が発生します。仲介手数料は宅建業法という、不動産業者を規制する法律で上限が決められており、[売却価格×３％＋6万円＝仲介手数料]となります。

家を売る時の不動産屋の選び方

例えば3000万円で新古物件を売却する場合は

売却価格3000万円×３％＋6万円＝96万円

96万円が仲介手数料となります。

印紙税について

不動産売買の際には必ず売買契約書を作成します。この印紙税は契約書に貼り付けすることで納付扱いになります。印紙税額は契約書の記載金額によって変わってきます。
1000万円～5000万円までは10,000円、5,000万円～1億円は30,000円となっています。
なお、売買契約書は原本を一つ作成して売主と買主が保管することになります。通常はどちらかが、コピーを保管するので印紙税は双方で折半するのが一般的です。

ローンが残っている場合について

新築物件が売れた場合、その売却代金でローン残債を完済するとき、その扱いは「繰り上げ返済」に該当します。繰り上げ返済によって金融機関は本来見込んでいた利息からの利益を失うことになりますから、手数料を支払うことになります。

手数料金額は各金融機関によって異なります。昨今はWEB経由で手続きする場合繰り上げ返済手数料が無料というケースも多いようです。金融機関によっては1万円～程度かかることもありますから、詳細は各金融機関に確認を取るのが良いでしょう。

また、ローンを完済したことで、住宅に対する抵当権を抹消登記が必要です。抵当権とは金融機関が住宅代金を融資してくれる代わりに不動産を担保にする際の権利設定の登記のことです。

この抵当権を外す抵当権抹消登記は、不動産1件につき1,000円で、家と土地に抵当権が設定されていると合計2,000円かかります。

しかし、登記は買主が依頼する司法書士に任せるため、司法書士報酬も発生します。
1件10,000円の報酬が相場です。

離婚を機に家を売る事となり、住宅ローンが残っている場合どうすればいい？

万が一売却利益が出たら

売却で利益が出ると、利益（譲渡所得といいます）に所得税と住民税が高い税率で課税されます。通所はほとんどあり得ませんが、もし万が一売却益が出た場合は高い税金を納税する必要になります。

家がマイホームの場合には、基礎控除で3,000万円までの利益が非課税で、相当高く売れないと税金は発生しません。

新築でも売却するとなると中古物件扱いになってしまう？

新築でも売却した瞬間から中古扱いになり、価格は下落します。ただし、築浅物件ということで、上述の通り立地次第で中古相場での高値売却は可能かもしれません。

新築を売却しなくちゃいけない。よくある理由

住宅を新築で購入する際はその家を長く自分や家族の住まいとすることを前提として購入される方が多いのではないでしょうか。しかし、中には様々な事情で新築物件をすぐに手放さなければいけない方々もいらっしゃいます。

ママ友トラブル

せっかく新居を購入してもご近所の人間関係に疲れ果てて、心身疲れ果て自宅を売却したという事例は珍しくありません。

元からその町内に住んでいたいわゆる「ボスママ」に目を付けられ母子共にトラブルに巻き込まれ、子どもの将来も考えて決断するという方も多いようです。

しかも、その場合ローンが完済できす、一部残った状態での売却となり、パートで働きながら現在は賃貸物件に住んで生活しているというケースもあるようです。

夫婦間トラブル

夫婦で新築を建てて二人でいざ生活をしてみたものの、どうにも上手くいかず離婚という結果になり、新築物件の売却というケースもよくあるパターンです。

新築を建てて離婚する場合まず検討する必要があるのが、住宅ローン名義です。仕事をしている夫名義になっている、或いは妻名義などどちらか一方になっているのであれば、心配は少ないですが、夫婦共有名義になっている場合は注意が必要です。

もし、双方返済していて、どちらか一方の返済が滞れば離婚していても、きちんと支払いをしている相手方にも一括請求がなされる恐れがあります。

債権者である金融機関は債務不履行があれば、債務者双方に一括返済を迫るからです。このとき返済することができなければ、家は競売にかけられて、所有権を失うことになります。

そのため離婚の際の新築売却の際は住宅ローンの名義についてよく話し合いを重ねて離婚や売却を検討する必要があるでしょう。

住宅ローンが払えない

ローンを組んで住宅を購入したものの、急な病気やリストラ、倒産など様々な理由で住宅ローンが払いきれなくなり、住宅を売却して返済するという方もいるようです。

こういった場合本当の売却理由ではなく「転勤なんです。」と売却理由を説明する人もいるそうです。特にリーマンショックが起きて景気悪化の影響で新築物件を手放した人も多かったようです。

このように新築物件を購入した時は長く住むつもりで購入しても家庭の問題や、関ｙ工の変化でやむを得ず新築物件を売却する方は常に一定数存在するようです。

新築売却で後悔しない為に‥一括査定を利用しよう。

新築物件を売却する場合損することが明らかでも、仕方なく売却しなければいけない方がほとんどではないでしょうか。

少しでも高額売却を実現させるためには、不動産一括査定サイトを利用することでスムーズに効率よく、早期・高額売却が可能になります。

不動産業者は各社でそれぞれ得意分野があるのはご存知ですか？
例えば新築戸建てに特化している不動産業者、店舗用の不動産が得意な業者、マンションや賃貸仲介が得意な業者など、不動産と一言にいっても実はとても幅広くすべての業者が、あなたの希望物件に精通しているわけではないのです。

不動産一括査定サイトを利用すれば、簡単な個人情報と不動産の情報を入力するだけで複数社から、査定を受けて売却価格の目安を知ることが可能です。

一括査定の中でもイエイやイエウールなんかとってもおすすめですよ。

不動産一括査定サイトを通してあなたに連絡してくる業者は、いずれもあなたの売りたい築浅物件を高値で売るのに自信がある業者がコンタクトを取ってくるのも特徴です。

また、最近では担当者の顔やプロフィールまで掲載している業者も多く、自分の悩みを解決してくれるパートナー選びについても、より自分に合った不動産業者を選ぶ情報が満載になっています。

2015年の厚生労働省の発表では、認知症患者は2025年には700万人を突破すると言われており65歳以上の5人に1人の割合になります。
認知症になることにより介護が必要になるなど周囲の援助が必要になり、正確な判断が出来なくなることで契約など重要な法律行為が出来なくなります。
家を売却するのも法律行為に当たりますので認知症になると家を売却することができなくなります。

では、両親が認知症になってしまい、家を売りたい場合はどうすれば良いのでしょうか。

例えば、よく聞く成年後見人制度を使えば、場合によっては認知症の両親の家を売却することが出来ます。
今回は認知症の両親の家を売る事についてお話ししたいと思います。

認知症の両親が持つ家を売る事は出来るのか？

認知症になると正確な判断が出来なくなるために制限行為能力者という扱いとなる為、家の売買をするといった契約など重要な法律行為が出来なくなります。
仮に、認知症の両親が一時的に正常な状態に戻ったので不動産の売買契約したとしても、後に制限行為能力者がした行為ということで取り消されてしまうことがあります。
そんなことがあるのであれば、買う側もリスクが高いのでまず契約が成立しません。
では、認知症の両親が持つ家を売ることは出来ないのでしょうか。
成年後見人制度を使えば認知症の両親が持つ家を売ることが出来る場合があります。

成年後見制度とは？

認知症が広がる中で成年後見人制度の知名度も上がってきていますので聞いたことがある方も多いでしょう。
成年後見制度とは、認知症などで正常な判断が出来ない方を法律的に支援、援助するための制度であり、法廷後見と任意後見があります。
法定後見の場合は、支援、援助が必要になった人に対して家庭裁判所に選任を申立て行い、裁判所の審判により後見人を決めます。症状の重さによって、後見、保佐、補助の3種類があります。
任意後見の場合は、将来の為に本人が予め候補者を選んでおき、本人と後見人が公正証書による契約となります。

一般的に使われている成年後見人制度は法定後見のことを指すことが多いです。

成年後見人になれる人

成年後見人は裁判所が選ばれた人のみがなることができます。実際には、候補者、申立人は親族がなることが多く、出来れば認知症になったご本人のことをよく知っている親族がなるのがやはり望ましくやはり一番は本人の子供です。
子供が成年後見人になると周囲とのもめ事も少なく、財産の管理、処分においてもスムーズにいくことが多いです。
しかし、子供が複数いて仲が悪く意見の対立がある、浪費癖があって財産を預けることができない、まったく疎遠であるといった場合は、裁判所が候補者や申立人、親族後見人を選ばないということもあります。
こういった場合は弁護士や司法書士が裁判所より成年後見人に選任されます。

成年後見人制度を使って認知症の両親の家を売れるの？

成年後見人についての権限は、契約行為などを取り消す取消権、行った行為を認める追認権、契約などの代理行為を行う代理権があり、認知症の両親の家を売る場合にこの代理権を使います。

成年後見人が代理権を使う場合は、本人の意思確認等は必要とせず成年後見人の意思で決定をすることが出来ますが、家を売るなどの財産を処分する行為については家庭裁判所の許可が必要になります。やはり、本人の大事な財産を成年後見人とはいえむやみやたらに処分することは出来ないのです。
例えば、成年後見人が本人の子供で両親を養護施設に入れるための資金として家を売りたいというような場合でも、家庭裁判所に対して両親が自宅に帰る可能性はないのか、資産を売らないと本当に養護施設に入れることは出来ないのかなどのきちんと証明しないと簡単には許可がおりません。

そのため、成年後見人制度を使って認知症の両親の家を売却することは可能ですが、そのハードルは高いと言えるでしょう。

家を売却する流れ

認知症の両親の家を売却する為には、まず裁判所より成年後見人に選任され代理権を持つ必要があります。
次に家庭裁判所に代理権を使って両親の家を売却の許可を取ります。
許可が取れれば後は通常の不動産売買と同じなので、不動産業者に仲介をお願いするか、自身で買主を探して売却することになります。
売却時に成年後見人が必要な書類としては、家の権利書、印鑑証明書、実印、家庭裁判所の許可証、運転免許証などの身分証明証となります。

親が認知症の場合は親子でもそう簡単に名義変更は出来ない
親子間で家の名義変更を行うことは可能ですが通常は贈与になります。
親から子へ贈与し贈与税を支払った上で名義変更すれば何ら問題はありません。
しかし、もし親が認知症で正常な判断が出来ない場合はたとえ親子と言っても簡単に名義変更することはできません。

認知症を患ったと判断された時点で制限行為能力者となりますので重要な法律行為が出来なくなりますので、重要な法律行為が出来なくなりますので名義変更するのであれば、家を売却する場合と同様に家庭裁判所に成年後見人を選任してもらう必要があります。
参考ページ
親から贈与された家を売る

名義変更する為には、成年後見人が家の名義変更をする必要性があると判断し、家庭裁判所に申請し許可をもらう必要があります。
裁判所に許可をもらうことが出来れば親が認知症の場合でも親子間で名義変更を行うことが出来ます。

家を売るときには、親から贈与された家を売るというシチュエーションもあると思います。まずは、そもそも贈与された時点で「贈与税」がかかるという点を認識しておきましょう。また、贈与を受ける前であれば、節税する方法もいくつか存在します。そこで今回は、この「贈与」と「節税」について解説していきます。

1.親から贈与された家を売る方法

親から贈与された家を売る方法は、通常の家の売却と同じように以下の方法で行います。

・不動産の査定をする

・不動産会社を選定し媒介契約を締結する

・売却活動をする

・物件の申込・契約を受け付ける

・物件の引渡をする

結論から言うと、親から家を贈与された時点で、その財産には「贈与税」が発生します。贈与税は後述しますが、非常に税率が高い税金です。そのため、一番良い方法は、親名義で不動産を売却して現金化してから財産を贈与されるという方法です。

このときに、「住宅取得」という目的で現金資産を贈与されれば、節税効果のある「特例」が存在します。その特例を利用することによって、大きな節税効果が得られるのです。この特例についての詳細は後述します。

また、既に親から贈与された状態の場合には、税務署か税理士に相談しましょう。贈与税を計算して遅滞なく支払う義務があるからです。

2.生前贈与にかかる税金

生前贈与とは、生きている間に親族に贈与することです。

生前贈与する目的は、相続税の節税になります。つまり、生きている間に財産を贈与することによって、相続する財産を減らします。その結果、相続税を減額することができというワケです。

2-1贈与税の税率

贈与税を計算するときには、まず110万円の基礎控除をします。その後、贈与税の税率を掛けます。贈与税の税率は、贈与される課税価格（財産額）によって以下のように変わります。詳細は国税庁ホームページ※1で確認ください。

たとえば、2,000万円の財産を贈与するとします。そうなると、「（2,000万円－基礎控除110万円）×税率50％－控除額250万円」という計算になるため、695万円が贈与税額になります。贈与税の税率は上記のように非常に高い税率になります。

そのため、一般的に生前贈与する場合には、110万円の基礎控除以内の財産を、毎年贈与し続けるという方法です。

※1国税庁　相続税

http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

2-2相続時精算課税制度

前項のように贈与税の基礎控除110万円ずつ贈与するという方法もありますが、金額が少額なため大きな節税効果は生めません。

そのため、「相続時精算課税制度」と「住宅取得等資金の非課税制度」という2つの制度を利用することも多いです。まず、相続時精算課税制度について解説します。

相続時精算課税制度とは、家の売却のために贈与された財産を相続時にまわすということです。つまり、先ほどの考えとは逆で、「大きな金額を一度に贈与したい。しかし贈与税は税率が高いので、非課税枠が大きい相続時にまわそう」という考えです。

相続税は贈与税よりも非課税枠が大きく税率も低いのですが、詳細は国税庁ホームページ※2をご覧ください。

相続時精算課税制度は非課税枠が2,500万円です。この2,500万円を超える部分に関しては、一律20％の税金がかかりますが、前項の贈与税と比べると格段に税率が低いとお分かりいただけると思います。

ただし、贈与する親の年齢条件があったり、贈与税の基礎控除110万円と併用できなかったりするので、詳しくは、こちらも国税庁ホームページ※3をご覧ください。

※2国税庁　相続税

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4155.htm

※3国税庁　相続時精算課税制度

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

2-3住宅取得等資金の非課税制度

一方、住宅取得等資金の非課税制度とは、以下のように条件に応じて、住宅取得用の贈与が非課税になる特例です。

住宅取得等資金の非課税制度には、以下のような条件や決まりがあります。その他の条件や詳細については国税庁ホームページ※4をご覧ください。

・直系尊属である両親、祖父母などからの贈与

家族名義の家を売る。妻や旦那、両親名義の家を売る方法

・住宅取得資金として贈与される前提

・単独利用も相続時精算課税制度との併用利用も可能

このように、親から取得した家を売る場合には、そもそも家を贈与されるという認識を持ちましょう。その財産には贈与税がかかってくるので、一番良い方法は冒頭で言ったように「親御さん名義で売却して現金化すること」です。そして、その現金化した財産を上記の方法で贈与することによって、大きな節税効果が得られます。

いずれの場合でも、確定申告が必要になりますので、その点は認識しておきましょう。

※4国税庁　直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

※2017年1月執筆

※所定の税率やルールなどは時期によって変わることがあります

※税金の詳細は税理士に相談ください

あまり考えたくないことですが、今回は借金で首が回らなくなったときのことを考えてみることにしましょう。
自宅を任意売却するか自己破産するか、どちらが良いのでしょう？
これから詳しく説明いたします。

自己破産して自宅を売却する事になった！まず何をすべき？

まずは、破産開始手続きの申立てを行うことになります。
破産開始手続きを申し立てると、裁判所にて破産手続開始の要件を充たしているかどうかの審査が行われることになります。
そこで、裁判所によって債務者の財産の内容を把握する作業が行われます。
その結果、債務者の負債が多すぎて生活を継続することが困難であると認められれば、自己破産手続きが開始されることになります。

所有している自宅を売ったら借金が完済できてしまうような場合は、破産手続開始の要件を充たしていないため、自己破産することはできません。
一方、家などの不動産や車などの財産を所有していない債務者、つまり、マイナスの財産しか持っていない債務者であれば、破産開始手続きは比較的スムーズでしょう。

注意する事

自己破産を申し立てる前に、自宅を任意売却することも検討してみる必要があります。
自己破産の申立てに先立って自宅を任意売却する際は、次のことに注意が必要です。

・相場からかい離した安値で売却しないこと！

不動産などの財産を自己破産前に不当な安値で売却してしまうと、売却しないまま自己破産をした場合に比べて債権者への配当額が少なくなってしまうことがあります。
その後、破産を免れれば問題ありませんが、破産してしまった場合は債権者の利益に反する行為をしたとして、破産管財人によって売却を無効にされてしまうことがあるのです。

・正当な使途以外での浪費はダメ

売却代金を正当化できる使途以外に使うことも認められていません。
正当化できる使途としては、破産開始申立てための弁護士費用、破産開始手続費用、管財費用などがあります。
また、税金、社会保険料、従業員の給与などの支払いも、通常債権よりも優先的に支払われるべきものとして扱われます。
当面の生活費として、一定の現金を手元に残しておくことも正当な使途として認められるでしょう。

債権者の利益を害する行為とみなされるため、これら以外の目的で売買代金を使うことは認められません。

自己破産と任意売却はどちらを優先した方がいいの？

ご説明したように、自宅などの財産を所有した状態での自己破産には裁判所での審査が必要となるため、ひと手間かかるというデメリットがあります。
では、自宅を売却してから自己破産をした方がよいのかというと、必ずしもそうではありません。
自己破産してからの方が、任意売却を進めやすいということもあります。

任意売却する場合、売却代金を充てても住宅ローンを完済できないのが一般的です。

売却後にも借金が残ってしまうため、金融機関は回収できない債権に関して何らかの処理をしなければなりません。
このように債務者は既に自己破産している場合、金融機関はそれを損金として処理しやすいのです。
よって、任意売却して自己破産するよりも、自己破産して任意売却する方が、手続きをスムーズに進められます。

家を売却する理由は人それぞれ。
なかには経済的な理由で家を売却する人もいることでしょう。
ところが、家の売却には諸々の費用が掛かるもの。そのような費用を事前に支払うことができない人は、家の売却を諦めなければならないのでしょうか。

家を売るのにも諸経費がかかるってほんと？

理由はともあれ、家を売却するためにはさまざまな費用が発生することをご存知の人も多いことでしょう。
不動産の売却にはどのような費用が発生するのか？
これからご紹介しましょう。

不動産会社に支払う仲介手数料

仲介手数料とは、売買契約が成立した際に不動産会社が受け取る報酬のこと。
国土交通省の規定で、次のように定められています。

・売買価格が200万円以下の部分：100分の5
・売買価格が200万円を超え400万円以下の部分：100分の4
・売買価格が400万円を超える部分：100分の3

また、価格ごとに区切って計算するのが煩わしいため、下記の速算式に従って計算することも認められています。
一般的には、この速算式に従った計算が用いられることになります。

売買価格×3%＋6万円（税別）

売買価格を3,000万円として仲介手数料を計算してみると、次のようになります。

売買価格3,000万円×3%＋6万円＝仲介手数料96万円（税別）

つまり、税込みで103万6,800円の仲介手数料を支払わなければならないということになります。

譲渡所得税

不動産を売却して売却益が出た場合は、所得税および住民税が課せられます。
ただ、マイホームの売却においては3,000万円の特別控除を受けられるため、売却益が3,000万円以下であれば課税対象外となります。

登記費用

抵当権が設定されている不動産を売却する場合、売却に伴う抵当権の抹消が求められることになります。
その場合、抵当権抹消登記に要する登録免許税1,000円と、司法書士報酬1万円程度が必要になります。
所有権移転登記に要する費用は買主が負担することが慣例となっているため、売主が負担する必要はありません。

売買契約書に貼る印紙代

売買契約書には収入印紙を貼り、消印を押さなければなりません。
貼付する印紙代は売買価格によって異なりますが、一般的には次のようになります。

・100万円超500万円以下：1,000円
・500万円超1,000万円以下：5,000円
・1,000万円超5,000万円以下：10,000円
・5,000万円超1億円以下：30,000円

・繰り上げ返済手数料

ローンを組んでいる場合、売却に先立ってローンを完済する必要があります。
ローンの完済に、銀行によっては繰り上げ返済手数料を求められることもあります。

最低でも家を売るのにどのくらいのお金がかかるの？

上記でご紹介した家を売る際に必要となる諸経費、一体どのくらいの額になるのでしょう。
家の売買価格を5,000万円として計算してみましょう。
便宜上、譲渡所得税の課税対象にはならないものとします。
また、繰り上げ返済手数料も無料として計算することにします。

ご紹介した速算式に従って、まずは不動産会社に支払う仲介手数料を計算してみます。

（5,000万円×3%＋6万円）×1.08（消費税）＝168万4,800円

仲介手数料の高さに驚く人も多いのではないでしょうか。
他に登記費用として1万円程度、印紙代として1万円、引越しを業者に頼む場合は、引越し費用として10万円程度が必要になります。

家を5,000万円で売却した場合、少なくとも約180万円の諸経費が必要になるということになります。家を売る時にかかる初期費用

不動産一括査定は無料で利用出来る？

上記でご紹介した、家を売却する際の諸経費の中に家の査定金額は含まれていませんでした。
自分の家がどのくらいの金額で売れそうか。
そうした査定の依頼に料金は必要ありません。
また、一度に複数の不動産会社に対して査定を依頼することができる、不動産の一括査定というサービスもおすすめです。
このサービスを利用すれば、複数の不動産会社から送られてくる査定結果を比較検討することができ、個々の不動産会社に対して査定を依頼する煩わしさからも解放されます。

家を売ってから諸経費を払えば問題ないの？

仲介手数料などの諸経費は、売買代金で精算されるのが一般的です。
その場合、売買代金を住宅ローンの返済に充てられ、残った額から諸経費を支払うことも可能です。
諸経費は決済（引渡し）のタイミングで支払えば問題ありません。

ローンが残ってる場合は？

ただし、売買代金をもって住宅ローンが完済できない場合には、上記でご説明したようには行きません。
売買代金だけでは住宅ローンが完済できないため、貯金などの手持ちの現金を住宅ローンの返済に充てる必要があります。
「家を売った後も住宅ローンを払い続ければ良いのでは？」。
そう考える人もいるかもしれません。
ところが、住宅ローンを払い続けている以上、その家に設定されている抵当権を抹消することができません。
買主が、他人の抵当権が設定されている家の購入を承諾することは考えられません。
そのため、売却に伴って住宅ローンの完済が求められるわけです。
売買代金をもって住宅ローンの完済ができない場合、当然のことながら諸経費に関しても手持ちの現金から捻出することになります。

住宅ローンが払えない？住宅ローンが残ってる時の任意売却と家の売却

家を売るときには、親から贈与された家を売るというシチュエーションもあると思います。まずは、そもそも贈与された時点で「贈与税」がかかるという点を認識しておきましょう。また、贈与を受ける前であれば、節税する方法もいくつか存在します。そこで今回は、この「贈与」と「節税」について解説していきます。

1.親から贈与された家を売る方法

親から贈与された家を売る方法は、通常の家の売却と同じように以下の方法で行います。

・不動産の査定をする

・不動産会社を選定し媒介契約を締結する

・売却活動をする

・物件の申込・契約を受け付ける

・物件の引渡をする

結論から言うと、親から家を贈与された時点で、その財産には「贈与税」が発生します。贈与税は後述しますが、非常に税率が高い税金です。そのため、一番良い方法は、親名義で不動産を売却して現金化してから財産を贈与されるという方法です。

このときに、「住宅取得」という目的で現金資産を贈与されれば、節税効果のある「特例」が存在します。その特例を利用することによって、大きな節税効果が得られるのです。この特例についての詳細は後述します。

また、既に親から贈与された状態の場合には、税務署か税理士に相談しましょう。贈与税を計算して遅滞なく支払う義務があるからです。

2.生前贈与にかかる税金

生前贈与とは、生きている間に親族に贈与することです。

生前贈与する目的は、相続税の節税になります。つまり、生きている間に財産を贈与することによって、相続する財産を減らします。その結果、相続税を減額することができというワケです。

2-1贈与税の税率

贈与税を計算するときには、まず110万円の基礎控除をします。その後、贈与税の税率を掛けます。贈与税の税率は、贈与される課税価格（財産額）によって以下のように変わります。詳細は国税庁ホームページ※1で確認ください。

たとえば、2,000万円の財産を贈与するとします。そうなると、「（2,000万円－基礎控除110万円）×税率50％－控除額250万円」という計算になるため、695万円が贈与税額になります。贈与税の税率は上記のように非常に高い税率になります。

そのため、一般的に生前贈与する場合には、110万円の基礎控除以内の財産を、毎年贈与し続けるという方法です。

※1国税庁　相続税

http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

2-2相続時精算課税制度

前項のように贈与税の基礎控除110万円ずつ贈与するという方法もありますが、金額が少額なため大きな節税効果は生めません。

そのため、「相続時精算課税制度」と「住宅取得等資金の非課税制度」という2つの制度を利用することも多いです。まず、相続時精算課税制度について解説します。

相続時精算課税制度とは、家の売却のために贈与された財産を相続時にまわすということです。つまり、先ほどの考えとは逆で、「大きな金額を一度に贈与したい。しかし贈与税は税率が高いので、非課税枠が大きい相続時にまわそう」という考えです。

相続税は贈与税よりも非課税枠が大きく税率も低いのですが、詳細は国税庁ホームページ※2をご覧ください。

相続時精算課税制度は非課税枠が2,500万円です。この2,500万円を超える部分に関しては、一律20％の税金がかかりますが、前項の贈与税と比べると格段に税率が低いとお分かりいただけると思います。

ただし、贈与する親の年齢条件があったり、贈与税の基礎控除110万円と併用できなかったりするので、詳しくは、こちらも国税庁ホームページ※3をご覧ください。

※2国税庁　相続税

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4155.htm

※3国税庁　相続時精算課税制度

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

2-3住宅取得等資金の非課税制度

一方、住宅取得等資金の非課税制度とは、以下のように条件に応じて、住宅取得用の贈与が非課税になる特例です。

住宅取得等資金の非課税制度には、以下のような条件や決まりがあります。その他の条件や詳細については国税庁ホームページ※4をご覧ください。

・直系尊属である両親、祖父母などからの贈与

家族名義の家を売る。妻や旦那、両親名義の家を売る方法

・住宅取得資金として贈与される前提

・単独利用も相続時精算課税制度との併用利用も可能

このように、親から取得した家を売る場合には、そもそも家を贈与されるという認識を持ちましょう。その財産には贈与税がかかってくるので、一番良い方法は冒頭で言ったように「親御さん名義で売却して現金化すること」です。そして、その現金化した財産を上記の方法で贈与することによって、大きな節税効果が得られます。

いずれの場合でも、確定申告が必要になりますので、その点は認識しておきましょう。

※4国税庁　直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

※2017年1月執筆

※所定の税率やルールなどは時期によって変わることがあります

※税金の詳細は税理士に相談ください

家を売る時には、売主の都合により即金で家を売却したい場合もあります。結論から言うと、即金で家を売却する方法はありますが、それにはリスクも伴います。そのため、きちんとリスクを理解した上で、少しでも高く売る方法を実践する必要があるのです。

1.即金で家を売る時の注意点まとめ

即金で家を売る時には以下の点に注意しましょう。

• ・買主に足元を見られることがある

• ・即金で家を売る「方法」はあるがリスクもある

これら2点に関して良く理解した上で即金での売却に臨みましょう。即金での売却は通常の売却とは異なるため、リスクが伴うのです。

2.即金で家を売ると足元を見られる？

まず、即金で家を売る時には買主に足元を見られやすいです。

なぜなら、「即金で売りたい」という場合には、何かしら早めに現金化したい理由があるからです。たとえば、新築不動産を売却して、ある期日までに売却しなければローンが承認できない場合などです。

仮に、住宅ローンを組んで新築マンションを購入して、９/30に引渡しをされるとします。

このとき、新しい家の住宅ローンの融資条件は、今の家が8/31までに引渡しされているという前提です。つまり、今の家を8/31までに売却して今の家の住宅ローンを完済していることが、新築マンションの住宅ローンの融資条件ということです。

言い換えると、8/31までに今の家を売却して引渡しができないと、「違約」になってしまい手付金は没収されてしまうというワケです。

このようなときには、必ず8/31までに家を売却したいです。仮に、8月を過ぎた時点で今の家が売却できていなければ、買主が現金での即金支払いでないとスケジュール的に厳しいです。

そのため、買主から厳しい値引き交渉をされても受けざるを得ない状況だということです。そのため、結果的に売却金額は下がってしまうというワケです。

住宅ローンが払えない？住宅ローンが残ってる時の任意売却と家の売却

3.即金で家を売れることはある？

即金で家を売れることはありますが、一般個人が即金で購入することは難しいです。

なぜなら、何千万円もする家を、現金の一括支払いで購入する個人が少ないからです。また、どうしても即金で売却したい場合には、広告に「現金での即金購入者優遇」などの表示をする必要があります。

ただ、この方法で不動産を売却すると、前項のように足元を見られるリスクが高いです。さらに、広告の規定上、表現方法が難しいという点も理解しておきましょう。

4.少しでも家を早く売ってお金にする方法

少しでも家を早く売る方法は、前項で言ったように一般個人は難しいので不動産会社に「買取」をしてもらうという方法がメジャーな方法です。

とはいえ、買取は嫌だという人のために、一般個人に即金で売却する方法も解説します

4-1不動産会社に買取をしてもらう方法

買取とは、不動産会社が物件を「買い取る」ことをいいます。

不動産会社はリノベーションなどをして転売するか、そのまま何もせずに転売することを目的に物件を買い取ります。

そのため、買取をするデメリットとしては、「相場価格の7割～8割程度まで売却金額が下がる」という点です。不動産会社も相場価格で買い取ってしまうと、転売するときには相場価格以上で売却しなければいけません。

一方、不動産会社が買い取りを行うときには、基本的には現金で買い取ります。また、仮に融資を受けるとしても、一般個人が住宅ローンを組むよりは格段に早いスケジュールで売却できます。

もし、不動産会社が現金の即金買取をした場合には、売買契約から引渡しまで、最短数日で完了します。

流れとしては、査定、申込・契約、引渡です。査定と申込は同日にできるので、仮に申込と契約までの期間が数日だとすると、査定～引渡しまで1週間前後で完了させることも可能なのです。

一般個人に即金で個人売買

一方、一般個人に即金で売却するためには、とにかく現金の即金購入できる人を集客しなければいけません。

そのため、相場価格より安く売り出し価格を設定して、たくさん集客をすることが重要です。相場価格より10％も下げれば、集客は割と来ると思います。

しかし、そこで現金即金購入の人が現れる保証はないので、最終的には買取も加味した上で売却活動を行いましょう。

5.早く家を売る場合でも高く売れることはある？

早く家を売る場合でも、高く売れることはあります。しかし、不動産に限らず「モノ」を売る時は全てそうですが、「早く売りたいなら安くなる」は鉄則です。しかし、以下の点に注意すれば少しでも早く売ることができます。

• ・買取の査定依頼は複数社行う

イエイ不動産の真の口コミが知りたい方の為の実際の査定の流れまとめ

一括査定で家を売るのであれば家がすぐに高く売れる可能性があります。

業者同士が競り合いを行うので営業マンから電話が来たら見積もり額だけ一斉に全員に聞けばいいのです。

大体の見積もり相場がそれだけでわかってしまうので、1円でも高く、またすぐに家が売れる可能性が急激にあがります。

家の一括査定については以下からどうぞ

家の売却一括査定イエイ公式サイトはこちら

• ・顧客を抱えている不動産会社を選ぶ

家を売る時の不動産屋の選び方

まず、買取をするときでも、複数社に査定依頼をしましょう。買取金額の査定額は、そのまま決済金になります。また、不動産会社によって買取金額が異なることは多いので、5～6社程度に査定依頼をすることをおススメします。その中で、一番高い査定額を提示した不動産会社に買い取ってもらいましょう。

また、一般個人に売る場合には、そもそもそのエリアで探している顧客を多く抱えている不動産会社を選ぶことです。そうすれば、集客が多くなりやすいからです。顧客を多く抱えているかは、「直近の売却実績」が大切です。直近の売却実績があるということは、少なくとも直近でそのエリアでの集客活動をしていたということだからです。

家を売る時には、大抵の場合不動産屋に家の仲介を依頼します。その不動産屋が、場合によっては質が悪く「悪徳不動産屋」の可能性もあります。しかし、悪徳不動産屋に仲介を依頼してしまうと、売却が思うように進まないどころか、支払わなくても良いお金を請求される場合もあるのです。

1.悪徳不動産屋の特徴

悪徳不動産屋とは、以下のような不動産屋のことを言います。

• ・囲い込みをする不動産屋

• ・むりやり媒介契約を取ろうとする不動産屋

• ・仲介手数料以外の料金を請求する不動産屋

まず、囲い込みとは、ほかの不動産屋に物件を紹介しないことです。たとえば、ほかの不動産屋が「自社の顧客で御社が仲介している物件を検討しそうな人がいます。物件見学できますか？」と問い合わせが入ったとします。そのときに、見学できるにも関わらず「検討者がいるので見学できません」と断るのです。

そうすれば、ほかの
不動産屋に仲介されることはないため、売主・買主の両方から仲介手数料がもらえるというワケです。

また、レインズなどから情報を聞きつけ、ほかの不動産会社と媒介契約を結んでいるにも関わらず、「仲介手数料安くするのでウチと媒介契約結びませんか？」と持ち掛けてくる不動産屋も注意が必要です。これは明らかにルール違反であり、モラルの低い不動産屋のためトラブルが発生しやすいです。

さらに、仲介手数料以外の「広告費」などを請求してくる不動産屋も注意しましょう。

原則、広告費は売主ではなく不動産屋が支払います。仮に、有料になる広告に関しては、必ず事前に確認するというルールがあるのです。

2.悪徳不動産屋に騙されないために

このような不動産屋に騙されないためには、「理解しておく」ことが大切です。

まず、「囲い込みをする不動産屋」に関しては、レインズの登録をしているか確認しましょう。レインズに登録すればほかの業者も物件情報を見られるため、囲い込みをする不動産屋はレインズに掲載するのを遅らせるのです。そのため、遅滞なくレインズへの掲載を促すのは効果的です。

そして、ほかの不動産屋と媒介契約を結んでいるのに、「今の不動産屋とは媒介契約を解除して、うちと媒介契約結びましょう」と持ち掛けてくる不動産屋は相手にしないことが得策です。

不動産屋を選ぶ時は慎重さが必要です。

家を売る時の不動産屋の選び方

また、広告費に関しては、「売主が負担する必要はない」という点を理解しておくことです。媒介契約締結時に、一応不動産屋に確認を入れるのも、このような不動産屋に騙されないための良い方法です。

家を売るときには、色々と初期費用がかかります。家自体が一千万円単位の金額になるので、初期費用金額も百万円単位の金額になります。

そのため、家を売るときには初期費用額も把握しておかないと、精度の高い資金計画を立てることができません。そこで今回は家を売るときにかかる初期費用を解説します。

1.家を売る時にかかる費用一覧

家を売るときには、以下の費用がかかります。

・仲介手数料

・登記関係費用

・印紙税

・その他費用

仲介手数料と印紙税については後述します。

登記関係費用とは、登録免許税と司法書士報酬の2つです。登録免許税とは、登記をする際にかかる費用になります。家を売るときの「登記」とは、抵当権を抹消するときの登記になります。

1-1登記関係費用

住宅ローンを組むときには、金融機関はローンを融資した物件を「担保」にします。

その担保の証明のために、金融機関は物件に「抵当権」を設定するのです。その抵当権を抹消する登記にかかる登録免許税は、1物件あたり1,000円になっています。

また、抵当権抹消登記をするときは、基本的に司法書士に登記手続きを依頼します。その司法書士に支払う報酬料も「登記関係費費用」に含まれています。金額は司法書士によって異なります、概ね5万円前後になります。

1-2その他費用

その他費用として意外とかかる費用は、引っ越し費用や家具・家電の処分費用です。

マンション売却時の引越しの猶予期間とするべき事

単身者の方であれば、数万円から引っ越しはできますが、ファミリータイプの家の場合には10万円を超えることも多いです。

また、家具や家電が大きいモノであれば、専門業者に引き取り依頼をする必要があり、場合によっては処分費用もかかってきます。

この引っ越し費用や家具・家電処分費用は、会社や時期によっても金額が異なります。そのため、なるべく早い時期に見積もり依頼をしておき、複数社比較することをおススメします。

2.仲介手数料

不動産を売却するときには、大抵の場合不動産会社に仲介を依頼します。

その不動産会社に「報酬」として支払う費用が「仲介手数料」になります。仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で以下のように決まっています。

・税抜き物件価格が200万円以下：物件価格×5％

・税抜き物件価格が200万円超～400万円以下：物件価格×4％+2万円

・税抜き物件価格が400万円超：物件価格×3％＋6万円

上記で算出した金額に消費税がかかった金額が、正式な仲介手数料になります。

仮に、税抜き3,500万円で物件を売却したとします。その場合には「（3,500万円×3％+6万円）×消費税1.08」となり、1,198,800円が仲介手数料の上限となります。あくまで「上限」なので、1,198,800円以下の金額であれば、いくらで設定しても構いません。

また、仲介手数料は上記の「上限」で請求する不動産会社も多いですが、最近の不動産会社は仲介手数料を低くしている会社もあります。不動産会社を選ぶときには、仲介手数料率も比較して選択しましょう。

3.結構かかる印紙代！？

また、家を売却するときに「印紙代」がかかってきます。

印紙代とは、経済取引における「書面」についてかかる税金であり、不動産取引においては「売買契約書」が印紙税の課税対象です。

印紙を納税する方法は、「印紙」を購入して書面に貼付し、割り印することで納税したと見なされます。

印紙自体はコンビニでも売っていますし、高額な印紙は郵便局で購入できます。また、印紙の費用負担については、売主・買主が折半する場合もあります、一方が全額負担する場合もあります。印紙税に関しては以下の通りの金額です。

税抜き物件価格100万円を超～500万円以下：1千円

税抜き物件価格500万円を超～１千万円以下：5千円

税抜き物件価格１千万円を超～５千万円以下：1万円

税抜き物件価格５千万円を超～１億円以下：3万円

こちらの記載してある印紙税は、軽減税率を適用した金額です。軽減税率を適用できるかは、国税庁ホームページ※1を確認ください。

※1印紙税

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/inshi/08/10.htm

家の売却にかかる費用の一例を紹介

家を売却する際は不動産会社に支払う仲介手数料、契約書に貼り付けする印紙代金、抵当権抹消登記費用、税金、もしローンが残っていればローン残債を支払う必要があります。

①仲介手数料

建物売却を不動産会社に依頼した時に、不動産会社が取引を成立させた際の報酬金額になります。

②印紙代金

印紙とは法律に基づき契約書などの課税文章に貼り付けするものです。建物売却であれば、売買契約書等に貼り付けることになります。

③抵当権抹消登記費用

抵当権とは、住宅ローンを組んで融資を受ける代わりの、不動産に関する銀行の担保権のことです。もし、ローン返済が滞れば金融機関は抵当権を実行することで不動産を競売等にかけてローン残債にあてがうことになります。

抵当権はついている物件は売却益でまずローン残債を返して抵当権の抹消登記申請という抵当権を消滅させる手続きをする必要があります。

④税金

家を売却した際に買ったときより安く売れれば税金はかかりません。但し、家を購入した時より、高く売却できた場合は税金の支払いが必要になるケースがあります。

⑤ローン残債

売却時点で残っているローンのことを指します。ローンの残っている不動産を売却する場合は、売却金額でローンを完済できること見込みがついてから売却を検討しましょう。

抵当権抹消登記費用内訳がかかる事も

抵当権がついたままでは、家が金融機関の担保に入ったままです。抵当権を消滅させるには、ローン残債をすべて返済する必要があります。そして、その証明として抵当権を抹消した事実を公示するため抵当権抹消登記を行います。

抵当権抹消登記は司法書士という、登記の専門家に依頼することになります。

必要書類
抵当権抹消登記申請書・・・司法書士が作成します。
登記原因証明情報・・・何故そのような登記が行われるか事実を証明する書類です。この場合は金融機関から、ローンをすべて返済した際に発行される弁済証明、抵当権放棄証書などが挙げられます。

登記識別情報・・・抵当権設定契約書のことを指します。
代理権限証明情報・・・登記を司法書士に代理依頼する際の委任状です。

通常これらは金融機関を介して司法書士に依頼し、司法書士が作成して法務局に申請を行います。

仲介手数料がかかるタイミングはいつ？いつ払えばいい？

不動産業者を介して家を売却する時は、取引成立の際に不動産会社へ報酬を支払う必要があります。不動産会社の報酬は宅建業法という法律で規制されており上限額が設けられています。

仲介手数料の料率

不動産会社か仲介を受ける場合、報酬の半額が先払い、残りを取引終了時に支払うというケースが多いです。なお、物件価格が400万円以上であれば物件価格×3%+6万円+消費税で算出することができます。

仲介手数料の計算例

土地付き家の売却金額が2000万円の場合、不動産業者報酬は次のように計算します。

①報酬額が200万円以下の部分についてまずは計算を行います。

200万円×5%＋消費税＝100,000円+消費税

②続いて取引額が200万円を超え400万円以下の金額の部分について計算します。

200万円×4%＋消費税＝80,000円+消費税

③最後に400万円以上の部分について計算を行います。

1,600万円×3%+消費税＝480,000円+消費税

④1,500万円の報酬額は①②③の合計金額570,000円＋消費税となります。

印紙税額はどのくらいかかる？

不動産の売買は契約書として取り決めを書面に残すことになりますが、これら契約書には法律に基づいて「印紙」を貼り付け「印紙税」を納付しなければなりません。

印紙を貼り付けないと契約は無効？

不動産の売買契約書を作成しているにも関わらず、印紙を貼付しないと契約は無効になるのでしょうか。

実は印紙を不動産の売買契約書に貼り付けしていなくても、契約が無効になる事はありません。そのため、印紙を貼付しなくても売買契約は有効に成立しています。

但し、契約が成立して売買契約書を作成しているにもかかわらず、法律によって定められた印紙の貼付をしていない場合は、貼付すべき印紙以上の金額の税金を支払うことになる恐れがあります。

処分費用や解体費用

家を更地で売却する場合は建物の解体費用がかかります。坪当たり2万円～4万円が相場となっています。

また、家の構造によっても解体費用は変わります。東京都内の参考価格では、木造住宅では坪当たり3万円～4万円、鉄骨構造では坪当たり4万円～5万円、RC構造であれば5万円～6万円となります。

家屋解体は作業環境、がれき類など、産廃物の発生量も価格に影響してくるため、坪単価の相場以上の価格になることもあります。

例えば住宅密集地で解体作業をする際に、道理が狭くうまく車両が往来できないような環境では解体作業の効率が落ちてしまい工期が長くなります。工期が長いとその分解体費用が高くなります。

譲渡益課税がかかる事もある

家を売却した場合譲渡益課税が発生するケースとそうでないケースがあります。

①購入時より物件が高く売れた場合

この場合は確定申告をする必要があります。但し、もし利益がでていたとしても以下の特例があり税金を軽減することができます。

1) 居住用財産の3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合は、所有期間の長さ関係なく最高で3,000万円の控除を受けられる場合があります。但し、一定の要件に当てはまっている必要があるため国税庁のホームページ等で条件を確認しておく必要があります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

2)居住用財産売却による軽減税率の特例

マイホームを売却した場合、一定の要件に合致すれば、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する特例を受けることがで可能です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm

②購入時より安く売れた場合

確定申告の義務はありませんが、確定申告することで税金の控除を受けられる場合があります。

確定申告の時期は毎年2月16日～3月15日までです（土日と重なる場合はずれこむ場合もあります）。家を売った年の翌年の申告する必要があります。

引越しでかかる費用。仮住まいや宅配ボックスなどを借りるのにもお金がかかる

もし、引っ越し先にすぐに住むことができない場合仮住まいの家賃等が発生します。また、宅配ボックスなどを利用する場合も別途費用がかかるでしょう。

リフォーム費用がかかる事もある

家を売却する際に、リフォームをして売却した方が売れやすくなる、或いはリフォームしないと買い手がつかないというような物件があります。

一般的には築30年の物件の場合家屋評価はほぼ0円です。特に木造建築の家屋の場合は築20年で家屋の価値が0円になります。このような物件をリフォームする場合は、部分的なリフォームであれば約200万円～500万円が相場です。大規模なリフォームであれば、1000万円以上かかることも想定されます。

住宅ローンの残債がかかる事も

住宅ローンが残っている場合、住宅ローンを完済する必要があります。住宅ローンを完済しなければ金融機関の抵当権がついたままの物件となり、買い手がつきません。

抵当権とは銀行はお金を貸す代わりに、家に設定する担保権を指します。もし、住宅ローンの支払いができなければ、銀行は抵当権を基に不動産を売却して貸した代金を回収します。

不動産を売却する際は、ある程度査定金額に目途を付けて売却金額でローンを完済できることを調べてから検討すると良いでしょう。もし、売却益でローン完済ができない場合は次のような方法を検討しましょう。

①住み替えローン

これは、今の家を売却して新しい家に住む場合利用できます。新しく購入する家のローンに残ったローンを上乗せできるとうものです。但し、相当なローンを背負うことになるケースも多く負担が大きいと言えます。ローン審査もかなり厳しいため注意が必要です。

②つなぎローン

つなぎローンとは家の売却代金が入金される前に、新しく購入した物件の代金を支払わなければいけない時に利用します。

③無担保ローン

利率がとても高いのですが、売却金額でほとんどローンを返せた人であれば利用することが可能です。残った僅かな金額は無担保ローンで対応できないか金融機関に相談してみると良いでしょう。

不動産を購入・売却するときには、不動産会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。この3種類はルールが異なるため、きちんと内容を理解した上で選ばなくてはいけません。

1.専任媒介と一般媒介の違い

専任媒介と一般媒介の違いは以下の通りです。

まず、依頼できる不動産会社の数が、媒介契約の種類によって異なります。一般媒介契約は複数社可能ですが、専任媒介契約は1社のみとなっております。

また、一般媒介契約はレインズ登録の義務はありませんが、専任媒介契約は契約後7日以内に登録する義務があります。さらに、一般媒介契約は売却報告の義務はなく、専任媒介契約は2週間に1回以上の義務があります。

2.専属専任媒介ってなに？

専属専任媒介契約は以下の通りです。

専属専任媒介契約は専任媒介契約と概ね同じですが、レインズ登録義務と売却報告義務が異なります。専属専任媒介契約は、レインズ登録義務は契約後5日以内です。また、売却報告義務も1週間に1回以上となっています。

さらに、自己発見取引といわれる「自分が買主を見つけたときの対応」も異なります。一般媒介契約と専任媒介契約は自己発見取引が可能です。

しかし、専属専任媒介契約の場合には、既定の仲介手数料を仲介会社に支払う必要があります。つまり、専属専任媒介契約だと、自分で買主を見つけてきたとしても、仲介手数料が額面通り発生するということです。

3.専任媒介で家を売ると何が得？

専任媒介契約で家を売ると得なのは以下の点です。

・不動産会社の本気度が異なる

・レインズ登録、売却報告義務あり

・自己発見取引も可能

まず、専任媒介契約は不動産会社の本気度が異なります。

なぜなら、一般媒介契約は複数社に売却依頼ができますので、仲介手数料をもらえるか分かりません。そのため、不動産会社が広告費や人件費に投下しにくいのです。

一方、専任媒介契約は売却できるのが自社だけなので、広告費も人件費もお金をかけられるのです。

また、専属専任媒介と同様、媒介契約はレインズに登録義務もありますし、売却報告義務もあります。

レインズに登録すれば集客が増えますし、売却報告を行えば進捗状況を確認できます。そして、自己発見取引も問題なくできるため、専任媒介契約はベストです。