マンション売却方法と相場と注意点

住宅ローンを組んで買った夢のマイホームですが、子どもが大きくなったり、逆に独立して部屋が余ってもったいないなどという理由で、新しいマンションを買い替える場合に、ダブルローンを使用することがあります。

ダブルローンとは、現在の家と今度買う新しい家の二つの住宅ローンを組むことをいいます。現在の住宅ローンの残債が売却額より多い時に利用します。

ダブルローンと聞くとそんなにたくさんのお金を借りて大丈夫なのか、リスクが高いのではないかと感じる方も多いと思います。

又、そんなに多くの金額のローンが組めるのかというのも気になるところです。

今回は、そんなダブルローンについてお話ししたいと思います。

マンションの買い替え時にダブルローンを使用するのはリスクが高い？

住宅ローンを組んでいるマンションを買い替えて、新しいマンションを買う際に使用するダブルローンですが、実際にはどういったリスクがあるのでしょうか。

ダブルローンは、現在住んでいるマンションのローン残債が、売却価格より多く残っている為、現在のローンを残しながら新しいローンを組むことを言います。

今住んでいるマンション、新しいマンションのどちらもローンを組んでしまうので、マンションが売れないから買えないということはありません。

しかし、そういったメリットはありますが、実際にはローンの金利をそれぞれ払うことになり、負担が大きく増えます。売りに出しているマンションがすぐに売れれば負担も少ないですが、マンションが売れないと売れるまで金利を払い続けなければなりません。

手持ち資金に余裕があれば良いですが、資金が少ないと金利負担に耐え切れずに返済が出来なくなります。

そうなると値引きして売却することになってローン残債を失くすことが出来ず負担が減らない、返済が出来ずに結局どちらのマンションも手放さないといけないということになってしまいます。

ダブルローンには二重金利の長期化によるリスクがあります。

ダブルローンを使用する事のデメリット そもそもダブルローンは組めない事があるって本当？

上で述べたように、ダブルローンを使用することで、マンションの売り買いの時期を気にしなくて良いというメリットがありますが、二重金利の長期化により、返済が困難になるというデメリットがあります。

デメリットがあるとはいえ、実際に欲しいマンションがあり、そのマンションが人気ですぐに売れてしますものであれば、ダブルローンが組んででも買いたいということもあると思います。

では、ダブルローンは誰でも組めるものなのでしょうか。

ダブルローンを組むには厳しい条件があり、そもそもダブルローンが組めないこともあります。

銀行がお金を貸す際に、その人の年収や勤務先、手持ち資金などの属性を調査します。

その内容によっていくらまで貸せるか与信を出すわけですが、ダブルローンを組む為には、

その与信のあるなしが重要になってきます。

銀行は、年間のローン返済額が年収の３５％程度（これはあくまで一般的な考え方でその人の資産背景等によって変わります。）までしか融資をしてくれません。

例えば、毎月のローンの返済が１２万だとすると新しいローンを組むとそれに加算されるわけです。新しく組む住宅ローンが１３万だとすると合わせて２５万、年間で３００万の返済となります。それを３５％で割り戻すと８５７万程度の年収が必要になるという訳です。

そうなると年収が５００万であれば、ダブルローンを組むのは無理ということになってしまいますので、家を買う前に自分がいくらまで借りれるか、自身の与信を確認しておくことが大事になります。

賃貸用マンションとして購入し、ダブルローンを組むのもあり？

次に買うマンションを賃貸用マンションとして購入し、ダブルローンを組んで返済に充てるということは出来るのでしょうか。

住宅ローンは、あくまで住居として購入する場合に使えるローンであり、賃貸用マンションを買うにはアパートローンを使用する必要があります。

住宅ローンが通常の融資やアパートローンに比べて、非常に安い金利で長い期間借りれるのは、国民の住居の確保を支援する為なので、当然営利目的に賃貸用マンションの購入には使うことは出来ません。もし賃貸用マンションとして使用していることが銀行にばれると一括返済を迫られることになります。

自宅マンションを貸している方の話をよく聞くと思いますが、転勤等引越ししないといけないやむを得ない事情がある場合などは賃貸として貸し出すことが許されています。

又、マンションではありませんが、最近では賃貸併用住宅が人気で、この場合は住居部分が５０％以上あれば住宅ローンで賃貸物件を買うことが出来ます。

新しく買う家がマンションではなく、賃貸併用住宅ということであればダブルローンを組むことも可能です。

ダブルローンではなく買い替えローンを使用する

買い替えローンは、現在住んでいるマンションを売却し、新しいマンションを買う時に利用するローンのことで、現在組んでいるローンを売却したお金で完済し、新たにローンを組むことを言います。その為、現在組んでいるローンの残債よりも高い価格で売却に出しているマンションが売れないと使うことが出来ません。

しかし、ダブルローンであれば二重金利を払い続けないといけないデメリットがありますが、買い替えローンの場合は売却したお金でローンを返済する為、新しいローンの金利だけで済みます。

又、売却したお金ですべて返せない場合でも、自身の融資枠があれば、前のローン残債を新しい住宅ローンに上乗せして組んでくれる場合もあります。

ここ最近では住宅ローン金利も下がっており、現在住んでいるマンションの購入当時よりも安い金利で借り換えられる可能性も高く、現在よりも返済額が抑えられるというメリットもあります。

ダブルローンを使うよりは、出来れば買い替えローンを使用したいところです。

買い替えローンを使う際に注意することは？

買い替えローンは、ダブルローンを使うより有利に思えますが、その分取り扱っている銀行が少ない、又、売却するマンションのローン残債が残る場合は上乗せして住宅ローンを組むため、ローン残債の金額によっては、買い替えローンの審査に通らない場合もあります。

又、上乗せしてローンを組む場合は、住宅ローンの融資金額が増えるので、返済額も増えることとなり、ダブルローンほどではありませんが返済に耐え切れず、住宅を売却しないといけないということもあります。

買い替えローンが使うに辺り、確実に返済できるかどうかの計画をきちんと立てることが需要です。

まとめ

マンションを買い替える際に、手元資金に余裕があればダブルローンを組んで、先に新しいマンションを買うという方法も良いと思いますが、やはり、金利を二重払いしないといけない、融資金額が増える為ある程度収入のある方でないと借りることが出来ないというデメリットもあります。

売りに出しているマンションが売れない場合だと、ダブルローンの返済が厳しくなり、値下げして早く売らないといけなくなったり、最悪の場合は新しく買ったマンションも売らないといけなくなります。

そういった事態を避けるには、マンションを売却したお金で住宅ローンを返済し、新たに買い替えローンを組むという方法が有効です。

借り換えることで金利の二重払いもしなくて済み、上手くいけば安い金利で借りることが出来ます。

ただし、買い替えローンにも取り扱い銀行が少ない、売却価格がローン残債よりも安くなってしまったため、買い替えローンに上乗せされ返済額が多くなってしまう場合もあります。

マンションを買い替える際は、ダブルローン、買い替えローンを使う方法がありますが、ご自身にあった方法で上手に買い替えを行ってください。

投資物件の売買でよく目にする条件に「現況有姿」があります。売買対象となる物件をあるがままの状態で引き渡すこと、それを現況有姿といいます。売主、買主の双方にとってメリット・デメリットが存在する現況有姿。どのようなメリットがあって、どのようなデメリットがあるのか、これから詳しく説明いたしましょう。

1 マンションを売却する時に現状渡しとなるデメリット

新築と異なり、多かれ少なかれ中古マンションでは経年劣化が生じます。つまり、売買対象となるマンションにも経年劣化は始まっているということになります。マンションの引き渡し後に不具合が明らかになったとしたら、修繕費用の負担はどのようになるのでしょう？

例えば、売主すら知らなかった雨漏りが、マンションの引き渡し後に見つかった場合を考えてみましょう。

売主と買主の間に特段の取り決めがなければ、雨漏りを発見してから1年以内であれば、買主は売主に対して損害賠償の請求をすることができます。

つまり、それが引渡し後10年以上経過してから発見した雨漏りであったとしても、発見から1年以内に損害賠償請求をすれば、売主は損害賠償をしなければならないということになってしまうのです。

極端な例ですが、このような条件は売主にとってあまりに不利です。

2 現状渡しのメリット

売主が上記のような不利益を被らないために用意されているのが、瑕疵担保免責というもの。

引渡し後に隠れた瑕疵（売主が把握していない不具合）が見つかっても、売主は一切の責任を負う必要がないというものです。売買契約書にこの条項を盛り込むだけで、売主の責任は一気に軽減されることになります。

とはいえ売主は、売買対象となるマンションに関する説明を誠心誠意行い、買主の不安を和らげることに努めることも大切です。

3 現状渡しをする際に注意する事

もし、売主が不具合を把握していたにもかかわらず、それを隠して引き渡したらどうなると思いますか？

「瑕疵」には、隠れた不具合や欠陥という意味があります。それを担保（保証）する責任から免れることができるのが瑕疵担保免責です。

ということは、不具合を把握しているにもかかわらず、それを隠して引き渡した場合には免責の対象にはならないということになります。

売主は、明らかになっている不具合に関して、買主にしっかりと説明しておくことが大切です。さもないと、後に損害賠償請求を受けることにもなりかねません。

契約の際のしっかりとした不具合の説明を経て売買契約が成立すれば、買主はその不具合を受け入れた上で契約書に署名捺印したということになります。

買主には、説明を受けた不具合に関して損害賠償を請求する権利がありませんので、売主としても安心です。

欠陥住宅の売却について詳しい記事は以下からどうぞ

欠陥住宅は売却出来るの？売却が難しい家ってどんな家？

転勤などを理由に住み続けることができなくなるマンション。売却して手放すべきか、賃貸に出して活用すべきか、悩ましいところではないでしょうか。そもそも、マンションの立地によっても、売却した方がよいマンションと、賃貸に出した方がよいマンションに分かれると考えられます。売却した方が得なマンションと賃貸した方が得なマンション、それぞれのタイプのマンションについて、詳しく解説しましょう。

1 マンションを売る方が賃貸に出すよりいい？

住民の流入・流出が少ないエリアにおけるマンションの賃貸は、空室のリスクが高まることが最大の懸念事項になります。

そのようなエリアに建つマンションは、賃貸に出すよりも売却する方がよいと考えられます。住民の流入・流出数に関する情報は行政ごとにデータ化されており、市区町村のホームページなどで確認することができます。

また、転勤に伴う引越しをする場合、転勤期間が長期に渡る可能性が高いようであれば、売却も視野に検討するのがよいでしょう。長期の転勤ではいつ戻ることができるかも定かではありません。売却代金を資金として、マンションの買い替えを検討してみるのも一つの選択肢です。

マンションの住み替えと買い替えのタイミング

2 マンションを売る場合のメリット

次に、マンションを売ることで得られるメリットについてご紹介しましょう。

ひとつ目のメリットは、マンションを現金化できること。

マンションの売却代金は、まず住宅ローンの返済に充てる必要がありますが、そうすることでローンは当初の予定より早く完済することになります。

予定より短い期間でローンを完済した分、銀行保証料や地震保険・火災保険の保険料の返還が受けられ、その後の利子負担も免れることができます。

多くの場合、売却までにある程度返済が進んでいるので、手元に残る現金もあるはずです。それを資金としたマンションの買替えだって検討することができます。

また、税負担が軽減されることもメリットとして考えられます。

不動産を所有していると固定資産税や都市計画税などの税金を支払う必要がありますが、マンションを売却してしまえばこれらの納税義務はなくなります。

3 マンションを売る場合のデメリット

上記のようなメリットがある一方で、マンションの売却にはデメリットも存在します。

マンションの売却に限らず、不動産の売買には諸費用が発生します。

マンション売却の際に発生する諸費用には、不動産会社に支払う仲介手数料、印紙代、売却益に対して課せられる譲渡所得税などがあります。

マイホームを売却する場合は売却益に対する3,000万円までの控除が受けられるので、この制度を活用するようにしましょう。仲介手数料は販売価格の3%＋6万円になります。

マンション売却の際は、買い手が見つからないというリスクについても考慮する必要があるでしょう。

株式の売買とは異なり、不動産の売買には時間がかかります。売り手の希望通りのタイミングで売却できないこともデメリットのひとつとして挙げられます。

4 売るより賃貸に出した方が得？

売却よりも賃貸した方が得なマンションを考える上では、1でご紹介した内容と反対のケースを考えると分かり易いかもしれません。

大都市圏など、人の往来が活発な地域に建つマンション。

このようなマンションは空室に対するリスクが低く抑えられるため、賃貸に出しても収益を上げられる可能性は十分にあるでしょう。

賃貸することを検討する際は、どの程度の家賃収入が得られるかを計算することも大切です。

想定賃料を元に、そのマンションの購入額を何年で回収できるかを計算してみるのもよいでしょう。このようなシミュレーション結果も、賃貸するか売却するかの判断材料として用いることができます。

転勤期間が短いときも、売却ではなく賃貸に出すのがおすすめです。その理由は追ってご説明しましょう。

5 マンションを賃貸に出す場合のメリット

マンションを賃貸することで得られるひとつ目のメリットは、既にご紹介したように家賃収入が得られること。本業以外に収入が得られるという点が、マンションを賃貸に出す最大のメリットと考えられます。

次に、管理費や修繕積立金といった毎月の支出が経費として認められること。

マンションを賃貸して家賃収入を得ることは事業として認められているため、これらの支出が経費として認められるのです。

経費として認められた支出は課税所得金額から控除され、確定申告をすることで所得税の還付を受けることができます。また、住宅ローンの金利、固定資産税や都市計画税といった税金も、経費として扱われます。

そして、一般的な賃貸用マンションに比べて造りや設備が整っている分譲マンションは、賃貸市場での人気も高くなります。

そのため、家賃も高く設定することができるのです。建具などのスペックも高く騒音の心配も低いため、入居希望者からの関心も得やすいという特徴もあります。

6 マンションを賃貸に出す場合のデメリット

メリットがある以上、賃貸する際にもデメリットが存在します。マンションを賃貸する際のデメリットにはどのようなことがあるか、考えてみることにしましょう。

不動産賃貸における一番の心配は空室のリスク。

部屋数がいくつもあるアパートなどとは異なり、区分所有のマンションでは退去されてしまうと家賃を得ることができなくなってしまいます。つまり、入居率は100%か0%。このような極端な状態を覚悟しなければなりません。上記でご説明したように、マンションを売却すべきか、それとも賃貸に出すべきかの判断材料のひとつに、この空室のリスクが挙げられます。

また、賃貸に出すには初期投資費用が発生します。賃貸する前には、破損したクロスの張替えやクリーニングなどを行わなければなりません。

その費用として、10万円～20万円程度の出費が必要になります。他にも、不動産会社に支払う広告費なども発生します。設備が故障すればその修理費用も家主の負担になります。

先述のとおり、不動産賃貸は事業として認められています。

賃貸に伴う支出が経費として認められる一方で、不動産に伴う家賃収入には申告の義務が伴います。

年に一度の確定申告の煩わしさも、賃貸のデメリットかもしれません。確定申告については次章で説明いたします。

7 賃貸に出した場合の確定申告

不動産を賃貸して得た収入は、全て不動産所得に分類されます。

マンションを賃貸して得られる家賃収入から管理費や修繕積立金、固定資産税などの経費を控除した不動産所得が、課税対象となります。

不動産所得がプラスの場合は、相応の所得税・住民税を納める必要が生じますが、不動産所得がマイナスの場合は、サラリーマンとしての給与から源泉徴収された所得税の還付を受けることができます。

この納税額または還付額を確定させるのが、毎年3月を期限とする確定申告なのです。

8 転勤などの一時的な引越しの時はマンションを売った方がいい？それとも賃貸に出すべき？

転勤が決まってマンションを賃貸に出す人の多くは、転勤から戻ったらまたそのマンションに住もうと考えているはずです。そのような場合は、定期借家契約で賃貸することをおすすめします。

定期借家契約とは、契約期間に定めを設けた借家契約のこと。つまり、期間限定で賃貸することができる契約です。転勤期間に合わせた定期借家契約を結んで、転勤から戻るタイミングで入居者に退去してもらえば、退去後に家主はそこに住むことができます。

短期の転勤では重宝する制度なので、活用してみてはいかがでしょう。短期とはいえ、マンションを使わない期間は家賃収入を得ることもでき、マンションの有効活用にもつながります。

マイホームとしてマンションを買う際に、やはり人気は上層階です。

出来れば最上階、悪くても2階以上という希望される方は多いと思います。

しかし、すでに１階以外の他の階が売れていたり、購入価格が安いという理由で止む無く1階を買われる場合もあります。又、エレベーターが無いマンションだと子供が出来た時の荷物の上げ下げが面倒という理由で１階を選ぶ方もおられます。

しかし、マンションを売る場合に一般的に一階は売れにくいというイメージが強く、実際に２階以上の階と比べると価格も下げないと売れないことも多いです。

では、一階のマンションは売れないのでしょうか。

今回は、一階のマンションが売れない理由、実際にはどうすれば売却することができるかについてお話ししたいと思います。

一階のマンションを高く売りたい方は以下をどうぞ

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 一階のマンションが売れない理由

何故他の階に比べ、一階のマンションはなぜ人気がなく売れないのでしょうか。

それには一階ならではのデメリット、防犯面、日当たりが悪いなど多数あるからです。
その為、一階を購入される方は、いくつかのデメリットは目をつぶることができないと購入は難しくなります。

しかし、一階ならではのメリット、専用庭があるなどもありますので、その部分が重要だと考えられる方にとってはお買い得になることも多いです。

 一階のマンションのデメリット

では、一階のマンションのデメリットにはどういったものがあるのでしょうか。

・防犯面が心配

一階に住みたくない理由として一番大きいのがやはり防犯面です。

ベランダ側が道路に面していたり、垣根が低いと泥棒や強盗に入られないか心配です。

特に女性が多い家庭などは洗濯物を干すのも気を使います。

最近ではオートロック付、２４時間警備サービスなどセキュリティ面で充実しているマンションも多く、そういったマンションであれば防犯面も安心です。

・プライバシーの問題

ベランダや窓が通りに面していると通行人やトラックなどが通ると目が合ってしまうなど部屋の中が丸見えになってしまいますので、カーテンをしておかないとプライバシーが守れないなどストレスになることも多いです。

・日当たりが悪い、湿気が多い

家族が多いと洗濯物が乾かないのは、家事を預かる奥様にとっては非常にストレスになります。特にマンションがたくさん建っているエリアだと隣のマンションの陰に入ってしまい、一日中太陽の光が入らないこともあります。
又、日が当たらない為、冬などは地面に近い分湿気が多く、気が付いたら押入れがカビだらけということもあります。結露やカビ対策が必要となりますので嫌がる人も多いと思います。

最近では浴室乾燥や床暖房が標準装備されているマンションも多いので、そういった設備があればこの問題はクリアできると思います。

・水害に弱い、地震の際に怖い

昨今では各地で集中豪雨の被害も多く、一階だと浸水が心配です。又、東日本大震災などの大型地震の際に一階が崩れて無くなってしまった建物などもあった為、地震による被害が心配です。

・眺望が悪い

せっかくマンションに住むのであれば、最上階の見晴らしの良い部屋に住みたいと思う方も多いはずです。一階では眺望は期待できません。

・蚊やゴキブリなどの虫が多い

最近の蚊はエレベーターで上がってくるなどと言われますが、やはり圧倒的に蚊が多いのは垣根や植樹のある一階です。水場が近くにあるようなところだと蚊の対策が大変です。

・上から物が落ちてくる、タバコの灰が気になる

やはり最階下の為、上から何か落ちてくるということは避けられません。ベランダで用事をしていて、上階の人が布団を叩いたりするとホコリが落ちてくることもありますし、特に気になるのはタバコの灰です。蛍族と言われるお父さん達は室内でタバコが吸えないのでベランダに出てタバコを吸います。タバコの灰がふとんに付着していたりすると非常に気分が悪いです。

・車の騒音、排気ガス

大通りに面しているマンションなどであれば、車の騒音、特に排気ガスは気になります。排気ガスで洗濯物が汚れるということもあり、外で洗濯物が干せないというような事態にもなります。

他の階にはない、こういった様々な理由によって一階は敬遠されることが多くなっています。

 一階のマンションでも高く売れるマンションがある？

そんなデメリットの多い一階ですが、一階のマンションでも高く売れるマンションはあるのでしょうか。

一階でも専用庭やカーポートなど一階にしかない特別仕様の場合や一階でも前面道路から少し高くなっている中二階のような作りであれば一階というデメリットもなく、高く売ることができます。

特に専用庭は人気で、通常マンションであれば庭でガーデニングやテーブルを置いてくつろぐといったことは出来ませんが専用庭があればそれが出来ます。

又、ベランダだとどうしても窮屈な感じがしますが、専用庭の場合は開放感もあります。

やはり、どんな物件もそうですが他にない特徴があり、それをメリットと感じていただけると買う方も高くても買う気になります。

一階だからといって諦めるのではなく、床暖房が付いているなどメリットをアピールすることで一階でも十分売却は可能です。

マンションを高く売るコツ

 一階のマンションのメリット

では、一階のマンションにはメリットがどういったものがあるのでしょうか。

・専用庭がある

単にベランダであれば一階だと日当たりが悪いなどデメリットですが、専用庭であれば、人気も高く、売却時にアピールポイントになります。

専用庭があるとガーデニングや家庭菜園も出来ますし、夏に家庭用プールも出来ます。

マンションによってはバーベキューなどもOKのところもあり、ホームパーティ好きの方だと非常に喜ばれます。

そういった形でマンションではありますが戸建て感覚で使えるので、専用庭があれば逆に一階の方が良いと考える方も多いです。

マンションの売却資料に写真を掲載してもらうなどしっかりアピールしてもらいましょう。

・騒音を気にしなくても良い

子どもが2人以上など多いご家庭の場合、特に幼稚園や小学校の間は2階以上だと階下の住民に非常に気を使います。

騒音は、集合住宅で一番多い問題でもあります。子どもが多いとどうしても走り回ったり、飛んだり跳ねたりと階下へ音が響き、下の人からクレームということも多くあります。

自分も子供がいるので仕方ないという寛大な方だと良いのですが、神経質な方だと毎日押しかけてこられるといったケースもあります。

マンションのような共同生活をする場においてご近所さんと揉めるのは避けたいところです。

その点、一階であれば下への音を気にする必要はないので安心です。

・子どもの落下事故や物を落としてケガをさせることがない

昨今でも幼稚園児がベランダの柵を乗り越えて転落する事故が後を絶ちません。特に仕事で子どもを家に置いておかないといけない家庭であれば非常に気を使うところです。

又、子どもがイタズラで物を下に投げてケガをさせてしまったり、何かの拍子で落としてしまったものが車の上に落ちて屋根がへこんだということになれば大変です。

一階であればそういった心配がありません。

・外に出るのが楽ちん

一階であれば、エレベーターを待つこともなく外に出ることが可能です。

・荷物の運搬に便利

大きな荷物やまとめ買いなどして荷物が多い場合、車から自宅まで何往復もしないといけない場合があります。エレベーターのないマンションだと荷物を持っての往復は本当に嫌になります。ゴミ捨てなども週2回程度ですが量が多いと何往復なんてこともあります。一階であればそういった場合でも荷物を運ぶのに便利です。

頻繁ではありませんが、大きな家電やベッドなど購入した際も便利です。

・水回りのトラブルで迷惑をかけることがない

水回り、特にお風呂の水を出しっぱなしによる水漏れ事故も多いトラブルの一つです。

2階以上であれば、自分だけでなく階下の人にも迷惑をかけます。保険で対応出来れば良いですが、高層階で下の方まで水漏れが起こってしまったとなると大変です。

一階であればそういったトラブルも気にすることはありません。

売れない一階のマンションを売却する方法

一階のマンションが売れない理由はやはりデメリットが多いからですが、デメリットを失くす、又はメリットを上手にアピールすることが出来れば一階でも十分売却は可能です。

ではどういった方法があるのでしょうか。

・専用庭等メリットをアピールする

専用庭は人気が高く、アピールポイントとしては非常に有効です。

専用庭があってもアピールしなければ、物件の情報を見ただけではお客様はわかりません。

売却を任せる不動産会社に協力してもらい、写真を載せてもらう、掲載記事にアピールポイントとして書いてもらうなどし、お客様に訴えることが出来ればで高く買ってもらえます。

・床暖房や浴室乾燥機をつける

リフォーム費用は掛かりますが、その分高く売れれば問題ありません。

一階のデメリットのうち、結露やカビ、底冷えなどは床暖房をつけることであす程度解決できます。又浴室乾燥機をつけることで日当たりの悪い部屋でも洗濯物が乾きますので、日当たりの悪さはカバーできます。

・価格を下げる

この辺りは最終手段ですが、一階であっても他の階に比べてリーズナブルであると感じれる価格であれば買い手が付きます。相場家賃より下げることで売却期間を短くすることが出来ます。

最後に

マンションを売却する場合、やはり重要なのは自分のマンショのどこがアピールポイントなのかを探すことが重要です。

一階はデメリットも多いので、広告に載せてもらうだけでは2階以上に比べて反響を取ることができないでしょう。

一階のマンションを売却する為には、不動産会社にも協力してもらい、一階ならではのメリット、専用庭がある、騒音を気にしなくても良い、子どもにも安心などのコメントを広告にきちんと入れてもらい、お客様にアピールしてもらいましょう。

又、少しでも高く売りたいということであれば、床暖房や浴室乾燥機をつけるといったリフォームも有効な手段です。

マンションの一階だからといって諦めずに、そのマンションの良いところを少しでもアピールすれば売却することが出来ると思います。

今回テーマとして取り上げるのは、いわゆる「ワケあり物件」です。売買に限らず賃貸でも強く敬遠される、事故や自殺があったマンション。現場になった部屋の取引価格は相場を数割下回るともいわれています。このようなマンションを売るためにはどうしたらよいのか、これから考えてみようと思います。

 自殺があったマンションでも売却可能？

マンションを売却する際、仲介を不動産会社に依頼する場合には告知義務というものが発生します。

そして、自殺があったマンションを売却する場合は、買い手が自殺の事実を承諾した上で購入できるよう、自殺があった旨を告知する義務が生じるのです。

売り手の立場からすると、不都合なことは隠したくなるものですが、告知義務に違反し後にその事実が発覚した場合、慰謝料の請求を受ける可能性があります。

また、告知義務違反は宅建業法に抵触するため、不動産会社は告知事項として「自殺があった旨」を記載することを欠かしません。

しかし、考えてみてください。

日本国内では1年間に3万人もの人が自殺をしています。

このことからも、自殺者が出たことがあるマンションは意外と多いといえます。

つまり、同じマンションで自殺者が出たからといって、そのマンションの部屋が売れなくなるというのは考え過ぎです。なかには、比較的安値で購入できるワケありのマンションを探している人もいるのですから。また、現場となっていなければ告知義務はありませんが、重要事項説明書に記載する必要があります。

「自殺者が出たマンションの部屋」であることを理由に、値下げ交渉をされる可能性があることは、ある程度覚悟しておく必要があるでしょう。

自殺があったマンションを売る方法

このように、自殺の現場となったマンションの一室は一般のマンションに比べてハンディを負うことになり、売却自体が難しくなることは事実です。

その一方で、ご紹介したように「ワケあり物件」を探している購入希望者がいることも事実です。

不動産会社に仲介を依頼して、こうした「ワケあり物件」狙いの購入希望者との出会いを待つのもひとつの方法でしょう。

とはいえ、「ワケあり物件」狙いの購入希望者はほんの一握りに過ぎず、それはまさに千載一遇のチャンスにかけるようなものです。他方では、不動産会社による買取りという選択も考えられます。

不動産会社の仲介を通しての売買よりも売却価格は低くなってしまいますが、買取りには短期間で売却できるというメリットがあります。確実に売却したいのであれば、不動産会社による買取りを利用することも検討してみてはいかがでしょう。

このように、自殺の現場となったマンションの売却の自由度は低くなりますが、同じマンションの他の部屋での自殺であれば、売却に関してさほど心配する必要はありません。

適正な販売価格を設定しさえすれば、買い手は見つかります。とはいえ、相場よりは低い価格での売買になってしまう可能性は多分にあります。

事故のあったマンションは売れる？

病死や孤独死についてはどうでしょう？皆さんが買い手の立場だったら、どのように感じますか？

家族の看病の甲斐なく病死してしまったというケースであればまだしも、病死して発見されることなく数日が経過といったケース、つまり孤独死が発生した部屋を購入したいとは思いませんよね？

つまり、事故のあったマンションについても、自殺があったマンションについても、売却に対する考え方は同じといえます。

売却価格は相場以下になってしまうことを覚悟しなければなりません。とはいえ、病死や孤独死の場合は、自殺があったマンションに比べると相場からの乖離は少ない傾向にあります。

マンションを売却するときに意識したい相場と手数料

事故のあったマンションを売る方法？

売却方法に関しても、基本は自殺があったマンションと一緒です。

時間を掛けずに売却したいのであれば、不動産会社による買取りをお願いするのがベター。ただ、自殺ほど悪い印象がない病死や孤独死の場合は、仲介を依頼して買い手が見つけられることも。

自殺や事故があった事を買主に説明しなくてはならない？

先述のとおり、自殺があったマンションの売却では、買い手に対する告知義務が生じますが、病死や孤独死があったマンションの売却では告知義務は発生しません。

ところが、ほとんどの買い手は自殺や事故の履歴について質問してくるので、答えないわけにはいかないのです。そして事実を隠すと、かえって買い手が見つかりづらくなることも。このような理由から、病死や孤独死の場合も、買い手には正直に説明することをおすすめします。

自殺や事故があると価値はどのくらい下がる？

一般的に、自殺の現場となった部屋の取引価格は、相場よりも2割～3割安くなるといわれています。

自殺ほどではないにしても、病死や孤独死があったマンションの取引価格も、同様に相場より安くなることを覚悟する必要があるでしょう。

このようにマンションの価格が相場より安くなってしまう原因は「心理的瑕疵」にあります。つまり、マンションに対する悪いイメージです。

自殺や事故に限らず、悪いイメージが付いたマンションは安い値段でしか売れなくなってしまいます。そのようなマンションを購入しないこと、そのような環境をつくらないことも大切なことです。

今回は、タワーマンションの特徴を考えつつ、来年以降適用されるタワーマンションの税制改正に関する解説も交えながら、タワーマンション売却のポイントについてご説明しようと思います。

1 高層階のマンションは売れやすいの？

高層階には「眺望」という付加価値が付くことになります。

よって、眺望の良さを求めている購入希望者に対しては、「高層階」というのは大きな訴求ポイントになります。また、眺望を遮るものが少なくなれば、おのずと日当たりもよくなります。

地上からの距離も遠くなる分、車の騒音などに対する心配も少なくなります。このように、多くのメリットを備える高層階の部屋は、購入希望者からの人気も高くなると考えられます。

2 タワーマンションの最上階は値段が上がる？

新築分譲マンションの価格は、階層が上がるにつれて値段が高くなるのが一般的です。

同様に中古市場においても、同一マンションの同じ間取りの部屋では、上層階になるにしたがって高額に。そしてタワーマンションともなると、最上階には人気が集中することが予想されます。

つまり、「タワーマンションの最上階」という付加価値が、とてつもない高値を生み出すことも。最上階と最上階の一つ下の階とでは、新築での購入時以上の値段の開きが生まれることも珍しくはありません。

3 タワーマンションは高層階も売れやすい！値上がりはいつまで続く？

タワーマンションに関して言えば、高層階になるほど人気が高くなります。考えてみてください。なぜタワーマンションを購入するのでしょう？

高層階でなければ、タワーマンションである必要がないですよね？

低層階に住むのなら、タワー以外の特徴を持ち合わせた低層マンションを購入すればよいのです。つまり、タワーマンション購入希望者のほとんどが、高層階に住みたいと考えているのです。

タワーマンションに対する人気は相変わらず堅調のようです。

ところが、冒頭でも触れた税制改正によって、その人気に変化が現れるかもしれません。税制上、これまでタワーマンションは優遇されていましたが、来年からはその優遇がなくなります。

タワーマンションを購入するメリットが少なくなることから、来年以降はタワーマンションに対する人気に陰りが出ることも予想されます。

4 タワーマンションの売り時は？

タワーマンションの開発が進んでいるとはいえ、依然として旺盛な需要が続くタワーマンション。

しばらくは、最上階に住むステータスを求める富裕層や、日本の不動産に投資する外国人からの人気が、タワーマンションの高値を支えていくことでしょう。

また、今年引き渡される物件までは税制優遇の適用が受けられるため、駆け込み需要も予想されます。

これらのことから、タワーマンションの売却時期に関しては、今年がカギになりそうに思えます。

マンションを売る適切なタイミングと高く売れる時期

マンションの売却。それは、一生のうちそう何度も経験するものではありません。そのため、失敗してしまう人も少なくないのが現状です。マンションの売却を検討中の方に向けて、よくある失敗例をご紹介するとともに、失敗の原因と売却の対策について詳しくご説明します。

マンション売却をした時のよくある失敗例

まずは、マンションの売却に失敗した人の体験談をご紹介しましょう。失敗例から学ぶことは多いはずです。マンションの売却を考えている方は、今後の売却活動の参考にしてみてはいかがでしょう。

・高額な査定価格を提示する仲介会社には要注意！

マンションを売却する際、買い手を探すためには仲介会社の協力が必要になります。どの仲介会社にお願いすればよいのか？ここで重宝するのがマンションの一括査定サービスです。

一括査定サービスを活用することで、一度の作業で複数社に対してマンションの査定を依頼することができるからです。そして、他の業者より著しく高額な査定結果を示す会社があったら、その会社には注意が必要です。

仲介会社は媒介契約を結ぶために、売り手の興味を引くような高額な査定結果を提示してくることも多いのです。媒介契約さえ結んでしまえば仲介会社としてはしめたもの。売却物件への反響がいまひとつとみるや、値下げを提案してくることもよくあることです。

希望の価格で売却することができないだけでなく、時間まで浪費してしまうという結果にもなりかねません。査定結果はあくまでも仲介会社独自の基準による、「この程度の価格で売れそうですよ」という目安に過ぎないということを念頭に置いておくようにしてください。

・売却時期および決断のタイミング

マンションには買い手が付きやすい時期とそうでない時期があります。

1月から4月と10月から12月にかけての期間は、子供が幼稚園や小中学校に入学するタイミングに合わせて引越しを考える人が多くなったり、年内に入居して新年は新居で迎えたいと考えたりする人が増えるため、不動産の取引量が増加します。

時期を考えずに売却活動を始めてしまうと、適正な価格で売り出したとしても買い手がなかなか見つからないなんてことも。

また、希望価格にこだわるあまり購入希望者からの値引き交渉を断り続けた結果、希望価格での購入希望者が結局現れなかったという話もよく聞きます。

そのようなケースでは、「あの時○○万円で売っておけばよかった・・・」と後悔する人が多いようです。

・知識不足が招く相場以下の値付け

相場を知らないと、不動産市場に思わぬ掘り出し物を提供してしまう可能性もあります。「もっと高値で売り出しておけば・・・」。

そのような後悔をしないためにも、同じような条件のマンションの価格を定期的にチェックするなど、相場観を日々養うことをおすすめします。

2 売却時に失敗しない為にはどのようにすればいいのか

一括査定を利用して仲介会社を決める場合におすすめなのが、一番高額な査定結果と低額な査定結果を除外して考えること。

最高額・最低額とそれ以外の査定結果との差が少なければそのようなことをする必要はありませんが、既にご説明したように極端に高かったり安かったりする業者には要注意です。

一括査定では査定価格だけにとらわれず、各不動産会社の特色や、担当者の人間性、スキル、会社の営業スタンスなどを把握することに重点を置くとよいでしょう。

取引が活発に行われる春と秋に新規物件として扱われるよう、売出しのタイミングを工夫するこも有効だと考えられます。また、仲介会社を変更したり、同じ仲介会社に継続してお願いする場合でも、新たに媒介契約を結び直したりすることで、売却対象のマンションが新規物件として扱われます。ぜひ試してみていただきたいと思います。

3 即売りをしようとすると足元を見られる？

購入希望者に売り手の状況が伝わってしまうと、足元を見られることはよくあることです。例えば相続の場合、売り手は不動産をなるべく早く売却して現金を手にしたいものです。

それ以外にも、事業資金の調達など、現金の調達を目的に不動産を売却することがあると思います。そうした売り手の事情が購入希望者に伝わってしまうと、法外な値引きを迫られることもあり得ないことではありません。

本当の理由は購入希望者には伝えず、「住み替えのため」や「資産の組み替え」など、尋ねられたら適当な理由を伝えてもらうよう仲介会社にお願いしておきましょう。

即金で家を売る時の注意点。すぐに家を売りたい人への注意点

4 マンション売却で失敗しない為には査定業者を比較する

新聞の折込みやDMを頼りに、仲介会社を他社と比較することなく決めてしまうことにはリスクが伴います。

担当の営業マンとの相性や会社の営業方針が自分の考えと合わなかったりすると、仲介会社に対して不信感を覚えることも。そうなると、売却活動にまで影響を与えることも考えられます。

ご紹介したように、マンションの売却を検討しているようであれば、まずは一括査定をとおして査定額の算出を依頼してみてはいかがでしょう。

自分が考えている価格で売却できそうになければ、売却しないという選択肢もとることができます。売却を決めたようであれば、各社に対して査定額の根拠を尋ねてみるのもよいでしょう。

その根拠に納得がいくようであれば、より詳細な査定結果を出してもらうために訪問査定を依頼し、疑問点なども質問してみるとよいでしょう。

そうした作業をとおして仲介会社を比較検討すれば、自分に合ったパートナーを見つけることができるはずです。

一戸建てに暮らす子供にとっては、マンションに住む友達がうらやましいもの。

同じ建物にたくさんの友達がいたり、敷地内に公園があったりするのですから、マンション暮らしに憧れるのも無理はありません。

しかし、大人になってからはどうでしょう？マンション暮らしが長くなると、庭付き一戸建ての暮らしを夢見る人も多いのではないでしょうか。

そんな夢をかなえるべく、マンションから一戸建てに住み替える際のメリットと注意点に関して、これから詳しく解説いたします。

マンションから一戸建てに住み替えるメリット

一戸建てに住み替えることで得られるメリット。

それはなんと言っても庭のある生活を楽しめることではないでしょうか。

花好きな人は念願のガーデニングを、家庭菜園を始めてみたかった人は、安心無農薬の摘みたて野菜を楽しむことができてしまいます。

庭を持つことで生活の質を高めることができるのが、一戸建てに引っ越すいちばんの魅力ではないでしょうか。そして、一戸建てでは両隣や上下階の世帯への気遣いもいりません。

子供に我慢を強いることなく、のびのびと育てられる環境も一戸建てには整っています。マンションでははばかられる夜間の洗濯だって、気兼ねする必要がありません。

また、マンション暮らしでは管理費や修繕積立金といった出費が伴いますが、一戸建てに引っ越せばそうした支出もなくなります。

定期的に行われる組合の集まりなどからも解放され、週末の貴重な時間をマンションの行事に費やす必要もなくなります。駐車スペースを確保すれば、玄関を出てすぐの場所に車を停めることだってできます。

天気が悪い時や重い荷物の持ち運びの際はとても便利。何より小さなお子さんが居る家庭にとって、玄関先の駐車スペースはとても重宝します。

最近ではペットを飼えるマンションも増えていますが、種類や頭数に制限があるのが一般的です。一戸建てなら、モラルさえ守れば自分が好きな動物を何匹でも買うことができます。

ペットを飼っていた家を売る方法。匂いやキズがあっても大丈夫？

早めに家やマンションを買い替えたいのであれば、イエイで一括査定を行う事をおススメします。

イエイでの一括査定であれば最大6つ不動産会社に見積もってもらえるので、売却額に1000万円以上の額の差が出る事があります。

マンションの一括査定については以下からどうぞ

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 一戸建てとマンションはどっちがいいの？

このように、一戸建てには多くのメリットがありますその多くは、マンションに住んでいる限りは叶えることが難しい素晴らしいものです。

その一方で、デメリットだって存在するはずです。これから、一戸建てに住むデメリットについて考えてみることにしましょう。

・物件価格

同じ立地条件下では、一戸建ての価格はマンションよりも高くなる傾向があります。マンションでは一世帯あたりの土地の持ち分が一戸建てに比べて少ないため、その分価格が抑えられる傾向があるのです。

・修繕費

一戸建てでは毎月の修繕費を支出する必要がありません。しかし、年月を経るにつれて建物は劣化していくため、将来必要になる修繕費を積み立てていく計画性が求められることになります。

・セキュリティ

マンションと違って、オートロックや監視カメラで守られた一戸建てはそう多くありません。空き巣や放火などに対する防犯対策を独自に施す必要があります。

・気密性、断熱性、保温性

四方と上下を外気および地面に覆われた一戸建ては、室内を温かく保つことが難しい環境にあります。

このように、一戸建てにも一定のデメリットが存在するため、一概にどっちがいいということは言えません。

マンションと一戸建て、それぞれのメリットとデメリットを知ったうえで、自分の希望を多く叶えられ自分が感じるデメリットの少ない方を選ぶべきではないでしょうか。

マンションを戸建に買い替える場合ローンはどうなる？完済してる場合と完済出来てない場合

マンションから一戸建てへの買い替えを検討する際、どうしても避けて通ることのできないローンの話。

いま住んでいるマンションのローンを完済しているようであれば問題はないのですが、まだ返済中の場合はどうなるのでしょう？

物件種別に関係なくローンが残っていても売却をすることは可能です。

しかし、売却の際はローンの残債を一括返済しなければならなりません。

一括返済をするには「手持ちの現金で返済する」、「売却代金を返済に充てる」、「売却代金を返済に充て、不足分を手持ちの現金で補う」という3通りの方法が考えられます。

3番目のケースに相当する場合は、預貯金、新たな借金、保険の解約、株式の売却などによって、返済額の不足分を補わなければなりません。

場合によっては、生活が立ち行かなくなることも考えられます。

こうしたリスクを伴う住み替えに対しては、慎重になるべきでしょう。

どうしても住み替えが必要な人にとっては、買い替えローンを利用する方法があります。

マンション買い替え時にダブルローンを使用しないで済ませる方法

買い替えローンとは、いま返済中の住宅ローンをこれから購入する住宅のローンに上乗せできてしまうというもの。

ただ借入額が大きくなるため、十分考えた上で申し込むことをおすすめします。また借入額が大きくなる分、審査が厳しくなることも理解しておくようにしてください。

また買い替えを行う場合1円でも高く家を売る事が重要になってくるのではないでしょうか。

1円でも高く家を売るには一括査定をおすすめします。

一括査定を行うのと行わないのでは査定額に300万円以上の差が出る事もあります。

マンションの一括査定については以下からどうぞ

じゃあ逆は？戸建からマンションに買い替えるメリットとデメリット

一戸建てからマンションへの住み替えには、次のようなメリットがあると考えられます。

• ・立地、環境

マンションは、駅前などの利便性の高い場所に建てられる物件も多く、車を必要とした生活を送らずにすみます。よって、運転免許をもたない人やシニア世代にとっても魅力的でしょう。

同じ立地条件で比べると、一戸建てに比べて安く購入できるのもマンションの良いところです。

• ・構造、設備

ご説明したように、マンションは一戸建てに比べて保温性が高いほか、高機能な設備が多く備わっているのもマンションのメリットのひとつ。ディスポーザー、浴室暖房・乾燥、オートロック、宅配ボックスといった便利な設備が充実しています。

• ・セキュリティ、管理

セキュリティの高さも、一戸建てにはないメリットです。マンションにはオートロックや防犯カメラなどの防犯設備が整っています。また、高層階に至っては外部から進入される心配もほとんどないでしょう。

管理人が常駐しているマンションでは、日常の共用部分の掃除などは管理人が行ってくれます。

一方、マンション住まいでも一戸建て同様デメリットは存在します。

マンションでの生活では、住宅ローンの返済にも毎月の支出が伴います。それは、既に触れている管理費および修繕積立金、それと駐車場・駐輪場使用料です。

管理費は、階段や廊下、エレベーターなどの共用施設の維持管理を行うために必要な費用のこと。管理費の額はマンションによって異なりますが、都内では15,000円程度のことが多いようです。

そして、マンションの資産価値を維持するためには、定期的なメンテナンスは欠かせません。修繕積立金とは、こうしたメンテナンスや将来必要になる大規模修繕に備えて積み立てられるお金のこと。修繕積立金の額もマンションによって異なりますが、一般的には12,000円程度です。そして修繕積立ては、一戸建てでも自分自身で行う必要があります。

またマンションでは、車や自転車を所有している場合は駐車場使用料や駐輪場使用料を支払わなければなりません。

老後は戸建てが安心ってのは本当？

「周囲のしがらみから逃れて、老後は一戸建てでのんびりと・・・」。こうした暮らしも素晴らしいですが、老後は一戸建てが安心というのは本当なのでしょうか？

先述のとおり、利便性を考えると、むしろマンション生活の方が老後にはやさしい面もあります。

マンションに住めば、階段の上り下りだってありません。こうしたことから、一戸建てでの生活を楽しむための条件として、老後も健康でいることが求められそうです。

マンションを売却する理由は人によって異なります。

それと同じようにマンションを買い替えるタイミングも人それぞれということになります。ところが「そのマンションの買い替え、もう少し待ってみては・・・」ということがあるのも事実です。

皆さんの買い替えのタイミングは正しかったのか、買い替えを検討している人はどのようなタイミングで買い替えたらよいのか、考えてみることにしましょう。

まずは一括査定を申込みたい方は以下からどうぞ

1円でも高く売りたい人の為のマンション一括査定はこちら

1 住み替えの時に費用はどのくらいかかる？

まずは、マンションの買い替えの際に発生する費用についてご説明しましょう。

実は、マンションの買い替えには意外に高額な費用が掛かるといわれています。

マンションの買い替えには、いま住んでいるマンションの売却と引越し先のマンションの購入、これら2つのステップを経る必要があります。そのため、これらそれぞれの局面で仲介手数料を支払う必要があるのです。

5,000万円のマンションを売却して、その売却代金で同じ5,000万円のマンションを購入するとしましょう。

ここではローンの残債はないものとします。

ローンがある場合は以下をご覧下さい。

ローンが残ってるマンションは売れるの？返済と税金について

仲介手数料は販売価格の3%＋6万円ですので、156万円の仲介手数料が売却と購入のそれぞれにおいて発生します。

つまり、買い替えでは156万円×2＝312万円の仲介手数料を支払う必要があるため、新しいマンションの買い替え費用を売却代金だけで捻出することは不可能ということになってしまいます。

2 住み替えをする時に失敗するのはどんなパターン？

マンションの買い替えで発生する費用の大半は不動産会社に支払う仲介手数料ですが、他にも次のような費用が発生します。

マンションの買い替えで失敗する人の多くに共通して言えること。

それは、仲介手数料を始めとする売却と購入の際に発生する諸費用に対する認識不足です。

ご説明したように、マンションの買い替えには高額な諸費用が発生します。

これらを考慮に入れずマンションの買い替えを安易に検討してしまうと、後で痛い目に遭うことにもなりかねません。先述の例は住宅ローンを完済しているものとしましたが、実際の買い替えはローンの残債がある状態で行うのが一般的です。

マンションを買い替えようと売却したもののローンが残ってしまうといった、最悪の結果を招くことだってあり得ないことではありません。

マンションの買い替えは、あらかじめ次に挙げることも含めて検討するようにしましょう。

• ・ローンの残債

• ・想定される売却価格

• ・購入するマンションの価格

・売却・購入時の仲介手数料などの諸費用

3 １０年目で買い替えるのがベストタイミング

マンションの買い替えは、居住後10年をめどに考えるのがよいといわれています。それはなぜでしょう？その理由について、これから説明いたします。

• ・住宅ローン減税

1972年に導入された住宅取得控除制度がもととなっていて、住宅ローンの年末残高の1%に相当する所得税が還付されるという制度が住宅ローン減税。

一般住宅では毎年40万円を上限に還付されるというもの。この制度は購入してから10年間しか適用されないため、控除の適用を最大限に受けられる10年を経過したときが、マンションの買い替えを検討する好機といえるでしょう。

・住宅ローン

マンション購入者のほとんどが利用する住宅ローン。

銀行の住宅ローンには10年固定金利という商品があり、この商品の金利がかなりお得なのです。金融機関によって適用金利は異なるものの、返済期間を30年とした場合に比べて、10年固定金利の方が0.5%ほど低いのが一般的です。

・買い手のニーズ

中古物件の購入希望者を対象に希望の築年数を聞いたところ、築10年以内を希望する人が全体の63%と最も多くなりました。

築15年以内を希望する人まで含めると、実に全体の81%を占める結果に。この結果から、築10年以内の物件であれば、買い手を見つけることはそれほど難しくないといえそうです。

4 住みかえる時の税金はどうなる？

売却・購入、それぞれにおいて忘れてしまいがちなのが税金のこと。売却と購入では次の税金が課せられることになります。

・譲渡所得税（売却時）

・不動産取得税（購入時）

マンション売却の際の所得に課せられるのが譲渡所得税。

この税金は所得が発生したときにのみ課せられるものなので、所得が発生しなければ税金を納める必要はありません。

また、譲渡所得税には特例が設けられていて、マイホームなど居住用の住宅であれば3,000万円までの控除が受けられます。つまり、マイホームを売って得た3,000万円までの所得に関しては、申告する必要がありません。

マンションなどの不動産を取得した人に課せられる税金を不動産取得税といいます。

特定の住宅に対しては不動産取得税の軽減措置が適用されるので、軽減措置の適用を受けられるマンションを購入することも大切です。

5 住み替える時に前のマンションは賃貸に出すべき？

買い替えローンを組んで新しいマンションを購入し、元住んでいたマンションを賃貸に出してはどうだろうか？

そう考える人も少なくないのではないでしょうか。

元のマンションの残債分のローンを家賃で支払えば、自分は新しいマンションの分のローンを負担するのみ。完済すれば2つのマンションが手に入れられるとなれば、そんないい話はありません。

その一方で、注意すべき点もあります。

賃貸してしまうと、いざ売りたいとなった時になかなか売れなくなってしまうことがあります。

投資用マンションであればオーナーチェンジ物件として、むしろ売りやすくなることも考えられますが、購入希望者自身が住むことを希望している場合、売ることができなくなってしまいます。1LDKなど投資用としても需要が高い間取りであれば、賃貸に出すのも選択肢のひとつでしょう。

６　買い替え特約を利用してお得にマンションを買い替える

自宅マンションを買い替える際に、売却依頼しているマンションが売れず、予定しているお金が入ってこないと新居の購入代金が払えずに困ってしまいます。

そういったことを回避する方法として買い替え特約があります。

買い替え特約は、売却依頼しているマンションが指定の期間までに指定の価格で売れない場合は新居の売買契約を白紙に出来るというもので買い替える側には非常にメリットがあります。更にこの特約を附帯して契約すると契約を白紙にした場合の違約金等も払う必要がありません。

それならマンションを買い替える場合は買い替え特約を使えば良いのではと思いますが、新居の売主はその契約の期間に新しい買主が現れても売ることが出来ないというリスクがありますので簡単には了承してもらえません。

◎マンションを買い替える際に買い替え特約を了承してもらうには?

新居の売主に買い替え特約を了承してもらう為に、

• 新居の購入を仲介してもらった不動産仲介業者に専属専任媒介契約又は専任媒介契約を依頼する。
• 指定の期間までに売却依頼しているマンションが売れない場合は新居の購入を仲介してもらった不動産会社に買取りしてもらう。

といった方法があります。

専属専任媒介契約、専任媒介契約は、複数の業者に依頼できる一般媒介契約と違い、基本的には依頼した不動産会社しか買主に物件を紹介できない媒介契約となります。

そのため、依頼を受けた不動産会社は責任も重く、積極的に買主を探してくれます。

又、売主も売却を依頼している業者ということで信頼しているはずなので、買い替え特約を了承してくれやすくなります。

次に買い替え特約の指定の期間に売れない場合は買取りしてもらう方法ですが、こちらの場合は売主もデメリットがないので買い替えと特約を了承してくれる確率は非常に高くなります。

しかし、買取りは買取りしてくれる業者も少なく、買取りの場合は売り出し価格よりも買取り価格が下がってしまうというデメリットがあります。

しかし、どうしてもこの時期までに引越ししないといけないという場合は買取りを検討するのも良いのではないかと思います。

◎買い替え特約を使ってお得にマンションを買い替えよう

マンションを買い替える場合は、子供の進学に合わせて、手狭になったなど色々な理由があると思います。新居を購入しても売却を依頼している自宅が売れないと大変です。

そうならないように売主と買い替え特約を結んでおくと安心です。

買い替え特約を結ぶ為には、新居の購入を仲介してくれた不動産業者に専任媒介契約で任せる、買取りを依頼するなどし、売主と上手に交渉することが重要です。

買い替え特約を利用してお得にマンションの買い替えをしましょう。