サラリーマンの不動産投資は失敗する？その理由
誰でも不動産投資を始める以上は、成功して収益を確保したいと思うのではないでしょうか。これまで不動産投資というと一部の資産家が取り組んできたものでしたが、昨今では普通のサラリーマンでも取り組んでいる人がいます。
そんなサラリーマン投資家の中でも、不動産投資に成功している人と、そうでない人がいます。不動産投資で失敗する理由はいくつか挙げられますが、例えばお金が入ってきたからといって急に生活レベルをあげてしまったり、キャッシュフローの悪化で経営が行き詰まる場合などが考えられます。
次項でこれらについて、詳しく確認します。
サラリーマンが不動産投資で失敗する例はこんな場合
➀キャッシュフローの悪化
不動産投資で失敗する理由の代表が、キャッシュフローの悪化です。不動産投資ではお金が絶え間なく動き続けます。収入が支出より大きく黒字経営ができていればいいですが、予期せぬリスクによって赤字経営となる恐れがあります。
例えば空室です。最初は満室で経営していて家賃収入が安定していたけれども、借主が引っ越ししていき、空室が目立ってくると家賃収入が減ってしまいます。家賃収入が減っても毎年かかる経費は安くなりませんから、これによって経営が赤字に転じる恐れがあります。
②急に生活レベルをあげてしまう
不動産投資では、一時的に成功しても、その後失敗してしまうケースもあります。ひとつは黒字経営を続けて、複数物件を所有するようになり手元にある程度お金が余るようになると生活レベルを一気に上げる人があります。
高級な住居に住み替えたり、外国車を買うなどが典型的なパターンです。しかし、不動産投資では常にその成功された状態が維持されるわけではありません。管理を怠ったり、リスク回避のためにも資金を残しておかないと、予想できない災害や空室でダメージを受けたときに、それが致命傷になってしまいます。
③知識不足による失敗
不動産投資には不動産の専門知識、法律や税務などお金に関することなど幅広い知識が求められます。これら知識は自分で習得するか、各分野の専門家に経費をかけてアドバイスしてもらうしか、習得する方法がありません。いずれの場合も時間とお金がかかりますが、こういった投資を惜しみなく行っておけば、これら知識によって大きな損害を防ぐことができます。
まずはこれを読む！サラリーマンが不動産投資をする時のリスクを大解析
不動産投資には「借入リスク」、「空室リスク」、「滞納リスク」、「物件価格の下落リスク」、「家賃下落リスク」、「災害リスク」、「賃貸管理会社の倒産リスクと対策」があります。
①借入リスク
不動産投資に取り組む人は、その資金を全額借り入れで賄うという人もいます。このような方は毎月かならず金融機関に借入金の返済をしていかなければなりません。
そして返済は滞ってしまうと一括での返済を迫られたり、抵当権を発動されて物件の所有権を失うという最悪の事態も考えられます。
これらを防ぐためには、借入してもそれはあくまで物件にかかる管理資金やストックに充てて、返済は運転資金を使って確実に遂行していくという方法が考えられます。
これによって借入れリスクを確実に防いでいくことができるでしょう。
②空室リスク
空室リスクとは、入居人が部屋から退去することが、家賃収入が失われるリスクのことです。入居人が減っても、不動産の維持にかかるコストは減りませんから、キャッシュフローの悪化を招いてしまいます。
空室リスクを防ぐためには、入居人の細かな要望にも丁寧に対応して、物件の管理を徹底しすみやすい環境づくりに徹する地道な努力が必要になります。
空室が続くと大家さん側は収益が減ってしまい、物件にかかる諸経費を自己資金で持ち出し支払いする必要があります。また、入居人探しは短期で行うことは難しいため、長く空室が続く可能性も想定されます。
これらのリスクを考えて空室対策は確実に講じておく必要があると言えるでしょう。
③滞納リスク
入居人すべてが良い人達で毎月必ず家賃を支払いしてくれるとも限りません。インターネット法律相談サイト弁護士ドットコムでは「家賃」関する相談が20,000件以上寄せられています。つまり、この家賃支払いトラブルになりやすく、滞納のリスクも常につきまとうということを意味しています。
また、家賃未払いはすぐに入居人を追い出すこともできず問題が長期化しやすいため大家さんにとっては解決しずらく、解決しても本来払われるべき家賃が戻ってくるだけという時間的損失が大きいリスクです。
これらを防ぐためにも契約時の連帯保証人については、充分支払い能力の確認を行い、万が一の時でも確実家賃を回収できる仕組みづくりを行っておく必要があるでしょう。
④家賃下落リスク
築年数が経過し、建物と部屋の老朽化が進めば高い家賃で入居人を募集することは難しくなります。家賃の下落幅が大きければキャッシュフローの悪化に繋がります。老朽化だけでなく周辺環境の変化で家賃が下がることもあります。
例えば周辺の商業施設の撤退や、害悪施設ができることによる治安の悪化、入居人の死亡により事故物件となるケースなど、様々なことが考えられます。
⑤災害リスク
災害リスクには、火災、水害、地震など多岐に渡るリスクが存在します。地震リスクであれば、今後高い確率で地震が落ちると予測される地域があります。そのような地域の物件購入は避ける、或いは地域を分散させて投資を行うなどの対応が考えられます。
火災や水害についても、各種保険に加入して万が一五備える、災害でも被害が最小限になるように物件の修繕やメンテナンスを怠らないなどでリスクを減らすことができます。
サラリーマンが最初に持つべき物件
サラリーマンが最初に購入すべき物件は、初期のリスクを抑えたいのであればワンルームマンション投資などが良いでしょう。また、自己資金が潤沢にある場合であれば、一等地の物件を購入すれば良いでしょう。
不動産投資の肝は入居人の確保です。高い家賃を払ってくれる質の良い入居人を集めるためには、一等地物を中古で買う等の方法が考えられるでしょう。
やっぱり手軽にワンルーム
ワンルームマンションの不動産投資は価格が安いです。
地方であれば200万円～300万円で始められます。
都内でも600万円～からの物件は珍しくもありません。
実は新車を買う位の金額でワンルームマンション投資はスタートす可能です。
貯蓄がある人であれば、現金一括で購入可能です。
高級マンションや一棟丸ごとマンションを買うとなると数百万円の頭金に、数千万円の長期ローンを組んで取り組んでいく必要があるため、資金力や経験も必要になります。
しかし、これらと比較するとワンルームマンションの投資は安く不動産投資を始めることができます。
リスクが大きいボロ物件をリフォーム
ボロ物件をリフォームするというのは、書籍も多く発売されていますがこれらにはリスクもあります。それはぼろ物件というには、確かに安く購入できるのですが、そのままでは使用することができず、リフォームすることが必要になります。
このリフォーム費用は安く抑えられるかどうかがとても重要になります。例えば格安で物件を購入できたけれども、修繕費が思ったよりかかってしまい結果的に状態の良い物件を購入して最初から投資していた方が、結果的に安く済む場合もあります。これではボロ物件を購入して治しても時間がかかった分無駄になってしまいます。
また、修繕費も当初は自分でDIYしようと計画して物件を購入しても結果的に手に負えず、業者を頼んで高い修繕費を支払うことになったというケースもあるようです。
ただ、経験を積んで目利きがついてくると、優良物件を安く買いたたき、自分で修繕して経費を抑えて、高利回りで賃貸するということも可能なため、不動産投資の経験を積んだ後に取り組みたい方法と言えるでしょう。
融資が大きく引けるタワーマンション
タワーマンション投資は資産価値が高く、インカムゲインを狙うことも可能ですが、後にキャピタルゲイン目当てで売却も目指せるでしょう。
タワーマンションは部屋内の設備がとても充実しています。周辺環境や交通の利便性も良いため人気が高く、家賃設定が高めにすることができ、資産価値が高い不動産といえます。
タワーマンションは建設される場所も各都市に一等地である場合がほとんどで、その後の地価の上昇等で売却益も狙うことができるしょう。
夢は大きくマンション一棟
マンションを一棟購入することは、ワンルームマンション投資に比べてメリットが大きくなります。まず、融資を利用すれば、自己資金の3倍～5倍程度の不動産を購入可能です。そして、家賃収入も部屋の数だけ得ることができますから、ワンルームマンション投資よりも遥かに収益性が高くなります。
ワンルームマンション投資と異なり、区分所有ではなく土地も所有することになりますから、建物が老朽化しても土地が手元に残るため、新しい物件を建築することもできるでしょう。
地方で物件を買う？それとも東京で買う？
田舎で買うか、東京のような都会で不動産投資物件を購入するかは、投資家の考え方次第と言えるでしょう。但し、いくつかのポイントに絞って考えてみるとそれぞれ特徴があることがわかります。
まず、利回りについては地方物件の方が良いでしょう。都会の方が、土地代金が高くなり、初期投資費用が高くなることが要因です。しかし、入居率という観点で考えると都会の物件に軍配が上がります。
都会は交通インフラや商業施設が充実しており、地方にはない魅力があります。人口も減少傾向である地方と比べて、都会は人工が増え続けていますからこの点を考慮すると資金に余裕がある場合は、なるべく都会など立地の良い場所に物件を求めた方が良いでしょう。
まずは少額から始めるべき？それとも大きくローンをもらうべき？
不動産投資において短期で成功する秘訣は、好立地に物件を購入して、入居人がつきやすい環境に物件を持つことです。初期費用を抑えることも大切ですが、それによって良い物件を逃してしまうリスクも否定できません。
この点から考えると優良物件があれば、自己資金を用意して無理のない範囲でローンを組み不動産投資に取り組んだ方が収益を早くあげることができるでしょう。
コンサルを受けた方がいい？
コンサルティングは可能な限り受けた方が良いでしょう。不動産の専門家や税務、法務などの知識を蓄えることで、それがリスク防止に繋がり、結果的に損失を減らすことができるでしょう。
不動産投資セミナーに参加するのもあり！
上記同様不動産投資セミナーなどは積極的に利用して知識を蓄えたり、仲間づくりに役立てるべきでしょう。但し、セミナーの注意点は、無料セミナーは必ずバックエンド商品で不動産の売り込み等があります。個人情報もこれらの勧誘に使われる恐れもありますから注意が必要です。
セミナーでもおすすめ出来るのはアイケンジャパンです。
アイケンジャパンはキチンとした実績のある不動産コンサル会社です。
アイケンジャパンの評判見て失敗せずに利回りよく運営したい人の為の記事
サラリーマンの不動産投資のメリット
➀毎月不労所得が得られる
家賃収入によって働かなくてもお金が入ってくるというのは不動産投資の大きな魅力です。決してスケールの大きい話ではありません。専業大家さんに限らず副業でも現実に家賃収入を得ている人が沢山います。
②融資を受ける際に信頼性が高い
サラリーマンは不動産投資で物件購入する際に、給料という固定収入があるため物件ローンを組みやすいというメリットがあります。
③老後の施設年金代わりになる
不動産投資は早いうちにはじめてローンが完済されていれば、老後の私設年金代わりにすることが十分可能です。
現在年金支給の上限を70歳にするなどとメディアでは様々な今後の見通しを紹介していますが、そんな長寿高齢化社会だからこそ、年金に加えて第二の収入として家賃収入を確保することが大きなアドバンテージになります。
サラリーマンの不動産投資のデメリット
サラリーマンの不動産投資最大でのデメリットは二足の草鞋を履いて仕事と投資を両立させることです。不動産投資にかけられる時間が限られるということは、退居立会いや、客付け業者からの家賃交渉の電話などに対応することができないということです。
これにより顧客付加価値が下がり、家賃下落や空室に繋がることも考えられます。
解決策としては、管理・客付けといった業務を不動産管理業者に委託すると良いでしょう。
税金や確定申告には気をつけよう。副業禁止の会社ではばれてしまうリスクも
税務や各種手続きを行う時は、注意をしなければ会社に副業がバレる恐れがあります。
次のようなケースでは不動産投資が会社にばれてしまうためチェックが必要です。
確定申告の対象なのに申告しないでいる
サラリーマンが不動産投資を行って一年間で20万円以上の利益がでていれば、確定申告をする必要があります。確定申告をしないと会社に不動産投資がバレることになるでしょう。
会社に自分が不動産投資に取り組んでいることをばれたくない人は、確かに確定申告しないことで、一時的には会社に副業のことが知られることなく過ごせるかもしれません。
しかし、確定申告を怠ってしまうと、追徴課税を支払う必要がでてきます。追徴課税は現金一括納付ですから、追加の税金をすぐに払えないと、職場に連絡が入ることもあります。このようにして無申告が「不動産投資の会社バレ」に繋がってしまうのです。
住民税の通知
サラリーマンは住民税の支払いについては、勤めている会社が給料から天引きし、これを会社が納税する「源泉徴収」となっています。このため、地方自治体から会社に従業員の住民税の通知が送られます。この通知に基づいて会社は天引きをすることになります。
この天引き額は、不動産所得が大きいと、自分がもらっている給料だけでは辻褄の合わない金額になってしまいます。また、天引き額の計算根拠も記載されているため、その中に確定申告された不動産所得が別で掲載されてしまうのです。
このようにして住民税の通知で会社に不動産投資がバレてしまいます。
同僚に告げ口をされる場合
不動産投資が上手くいくと、つい自慢してしまう人がいいます。信頼できる相手だけではなく不特定多数の人に自慢話をすれば、会社に告げ口されることがあるかもしれません。
不動産投資が上手くいって収益が出ていると、尚更誰かに自慢してしまいたくなるかもしれません。しかし、会社にバレるリスクを考えるとあまり人には話さない方がいいでしょう。
不動産投資は副業規定には違反しない会社が多いです。しかし、他の人の口から会社にバレることで、あなたの評価や評判に影響がないとは言えません。会社としては「本業を疎かにしている」と心象が悪くなることもありますから充分注意が必要です。
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