一戸建ての売却査定のコツと流れ。手数料と税金はどうなる？

家を売る時には必ず一括査定を利用しよう。

戸建てを売却するときは一括査定サイトを利用することで、効率良く複数社の見積もりを取得することが可能です。なぜ、複数の不動産会社を見積もりすべきなのかというと、不動産会社には各社ごとに得意分野を持っています。

例えば自分で調べて直接不動産会社を訪ねても1社であれば、その見積もりが本当に適正価格か判断するのは難しいです。合い見積もりを取得する場合、何社も訪問していては非効率と言えます。そのためウェブ上で査定額を一括で調べることができる、不動産一括査定サイトが人気を集めているのです。

以下大手不動産一括査定サイトの特徴をまとめています。簡単な個人情報と不動産情報を入力することで、最大6社から概算見積もりを一括査定することができます。

戸建ての売却を行う時に注意する事。

戸建ての売却には注意すべきポイントがあります。一つは戸建て売却の相場を知っておく、必ず複数の不動産会社で査定する、諸経費について考慮する、買主の要望を確認する

①戸建て売却の相場を知っておく

戸建ての売却時には、自分の家がいくらで売れるのか相場を把握しておきましょう。相場観が無い状態では不動産会社の出してきた見積りに対して、高いか安いか判断ができませんから同じような条件の売却相場を知っておくべきと言えます。

おすすめは不動産一括査定サイトを利用することです。もし、直接地元の業者に相談するにしても事前にネットで簡易査定しておくことで、おおよその相場を把握することができます。

②必ず複数の不動産会社で査定する

複数の不動産会社で査定するのは、非常に大切です。もし一社のみの査定で売却した場合、その価格が安く、実際はもっと高値で売れる5ということであれば大損していることになります。不動産の売却価格は不動産会社間で10%以上値差がつくことがありますから、不動産一括査定サイト等を利用して複数社の不動産会社に査定をお願いすると良いでしょう。

家を売る時の不動産屋の選び方

③諸経費について考慮する

戸建て売却時には売却価格から諸経費が差し引かれます。諸経費とは不動産会社へ支払う仲介手数料、登記手数料、売買契約書の印紙税などがかかります。

仲介手数料

仲介手数料は不動産会社に支払いする報酬のことです。不動産会社は売却依頼を受けた場合物件を売却するために、様々な営業活動を実施します。これらの対価として売買が成立した場合不動産会社に報酬として仲介手数料を支払うことになるのです。

金額は法律によって制限されており、売買価格が４００万円を超える場合は(売買価格の3%+6万円+消費税)となっています。

登記手数料

登記とは、不動産の戸籍のようなものです。戸建ての売却が成立すると現在の所有者から新所有者に所有権を移転して不動産の名義変更が必要となります。登記は司法書士に不動産会社から依頼してもらい手続きを進めるのが一般的です。

売買契約の印紙税

不動産の売買契約書には法律に基づいて「印紙」を貼り付け「印紙税」を納付しなければなりません。

不動産売買契約書とは不動産を売買取引する際に、その取引の決めごとを書面にしたものです。契約した条件の証拠を残し、双方に契約を履行するようにルールを明確化し、トラブルを防止するために作られるのが不動産売買契約書になります。

不動産屋との媒介契約は専任媒介と一般媒介どちらにすべきか決める

不動産の仲介をしてもらう契約を「媒介契約」といいます。不動産の媒介契約は「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。いずれも、不動産売買の仲介をするという基本的な内容は一緒です。では一体どのような点が異なるのでしょうか。

専任媒介と一般媒介と専属専任媒介の違い

①一般媒介契約

一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に依頼をすることができます。また、自分自身で見つけた契約相手であれば、不動産会社を介することなく契約締結可能です。そのため複数の不動産会社の中から、有力な顧客を紹介してくれた不動産会社と契約を結ぶことができます。

一般媒介契約には明示型と非明示型があります。これはつまり各不動産会社に、「他の会社にも依頼しているよ」と通知するのが明示型、通知しないのが非明示型となります。

②専任媒介契約

専任媒介契約は拘束力の強い契約で、依頼した1社の不動産会社にしか売却依頼をすることができません。こちらも一般媒介契約と同様で、自分で見つけてきたお客さんと取引することができます。

その他のポイントとしては、指定流通機構という不動産売買に関するウェブ上のネットワークに依頼受けてから7日以内に登録が必要となります。指定流通に登録することで、すべての不動産会社が情報をチェックできるので、それだけ早く買主を見つけることが可能です。

また、一般媒介契約と異なり、2週間に1回以上の売主への業務報告も義務となっています。

③専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、最も拘束力のある仲介契約です。まず自己取引を禁止しています。また、指定流通機構への登録は業者が媒介契約締結から5日以内に行うこととなっています。そして売主への業務報告も1週間に1回以上の報告が求められています。

不動産会社は地元密着型と大手。どちらにすべき？

不動産会社に戸建てを売却する際は、大手と地域密着型どちらが良いのでしょうか。大手のメリットは、大手不動産会社は広範囲に物件の宣伝ができること、インターネットでの広告サービスも充実していること、大手不動産会社という安心感などのメリットがあります。

デメリットとしては、支店が無い地域等であれば地元の情報に疎い場合もあります。また、取引において効率を重視する傾向があることから細か要望に応えられないケースもあるようです。

地域密着型の不動産会社のメリットは、地場の情報力と豊富なネットワークを有している点です。また、地域での査定データなども持っており、正確な査定が可能な点もメリットとして挙げられます。デメリットはどうしても大手と比較すると宣伝費も限られており売却に時間がかかるケースもあるようです。また、対応可能な物件の種類が限られていることもあります。

通常戸建てであれば、大手不動産会社で全国に宣伝するまでの必要は想定されないため、地場の情報やネットワークを豊富に有している、地域の中啓不動産会社や、大手でも該当地域に支店のある不動産会社に依頼するのが戸建て売却のポイント言えるでしょう。

営業力特化と情報特化の不動産屋。どちらがいい？

不動産会社は営業力特化と情報力特化の不動産会社どちらが良いのでしょうか。現在の不動産業界においては、情報力に特化していることこそがイコールで、営業力に直結していると言えます。

情報力がある不動産会社はそれだけ、地場のネットワークを持っています。また、インターネット営業や広告営業にも力をいれており情報収取、発信に特化している現代型の不動産会社の方がスムーズな売却に繋がると言えるでしょう。

内覧があった時には何処を見られる？

戸建ての内覧で買主に見られるポイントは、間取り、床や壁が傾いていないか、物件の傷み具合等をチェックされます。

①間取りの確認

物件の間取り確認は必ず行われます。ホームページや物件情報に書類に細かな間取り図がありますから、これらと相違ないか確認されることになります。

②床や壁が傾いていないか

居住にするにあたって床や壁が傾いていないかなどもチェックされることがあります。これらの不具合が後で発覚した場合は、トラブルや争いに発展する可能性が高いですから、事前に確認しておくと良いでしょう。

③水回りの確認

水回りについては、トイレ、シャワーや台所、洗面台の水道に問題がないかチェックされます。不具合があれば先に確認して内覧前に修繕しておくのが得策と言えます。

④物件の傷み具合

物件があまりに傷んでいる場合は注意が必要です。内覧では、主にドアの開閉や天井、壁、床など正常に機能しているかを確認されます。物件が古く老朽化している場合は買い手が付きにくくなる可能性が高まります。

引き渡し時に注意すべき事！

引き渡し時に注意すべき点は、①隣地の境界の再確認をする、②建物の現状に変化はないか、
③設備状態に問題はないか、④契約内容について改めて確認、⑤引き渡しと残代金の支払い等を確認するようにしましょう。

①隣地の境界の再確認をする

境界とはお隣さんとの土地の境目のことです。これが明確でなければ後で、どこまでが自分の土地なのかと争いが生じることがあります。不動産売買契約書には、引渡し前の現地確認が明記されている場合がありますが、必ず現地で不動産業者立ち合いのもと境界確認を行うようにしましょう。

②建物の現状に変化はないか

中古物件の場合、売建物の現状に劣化等の不具合が生じていないか確認することです。物件状況確認書で現地確認の際に、取引物件についての現状説明がされますから、その際に細かな点まで確認して相違があれば不動産業者に伝えるようにしましょう。

例えば内覧時に売り主が居住している場合は、引っ越しして家具を寄せた後に不具合が見つかる場合があります。タンスを寄せた部分に壁に雨漏りが生じていたり、絨毯をめくると床の腐食が進んでいるなどのケースが考えられます。

③設備状態に問題はないか

付帯設備として、カーポートや物置小屋などがある場合こちらも現状確認を行いましょう。不具合があれば現況確認の際に、不動産業者に伝える必要があります。

戸建ての売れない期間が長い！半年売れなかったら考慮すべき事

物件が半年経っても動きがない場合、不動産会社の対応について確認すべきと言えます。
まずは広告活動を適切に行ってくれているかです。不動産流通システムレインズに登録されているか、オリコミ広告、タウン誌、新聞紙などに広告はされているかなど確認するようにしましょう。

また、広告活動に改善がみられない場合は、別の不動産会社に相談してみるのも得策です。不動産会社ごとに実力が大きく異なることもありますから、実績のある不動産会社への切り替えも視野にいれるべきでしょう。

提案力のある不動産会社は、購入希望者への住宅ローン手配やリフォーム販売、立替提案など様々な提案で物件が早く売れるように提案をしてくれます。このような対応が成されておらず、ただやみくもに広告を出しているような業者は変更を考えましょう。

また、なかなか売れなくてお不動産会社が自ら買い上げてくれる場合もあります。その場合は早期に売却が可能です。例えば相続した戸建てで空き家になっている物件、売却困難で住宅ローン融資が受けられない不動産、借地権や私道負担のある不動産などは業者買い取りを検討すると良いでしょう。

戸建てはマンションより売るのが難しい。特に田舎や郊外の戸建てを売るのは厳しい

戸建の売却は難易度が高めと言えます。好立地で優良物件の中古であればすぐに買い手がつきますが、そうでない物件は売却が難しいケースもあります。まず郊外や田舎の戸建ては売れにくい不動産の代表格です。

郊外の戸建てが売れない理由としては次のような理由が考えられます。

①ファミリー世帯の減少

戸建ての購入を検討するにはファミリー世帯です。日本では核家族化が進んでおり、ファミリー世帯も減少傾向です。ファミリー世帯が戸建てを購入する場合、新築、建売などの物件を検討する人が多く中古、戸建てを優先的に考える人は少ないです。

中古の戸建て物件は、好立地で割安感とお得感が併存する物件であれば早期売却が期待できますが、郊外の物件はこういったファミリー世帯の選択肢として優先順位は低いと言えるでしょう。

②資産価値の下落

郊外の戸建ては資産価値が高くなりません。理由としては立地が悪いことが挙げられます。周辺に食料品店や、生活用品店が無い場合車なしでは生活が成り立ちません。高齢になっても便利で快適に過ごせるように、都市部に戸建てを求めるニーズの方が上回っていると言えます。

③コンパクトシティ計画との関連性

高齢化社会の到来によって、国や市町村では都市機能を一部の地域に集約させて街を活性化させるコンパクトシティを推進しています。そのため、コンパクトシティ計画の対象地域から外れた物件の場合、周辺環境の悪化(商業店舗の撤退、行政サービスの移転)の影響も考えられるため郊外の戸建てに買い手がつきにくいと考えることもできます。

戸建てとマンションの売却期間ですが、WEB上のデータを取りまとめると上記の表がひとつの目安となります。都会であれば人口の絶対数の多さから、田舎よりも短期で売却が実現できている傾向があります。田舎では人口が減少していて人口の絶対数が少ないこと、これに加えて、ファミリー世帯が少ないことも影響して売却期間は長めとなっています。

特に郊外の一戸建てなどは、売却に数年を要することもあるようです。

戸建てとマンションの市場は同程度？

現在戸建てとマンション市場を比較すると、マンションから戸建てへ切り替える人が増えているというデータがあります。(不動産経済研究所調べ)但し、戸建ては安定した需要があり都市部で環境の整っている戸建ては市場のニーズが常にある状況です。

マンションは地価の高騰によって新築、中古共に価格が上昇して取引件数は落ちているようです。高額なマンションを購入できる層は限られているため市場自体はやや宿主気味と考えられます。

戸建てならではの強みをしろう。戸建て売却のメリット

戸建て売却のメリットは、好立地であれば、比較的若いファミリー世帯からの根強いニーズがあるため売れ残る確率が少ないと言えます。また、すぐに現金化でき固定資産税等の税金からも逃れることができます。場合によっては不動産業者がリノベーション物件として買い取りしてくれるケースもあり、その場合は短期で取引成立することもあります。

一戸建ては土地価格も検討材料に入ってしまう。土地を売る事が出来れば家も売れる
一戸建ては土地とセットで売却されます。建物が古く傷んでいても、土地が好立地な場所に所在していれば、早期に売却が期待できることもあります。

古い戸建てや中古の戸建ての場合、値引きも視野にいれるべき

築年数が経っていて、外観の古い戸建ては好立地でなければ売れにくい状況です。多少の値引きで買い手がつくのであれば値引きしてでも売却すべきと言えます。

戸建ての売却で利益を出す為に行うべき事。戸建ての売却にかかる費用

戸建ての売却で利益を出すために必要なことは、高く買い取ってくれる不動産会社を選定することです。

戸建ての売却価格は不動産会社によって10%以上金額が変動することもあります。効率よく、高く物件購入してくれる不動産会社を探すには、不動産一括査定サイト等を利用するのは効率的と言えます。

不動産会社も広告を出さなくてはならない。広告費も経費として考える？

不動産会社では戸建てを売却する際に様々な媒体に広告を出します。新聞やチラシなど紙媒体の広告、自社ホームページやWEB広告などの種類があります。

不動産業者に戸建ての売却依頼を行うと、業者は様々な広告媒体に宣伝を行います。っこういった宣伝費は原則不動産業者が負担することとなります。不動産業者は仲介手数料を受領しますが、仲介手数料にはこれらの広告費等の諸経費が含まれているのです。

例外としては、特別の依頼でテレビＣＭを流して欲しいなど、例外的なケースでは別途費用が請求されますが、特別の依頼がなければ原則不動産業者が全額広告費を負担することとなります。

戸建てにあるものを処分する時にかかる費用

戸建てを売却して引っ越しする際に、中の家具等を処分したいという人もいるかもしれません。その際には、不用品回収業者等に依頼して家財を処分してもらう必要があります。

費用をかけずに不用品を処分するには

①リサイクルショップで売却

戸建ての不要な家具や家電はリサイクルショップに買い取り依頼することが可能です。事前に見積もり依頼する際に、品目を伝えておくことで買い取ってもらえる品を調査しておくことでスムーズな売却が実現できます。

また、買取りができないようなものでも、無料で回収してくれることもあるためリサイクルショップでの売却を最初に検討すると良いでしょう。

②友人へ譲る

友人や知人、親族等に譲るのもひとつの方法です。但し、大きな家具などは気軽に引き取ってもらうことはできないため、家電用品などに絞られるでしょう。

③オークションやフリマサイトに出品する

近年スマートフォンでオークションやフリマアプリを利用して安く家具や家電を購入して引っ越しコストを抑えたいという人が増えています。

そのため、業者に処分費を払って不用品を捨てるのではなく、誰か欲しい人にオークションやフリマアプリを通じて売却すると良いでしょう。注意点としては、高く売れる可能性は低いこと、売却後には発送手続きや梱包準備を自分で行う必要があるということです。

また、売却できた商品について、不具合があると後ほど返金等の対応を迫られることがあります。但し、事前に『目に見える傷はありませんが、美品にこだわる方は、入札をお控えください』などと記載しておくとトラブルを防止することができるでしょう。

引越しや一時移転にかかる費用もある

引っ越しをする場合は引っ越し費用も掛かります。引っ越し費用は家財道具の多さや、いつの時期の引っ越しか、どの程度の距離の引っ越しかでも料金が変動します。特に3月～4月は引っ越し業者の繁忙期で料金も割高であることが多いです。

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