家を売る時の手続きと注意点。家を売却する時に失敗しない為の調査

家族名義の家を売るときには、名義人からの委任状が必要になります。その委任状の作成や手続き関係などは事前に理解しておきましょう。

1.家族名義の家を売る方法

家族名義の家を売るには以下の点に注意しましょう。

・委任状を作成する

・本人確認は必要

不動産売買の原則は「名義人が手続きを行う」ので、名義人以外が取引する際には委任状が必要になります。ただ、不動産会社も名義人と一度も顔を合わせないワケにはいきません。そのため、一度は名義人と顔を合わせることが多いです。また、登記の際も委任状で対応できますが、実際に登記をする司法書士と名義人は一度面会して意思確認を行います。

1-1委任状の作成方法

委任状の作成方法は、不動産会社に聞くと良いです。大抵の不動産会社は代理人が対応するとき用に、委任状のフォーマットを持っています。今では、インターネットでフォーマットをダウンロードすることもできます。ただ、書式的に古い場合もあるので、なるべく不動産会社経由で手に入れましょう。

1-2委任状が必要な手続き

委任状が必要な手続きは以下のような手続きです。

・不動産会社と結ぶ媒介契約

・買主と結ぶ売買契約

・登記関係書類

つまり、全ての契約行為や、登記関係の重要な事項には委任状が必要ということです。

1-3委任状に必要な書類

委任状に必要な書類は以下の通りです。

・名義人の実印および印鑑証明書

・名義人の署名・捺印

・名義人の住民票

・代理人の身分証明書

基本的には、名義人が「代理人である○○に○○という行為を委任します」という委任状に、署名・捺印をします。その捺印が実印であることの証明をするために、印鑑証明が必要です。また、住所を記載するときに、その住所が住民票と一致していることを証明するために、住民票が必要になるのです。

さらに、代理人は、代理人であることを証明するために身分証明書が必要になります。身分証明書は顔写真入りの運転免許証などで構いません。

2.親の名義の家を売る時の流れ

前項のように委任状を作成したところで、つぎは親名義の家を売る流れを紹介します。

①委任状の作成

②不動産会社に査定依頼

③不動産会社と媒介契約を結ぶ

④売却活動

⑤申込＆売買契約

⑥物件の引渡

このように、委任状さえ作成しておけば、通常の不動産売却と流れは変わりません。また、委任状に関しては、複数枚になるケースが多いです。1枚目は「媒介契約、売買契約を委任する」という内容で、2枚目は「登記関係を委任する」という内容です。

そもそも媒介契約を締結してから、数か月後に登記手続きに入るので、印鑑証明書が古くなってしまうのです。また、登記関係は法務局へ提出する必要があるのも理由の一つです。

不動産を売却するときには、不動産会社に仲介を依頼することがほとんどです。そのため、「わたしの不動産の売却を依頼します」という意味の媒介契約を、不動産会社と締結します。その媒介契約にも種類があり、それぞれルールが異なるのです。そこで今回は、その媒介契約の代表格である、専任媒介契約と一般媒介契約の違いを解説します。

専任媒介と一般媒介の違い

専任媒介契約と一般媒介契約の違いは以下の通りです。

大きな違いは上記4点になります。特に、売却依頼ができる不動産会社数が、一般媒介契約は複数社可能で、専任媒介契約は1社のみという点が大きな違いです。

専任媒介のメリット

専任媒介契約のメリットは以下の通りです。

・1社だけなので不動産会社が本気になる

・レインズへの登録義務がある

・売却報告義務がある

まず、専任媒介契約は1社にしか売却を依頼できないので、逆に不動産会社からすると、他社で成約されるリスクがありません。つまり、仲介手数料をもらえる可能性が高いので、広告費や人件費を投下できるのです。

また、レインズへの登録義務があるので、ほかの不動産会社から顧客を紹介してもらえる可能性が高まります。そのため、専任媒介契約の方が、集客を取れる可能性があるのです。

さらに、専任媒介契約は、売主への売却報告義務があります。そのため、売主は広告の反響状況や、顧客の検討状況を把握しやすいのです。

一般媒介のメリット

一般媒介契約のメリットは以下の通りです。

・複数社に売却を依頼できる

・自己発見取引が可能

まず、複数社に売却を依頼できるという点は、メリットにもなります。上述した通り、専任媒介契約は1社だからこそ、広告費や人件費を投下できるというメリットがありました。一方、一般媒介契約は複数社が売却できますので、不動産会社は中々広告費や人件費を投下しにくいのも事実です。

しかし、自分の物件を複数社が広告してくれるという可能性もあるので、そのような広告展開ができれば、認知度は上がり集客しやすいです。

また、自己発見取引が可能な点もメリットです。一般媒介契約だと、自分の買主を見つけてくれば、不動産会社に費用を支払う必要はありません。専任媒介契約だと、自分で買主を見つけてくるまでにかかった費用を、不動産会社が売主へ請求できます。

個人売買で売買を行う件については以下に記載してます。

個人売買で家を売る方法。メリットとデメリット

不動産を購入・売却するときには、不動産会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。この3種類はルールが異なるため、きちんと内容を理解した上で選ばなくてはいけません。

1.専任媒介と一般媒介の違い

専任媒介と一般媒介の違いは以下の通りです。

まず、依頼できる不動産会社の数が、媒介契約の種類によって異なります。一般媒介契約は複数社可能ですが、専任媒介契約は1社のみとなっております。

また、一般媒介契約はレインズ登録の義務はありませんが、専任媒介契約は契約後7日以内に登録する義務があります。さらに、一般媒介契約は売却報告の義務はなく、専任媒介契約は2週間に1回以上の義務があります。

2.専属専任媒介ってなに？

専属専任媒介契約は以下の通りです。

専属専任媒介契約は専任媒介契約と概ね同じですが、レインズ登録義務と売却報告義務が異なります。専属専任媒介契約は、レインズ登録義務は契約後5日以内です。また、売却報告義務も1週間に1回以上となっています。

さらに、自己発見取引といわれる「自分が買主を見つけたときの対応」も異なります。一般媒介契約と専任媒介契約は自己発見取引が可能です。

しかし、専属専任媒介契約の場合には、既定の仲介手数料を仲介会社に支払う必要があります。つまり、専属専任媒介契約だと、自分で買主を見つけてきたとしても、仲介手数料が額面通り発生するということです。

3.専任媒介で家を売ると何が得？

専任媒介契約で家を売ると得なのは以下の点です。

・不動産会社の本気度が異なる

・レインズ登録、売却報告義務あり

・自己発見取引も可能

まず、専任媒介契約は不動産会社の本気度が異なります。

なぜなら、一般媒介契約は複数社に売却依頼ができますので、仲介手数料をもらえるか分かりません。そのため、不動産会社が広告費や人件費に投下しにくいのです。

一方、専任媒介契約は売却できるのが自社だけなので、広告費も人件費もお金をかけられるのです。

また、専属専任媒介と同様、媒介契約はレインズに登録義務もありますし、売却報告義務もあります。

レインズに登録すれば集客が増えますし、売却報告を行えば進捗状況を確認できます。そして、自己発見取引も問題なくできるため、専任媒介契約はベストです。