不動産投資

駐車場経営で失敗する人儲かる人。リスクを考えずに初期費用や資金を使ってはダメ

駐車場経営失敗

①事前の調査不測の人

駐車場経営を成功させるポイントの一つとして、駐車場のニーズがその地域にあるかどうかを調査しておかなければなりません。土地が駐車場に向いていても、他の要素で駐車場経営が失敗することがあるからです。

まず、バスや電車、地下鉄など公共交通機関が整っている場合駐車場そのものにニーズがないことがあります。また、駐車場が周りに多すぎることや、郊外などでベッドタウンになっている地域では、そもそも新規の駐車場のニーズは低いと言えます。

土地が駐車場向きでも、そもそも地域に駐車場のニーズがあるかを事前調査しておきましょう。

②料金設定を安易に考えてしまう人

駐車場経営で他の駐車場と差別化できるポイントが料金設定です。例えば長い時間駐車するニーズが多いのか、短い時間駐車するニーズが高いのかでも料金設定は異なります。

このニーズを見極めず安易に料金設定すると、ライバル駐車場へ顧客が流れてしまいます。
長時間の駐車ニーズが高ければ、最大駐車料金(24時間)の価格は他の駐車場より少し安くすると良いでしょう。反対に1時間当たりの料金が高くても選んでもらえるでしょう。

しかし、ここで長時間駐車のニーズが高いのに気づかず、1時間当たりの駐車料金を安めにして、最大駐車料金(24時間)の価格は他の駐車場より高くしてしまうことで、お客さんはライバル駐車場に流れていってしまう事態となってしまいます。

③駐車場の管理業者の選択を甘くみる

駐車場管理業者はこまめに現場にいってくれる業者を選びましょう。駐車場で無断駐車やごみの不法投棄などが増加し、環境が悪化すると利用者は激減します。このような失敗をしない為にも、こまめに動いてくれる管理業者を見つけましょう。

リサーチは徹底的に行おう。そもそもニーズはある?

その地域で駐車場のニーズがあるかは徹底的なリサーチが必要です。以下の項目についてリサーチをしましょう。

1)公共交通機関の利便性

バスや地下鉄、まち全体の利便性を考慮して駐車場を選びましょう。バスや電車、地下鉄の利用者が多ければ駐車場のニーズは落ちてしまいます。

2)駐車場の利用を促す施設があるか

例えば歓楽街などがあり、慢性的に駐車場が不足しているような地域は駐車場のニーズがあると見込めます。また、駅周辺やオフィス街、珍しいところでは宗教施設などの近辺も駐車場ニーズが見込めるでしょう。

3)周辺の駐車場数

あまりに競争が激しい場所では、価格勝負となってしまい利益がでない恐れもあります。同じような駐車場が多ければ、多いほどニーズも下がってしまうため注意が必要です。

絶対に忘れちゃダメ!駐車場経営には固定資産税がかかる!

駐車場を経営するときに注意が必要なのが、固定資産税です。

①もともと建物が建っていた土地は要注意

土地の固定資産税は更地の場合、建物が土地上にある時の3倍~6倍に跳ね上がります。この税負担は非常に大きく知らずに駐車場経営を始めると、稼働率が悪い場合税金の支払いで赤字になる恐れがあります。

住宅やアパートを転用して駐車場にする場合は、住宅用地の特例を受けることができず固定資産税は3倍~6倍になりますから、固定資産税の増加を見越した事業計画を立てるようにしましょう。

毎年1月1日時点で住宅が建っている土地(=住宅用地)は固定資産税・都市計画税が減税される。

管理会社を使用する場合はいい業者を選ばないと失敗する

駐車場経営を成功させるために重要なのが、パートナーである管理会社選びです。

1)クレーム対応

駐車場を管理していると、利用者のクレームを直接処理する必要性が生じます。その際にしっかりとした管理会社を選択しなければ、対応のミス等でオーナーである自分の直接クレーム対応を迫られることになる恐れがあります。責任をもって苦情処理まで行ってくれる管理会社を選択しましょう。

2)無断駐車が増えてしまう

無断駐車の増加は駐車場環境の悪化に繋がり、それが原因で駐車場経営が破綻する恐れもはらんでいます。

例えば月極駐車場で、自身が契約した駐車場に無断で自動車が止められていると、契約者は自分の自動車が止められず困ってクレームの連絡をします。

このようなことが増えると、駐車場利用者の減少に繋がります。このような無断駐車を防止するためにも管理会社を利用して、事後の対応を任せることが大切です。

しっかりとした管理会社であれば、無断駐車の連絡後、無断駐車している車のナンバーを控えて、警察等への申し出まで対応してくれます。

3)放置駐車が増えてしまう

違法駐車とは、異なり長期に渡って車が駐車場内に放置されてしまうのが放置駐車です

まめに駐車場管理会社が管理していれば、防ぐことができるかもしれません。
しかし、もし放置駐車が行われれば、警察が私有地の駐車場に関しては取り締まることが出来ず、また、日本の法律でも手続きを経ずに自力で放置自動車を撤去することを禁止していますから、問題が長期化します。

管理が行き届いている駐車場であれば、このような事態を未然に防ぐことができますから、やはりいい管理会社を選ぶことは必須と言えます。

4)車上荒らしなどの犯罪を未然に防ぐ

良いい管理会社をパートナーに選ぶことで、駐車場の防犯対策をしっかり講じましょう。防犯対策が不十分であれば、車上荒らしが頻発する駐車場となり利用者の中で悪い噂が広まり、駐車場利用者が激減する恐れがあります。防犯上の適切な対応とアドバイスをしてくれる管理業者を選択しましょう。

一括借り上げで賃料減額条項は使っちゃダメ

駐車場経営には①一括借り上げ方式、②コミッション方式、③管理委託方式の3つの経営スタイルがあります。

①一括借り上げ方式

一番注意が必要な経営スタイルと言えます。
駐車場経営業者に自分の土地を賃貸することで、その土地の賃料が支払われるという経営スタイルです。

土地を借りている業者が駐車場経営しているだけなので、自分は純粋に土地を貸しているだけという立場になります。

初期費用は土地の整備代のみです。経営途中の維持費も不要です。駐車場経営での売上が自分の収益に影響しないので、毎月安定した収益を実現可能です。

但し、この一括借り上げ方式の契約書は注意が必要です。もし、賃料減額条項という項目がある場合は、どんなに最初の契約条件が良くても、契約をもう一度考えなおすべきと言えます。

この賃料減額条項とは、経過年数や、経済状況に応じて賃料を減額するという条項です。そのため、これら条件に当てはまった場合、収益である賃料が減ってしまうのです。これによって賃料が下がり経営が悪化してしまう駐車場オーナーが後を絶ちません。

業者は最初、確実に契約するため、高額な賃料を提示してきます。しかし、それはこの賃料減額条項によって、将来割安で土地を借りられることを見越してオーナーにとって好条件を提示しているにすぎないのです。

②コミッション方式

駐車場用の土地を貸して、賃料として報酬を得るという点では一括借上げ方式と同じです。初期費用も駐車場の整備費用のみです。異なるポイントは、オーナーに支払われる報酬が毎月の駐車場の売上によって決定される点です。一括借上げ方式と異なり、駐車場が繁盛すればするほど大きな利益が期待できます。

③管理委託方式

コインパーキングの場合は、駐車機器の費用を自腹で負担する必要があります。その代わり、売上の9割以上の収入を毎月得ることが可能です。

月極駐車場を経営する場合は、他の経営方式と初期費用が同じですから、管理委託方式で経営するのがおすすめです。

大手の駐車場とはなるべく被らない場所で営業しよう

周りに大手の駐車場は多ければ、その場所は競争が激しい可能性が高いと言えます
しっかりと市場調査をして、大手と競合しない地域で駐車場経営を行いたいものです。

駐車場の市場調査は、半径500mを目安に行いましょう。

同じエリアの中でも、駐車場の利用料は、駅に近いところほど、高く設定されており資金力のある大手が多いです。

駅からはなれば場所であれば、入りにくい駐車場や視認性の悪い駐車場は、価格が若干安め
ですが、場所によっては穴場のスポットとして一定の利用者が見込める場合があります。

駐車場経営で儲かる人はこんな人。想定年収はこのくらいになるぞ!

参考:資金0円で始める駐車場経営で安定収入サイト

上記はコインパーキングの例ですが、収入に大きく影響するのが、駐車場の最大駐車台数に比例している傾向があることがわかります。10台以上の台数が見込めるコインパーキングであれば、ある程度の売り上げが見込めます。

リスクを考えずに資金を使ってはダメ!これだけかかる!駐車場経営にかかる初期費用

①未舗装駐車場の整地費用

整地コストを抑えることができる形態です。車体に耐えうる地盤の確保として切削、残土処分、砕石材料の敷き詰め、転圧作業などが必要となります。目安としては、これらの整地工事は700円~1200円/m2の費用がかかります。

②アスファルト舗装

アスファルトで舗装は、厚みを5cmにすることが一般的です。そのため、上記の未舗装の場合よりも5cm分深く掘削することになり、残土処理の量も増えることから、掘削単価と残土処分費が高くなります。

アスファルト舗装をする場合の費用は1,600円/㎡が相場です。なお、アスファルトの施工費用は別途3,000円/m2の費用がかかります。

③コンクリート舗装

コンクリートでの舗装は、厚みを10cmにすることが一般的です。そのため、上記の未舗装の場合よりも10cm分深く掘削することになり、残土処理の量も増えることから、掘削単価と残土処分費が高くなります。

アスファルト舗装をする場合の費用は2,000円/㎡が相場です。なお、アスファルトの施工費用は別途6,000円/m2の費用がかかります。

その他

①区画用ロープ:200~300円/本

未舗装タイプの駐車場では、駐車スペースの区分けをする為に、区画用ロープを用いてライン引きを行います。業者に外注すれば作業賃で数万円とられますが、自分で行えばロープ代金だけで済みます。

②ライン引き・駐車番号表記・車止めブロック

駐車場をアスファルト又はコンクリート舗装する際は、駐車スペースの区画分けのライン引きをします。

白線には、シングルタイプ・囲みタイプ・アメリカンタイプの3種類があります。施工費用は約5~7万円/5台分一式ほどです。

駐車区画番号を付ける場合の費用は+1,000円/台、車止めブロックは、+3,500円/個が相場となっています。

これだけ存在する!駐車場経営で起こるリスク

駐車場内での事故、トラブル

まず、考えられる駐車場経営のリスクが場内での事故、トラブルです。

駐車場内での管理懈怠による事故
駐車できる車両の数を確保するため、駐車マスや車路が極端に狭く接触事故が起こる可能性が高い駐車場、出入口の見通しが悪くてもミラーをつけない、コインパーキングの車止めやゲートなど設備が壊れていて利用者に損害を与えるなどこういった場合は、駐車場オーナーに責任が問われる可能性があります。

人的トラブル

契約者同士または近隣住民とのトラブルもリスクとして想定されます。このような人的トラブルは放置せず、仲裁して警察に引き渡すなどなんらかの対応をしなければ、駐車場内での事件や事故に発展する恐れがあります。

また、これらを未然に防ぐためにも、トラブルを起こす契約者は、契約更新しない条項を契約書に設ける、必ず一定の期間を定めた契約にする、重大なトラブルは解約できる条項を設けた契約書を作成するようにしましょう。

犯罪の現場となる

駐車場内での車上荒らし、器物損壊、無断駐車といった犯罪リスクは、オーナーに全ての管理責任が発生するわけではありません。しかし、定期的巡回を行わず、適切な運営を怠っていたとすれば、利用者の評判に影響する恐れがあります。

管理業者への委託で経費はかかってしまいます。しかし、リスク回避のための必要経費を捻出することで、大きな損害を未然に防ぐことが可能です。

また、「駐車場内での事故には責任を負いません」とする文言を、看板で設置していることがしばしば見受けられます。しかし、これは駐車場側に過失がないことを前提としており、適切な管理を怠って過失があると、責任は免除されません。

災害リスク

駐車場で考えられる災害は、地震による液状化現象や地割れ、津波・高潮・集中豪雨・洪水による水没、土砂崩れによる埋没などです。

駐車場経営においても、災害を考慮して任意で災害保険に加入するなどの対応が考えられます。

行政のホームページなどでハザードマップを確認することで、自分の駐車場が存在する場所がどの程度の災害リスクを負っているか把握することが可能です。

賃料の滞納

賃料の滞納は、駐車場経営に限らず賃料収益を得るビジネス全般に共通する悩みです。どんなに、事前の審査を厳格行っても人格までは見抜けないので、貸主共通の悩みです。

また、駐車場代金は直接の居住場所の家賃より滞納されやすいリスクがあり、注意が必要です。

対策としては、駐車場の契約時に保証人を用意させること、保証会社をつけてもらうなどの対応が考えられます。

コストはかかりますが、駐車場の賃料の回収業務まで対応する駐車王管理会社を選択することで格段に家賃の回収率を上げることができます。

相続時の資金不足

駐車場は更地として評価されるため、土地としての相続税評価が高いです。
その結果、駐車場を相続した相続人が相続税の納付に困る可能性も考えられます。

相続税には基礎控除もあるので、対象になるのであればある程度、相続税を軽減可能です。しかし、他にも財産があるケースや、地価が高い土地が他にある場合は要注意で、駐車場経営を想定した財産全体の評価を把握し、判断することが重要です。
なお、相続税の申告・納付期限は相続開始から10ヶ月となっています。土地の売買は容易にはできません。相続の前段階で、ある程度相続税の支払いがい込まれているのであればその分の資金は事前に準備しておく必要があるでしょう。

よくあるトラブル

①利用者間のけんかなどのトラブル

コインパーキング等で、不特定多数の人が利用可能な駐車場では利用者同士のトラブルが想定されます。

特に多いのが駐車する区画で揉めるケースです。頻度が高い利用者にはお決まりの駐車位置があります。そこに別の車があって停められないということが揉め事の原因となることがあります。

ゴミの散乱や駐車スペースの私物化

月極駐車場では駐車スペースにたばこの吸い殻や弁当箱の空など、ゴミが散乱しているケース、カーオーディオを大音量で流しながら駐車する人がいることで近隣住民から苦情が寄せられます。

深刻なケースでは私物を駐車スペースに置き始めるというケースも存在します。自分が借りている駐車スペースなのだから何を置いても関係ない、などと身勝手な理屈を主張する人が出てくることが現実にあるようです。

土地なしでも駐車場経営を始める事は可能なの?

コインパーキング等の経営であれば自分の土地を所有していなくても始めることができます。土地は高額であり、誰でも持てるものではありませんから利益が見込めるのであれば、土地を借りて事業参入することも検討可能です。

但し、コインパーキングの利益は経営手法や、規模、地域によってニーズが異なります。なかなか利益がでにくいこともあるため、十分事前の資金計画や経営計画を練ったうえで行う必要があるでしょう。

駐車場の小口投資ってどういう事?

駐車場小口経営とは、駐車場を経営することができるだけの資金力がない一般の人に向けた投資商品です。不動産会社と組合契約を結び、共同事業者ということでその不動産会社が営む駐車場に出資します。
そうすると出資した分年に数回、駐車場の稼働率に応じた分配金を得られるという仕組みです。年間利回り4%~6%を実現できるケースもあります。但し、元本保証などがあるか、利回りも実利回りなのかなど注意する必要があるでしょう。

空地や余った土地にある駐車場経営以外の選択肢。

空き地や余った土地における駐車場以外の有効活用方法には①賃貸アパート、マンション経営②トランクルーム経営③太陽光発電④コンビニ経営が考えられます。

①賃貸アパート・マンション経営

空き地の有効活用方法として、賃貸アパート・マンションを建築して家賃収入を得る方法が考えられます。駐車場経営と異なり、宅地は固定資産税が大幅に安くなるというメリットもあります。

また、経営を安定化させることができれば、毎月家賃収入が得られます。デメリットは物件の建築に大きく初期投資をする必要があります。

②トランクルーム経営

開いている土地にコンテナ等を設置して、そのスペースを貸し出します。家にある大きな荷物などを預ける人からの一定のニーズが存在しています。管理の手間もあまりかからないため、放っておくだけで賃料が得られます。

特にコンテナ型は比較的安価で事業参入可能です。但し、景観がいまいちであることや、温度湿度管理が外気に依存するため難しい点がデメリットです。

③太陽光発電

近年注目されているのが、空き地に太陽光パネルを設置するソーラー経営です。比較的利回りも良く、自分の土地に合ったソーラーが設置できれば収益を上げることが可能です。

ソーラーで収益をあげる仕組みは、「再生可能エネルギーの固定価格買取制度」により、設置したソーラーパネルの発電規模により10年~20年間の固定価格で電力会社に電気を買い取ってもらうことが可能です。そのため、アパート経営に比べて、空室を気にすることなく、収益が見込めます。

④コンビニ経営

駅が近く人通りが多い、幹線道路沿い、周辺にコンビニがない住宅地の土地であれば駐車場経営よりもコンビニ経営を検討した方が収益を上げることができるかもしれません。
コンビニ経営にはリースバック方式という、自分の土地に自らコンビニを建設して、
その土地と建てたコンビニをコンビニ業者に貸す契約形態と、自分が所有している土地だけをコンビニ業者に貸す事業用定期借地権という方式があります。

リースバック方式は初期費用がかかりますが、事業用定期借地権であれば初期費用がかかりません。コンビニ経営はアパート経営などと異なり、初期費用が少ない中で高い収入が見込めると言われています。

JFA協会の2016年調査結果では、コンビニの店舗数は5万4501店、来客数は年間172億785万人と発表されています。このことからも圧倒的なニーズが存在しており多くの売り上げが見込めることがわかります。

駐車場経営の実質的な利回りはどんな感じ?固定資産税を考慮しよう。

具体例で考えます。20台駐車スペースがある月極駐車場を所有しており、初期投資費用は400万円。1台の賃料は月5,000円、20台で10万円、年間だと120万円の収入が見込めることを想定します。

この場合の想定利回りは、120万円÷400万円となります。
120万円÷400万円×100=30%
想定利回りは「30%」となります。

実経営では、常に4台の空車スペースがあり、毎月の実質収入は5,000円×16台=80,000円になったとします。そうなると、80,000円×12ヶ月=96万円となります。
96万円÷400万円×100=24%
この「24%」が表面利回です。

さらに、毎年固定資産税で25万円、不動産会社への管理費用が年間10万円かかるとしたら、96万円-25万円-10万円=61万円となります。
61万円÷400万円×100=15%
「15%」が実質利回りとなります。

実質の利回りが、15%程度であれば、賃貸アパート経営に比べて、利回りは高いと言えます。また、地域や規模によってはさらに高い利回りを狙うことも可能であるため駐車場経営は収益性が高いと言えるでしょう。

駐車場の大手管理会社の選び方。ずさんな管理会社とは契約してはだめ!
前述の通り、駐車場管理会社は駐車場を経営するうえでの需要なパートナーです。ずさんな管理会社を選べば、管理料だけ取られて、リスクの軽減は全くできないという状況に陥ります。

多少管理料が高くついても、駐車場管理を取り扱う大手の不動産管理会社を選択するべきと言えるでしょう。

月極駐車場とコインパーキングだったらどっちがいい?

駐車場経営において、月極駐車場とコインパーキングどちらが儲かるのでしょうか。それぞれにメリット、デメリットはありますが時間貸しではコインパーキングの方が収益性が高いと言われています。

1台1ヶ月3万円の月極で契約した場合は、1つの区画からの1ヶ月の売り上げは3万円です。それ以上に上がることは値上げをしなければ難しいでしょう。

対して、コインパーキングで一つの区画を日中16時間、一時間200円、夜間の8時間を一時間100円で賃貸したとします。

日中12時間しか稼働しなかった場合でも、一ヶ月の売り上げは7万2000円となります。5台分なら月極の一ヶ月の売り上げが15万円。コインパーキングなら36万円となりコインパーキングの方が、圧倒的に収益性が高いことがわかります。

但し、月極駐車場にもメリットはあり、駐車場機器の導入コストがかからないこと、更地であれば砂利地でも経営ができること、一度契約すると多くの人が長期的に利用してくれるため周辺環境の変化の影響が受けにくいというメリットもあります。

一番重要なことは、駐車場経営を検討している土地に合った、駐車場の形態を選択して事業を行うことで稼働率を確保し、適切な管理会社を選んでリスクを最小限に抑えて経営を行うことと言えるでしょう。

サラリーマンの不動産投資は失敗する?危険リスクを知らずにカモにされる例

サラリーマン不動産投資

サラリーマンの不動産投資は失敗する?その理由

誰でも不動産投資を始める以上は、成功して収益を確保したいと思うのではないでしょうか。これまで不動産投資というと一部の資産家が取り組んできたものでしたが、昨今では普通のサラリーマンでも取り組んでいる人がいます。

そんなサラリーマン投資家の中でも、不動産投資に成功している人と、そうでない人がいます。不動産投資で失敗する理由はいくつか挙げられますが、例えばお金が入ってきたからといって急に生活レベルをあげてしまったり、キャッシュフローの悪化で経営が行き詰まる場合などが考えられます。

次項でこれらについて、詳しく確認します。

サラリーマンが不動産投資で失敗する例はこんな場合

➀キャッシュフローの悪化

不動産投資で失敗する理由の代表が、キャッシュフローの悪化です。不動産投資ではお金が絶え間なく動き続けます。収入が支出より大きく黒字経営ができていればいいですが、予期せぬリスクによって赤字経営となる恐れがあります。

例えば空室です。最初は満室で経営していて家賃収入が安定していたけれども、借主が引っ越ししていき、空室が目立ってくると家賃収入が減ってしまいます。家賃収入が減っても毎年かかる経費は安くなりませんから、これによって経営が赤字に転じる恐れがあります。

②急に生活レベルをあげてしまう

不動産投資では、一時的に成功しても、その後失敗してしまうケースもあります。ひとつは黒字経営を続けて、複数物件を所有するようになり手元にある程度お金が余るようになると生活レベルを一気に上げる人があります。

高級な住居に住み替えたり、外国車を買うなどが典型的なパターンです。しかし、不動産投資では常にその成功された状態が維持されるわけではありません。管理を怠ったり、リスク回避のためにも資金を残しておかないと、予想できない災害や空室でダメージを受けたときに、それが致命傷になってしまいます。

③知識不足による失敗

不動産投資には不動産の専門知識、法律や税務などお金に関することなど幅広い知識が求められます。これら知識は自分で習得するか、各分野の専門家に経費をかけてアドバイスしてもらうしか、習得する方法がありません。いずれの場合も時間とお金がかかりますが、こういった投資を惜しみなく行っておけば、これら知識によって大きな損害を防ぐことができます。

まずはこれを読む!サラリーマンが不動産投資をする時のリスクを大解析

不動産投資には「借入リスク」、「空室リスク」、「滞納リスク」、「物件価格の下落リスク」、「家賃下落リスク」、「災害リスク」、「賃貸管理会社の倒産リスクと対策」があります。

①借入リスク

不動産投資に取り組む人は、その資金を全額借り入れで賄うという人もいます。このような方は毎月かならず金融機関に借入金の返済をしていかなければなりません。

そして返済は滞ってしまうと一括での返済を迫られたり、抵当権を発動されて物件の所有権を失うという最悪の事態も考えられます。

これらを防ぐためには、借入してもそれはあくまで物件にかかる管理資金やストックに充てて、返済は運転資金を使って確実に遂行していくという方法が考えられます。

これによって借入れリスクを確実に防いでいくことができるでしょう。

②空室リスク

空室リスクとは、入居人が部屋から退去することが、家賃収入が失われるリスクのことです。入居人が減っても、不動産の維持にかかるコストは減りませんから、キャッシュフローの悪化を招いてしまいます。

空室リスクを防ぐためには、入居人の細かな要望にも丁寧に対応して、物件の管理を徹底しすみやすい環境づくりに徹する地道な努力が必要になります。

空室が続くと大家さん側は収益が減ってしまい、物件にかかる諸経費を自己資金で持ち出し支払いする必要があります。また、入居人探しは短期で行うことは難しいため、長く空室が続く可能性も想定されます。

これらのリスクを考えて空室対策は確実に講じておく必要があると言えるでしょう。

③滞納リスク

入居人すべてが良い人達で毎月必ず家賃を支払いしてくれるとも限りません。インターネット法律相談サイト弁護士ドットコムでは「家賃」関する相談が20,000件以上寄せられています。つまり、この家賃支払いトラブルになりやすく、滞納のリスクも常につきまとうということを意味しています。

また、家賃未払いはすぐに入居人を追い出すこともできず問題が長期化しやすいため大家さんにとっては解決しずらく、解決しても本来払われるべき家賃が戻ってくるだけという時間的損失が大きいリスクです。

これらを防ぐためにも契約時の連帯保証人については、充分支払い能力の確認を行い、万が一の時でも確実家賃を回収できる仕組みづくりを行っておく必要があるでしょう。

④家賃下落リスク

築年数が経過し、建物と部屋の老朽化が進めば高い家賃で入居人を募集することは難しくなります。家賃の下落幅が大きければキャッシュフローの悪化に繋がります。老朽化だけでなく周辺環境の変化で家賃が下がることもあります。

例えば周辺の商業施設の撤退や、害悪施設ができることによる治安の悪化、入居人の死亡により事故物件となるケースなど、様々なことが考えられます。

⑤災害リスク

災害リスクには、火災、水害、地震など多岐に渡るリスクが存在します。地震リスクであれば、今後高い確率で地震が落ちると予測される地域があります。そのような地域の物件購入は避ける、或いは地域を分散させて投資を行うなどの対応が考えられます。

火災や水害についても、各種保険に加入して万が一五備える、災害でも被害が最小限になるように物件の修繕やメンテナンスを怠らないなどでリスクを減らすことができます。

サラリーマンが最初に持つべき物件

サラリーマンが最初に購入すべき物件は、初期のリスクを抑えたいのであればワンルームマンション投資などが良いでしょう。また、自己資金が潤沢にある場合であれば、一等地の物件を購入すれば良いでしょう。

不動産投資の肝は入居人の確保です。高い家賃を払ってくれる質の良い入居人を集めるためには、一等地物を中古で買う等の方法が考えられるでしょう。

やっぱり手軽にワンルーム

ワンルームマンションの不動産投資は価格が安いです。
地方であれば200万円~300万円で始められます。

都内でも600万円~からの物件は珍しくもありません。
実は新車を買う位の金額でワンルームマンション投資はスタートす可能です。
貯蓄がある人であれば、現金一括で購入可能です。

高級マンションや一棟丸ごとマンションを買うとなると数百万円の頭金に、数千万円の長期ローンを組んで取り組んでいく必要があるため、資金力や経験も必要になります。

しかし、これらと比較するとワンルームマンションの投資は安く不動産投資を始めることができます。

リスクが大きいボロ物件をリフォーム

ボロ物件をリフォームするというのは、書籍も多く発売されていますがこれらにはリスクもあります。それはぼろ物件というには、確かに安く購入できるのですが、そのままでは使用することができず、リフォームすることが必要になります。

このリフォーム費用は安く抑えられるかどうかがとても重要になります。例えば格安で物件を購入できたけれども、修繕費が思ったよりかかってしまい結果的に状態の良い物件を購入して最初から投資していた方が、結果的に安く済む場合もあります。これではボロ物件を購入して治しても時間がかかった分無駄になってしまいます。

また、修繕費も当初は自分でDIYしようと計画して物件を購入しても結果的に手に負えず、業者を頼んで高い修繕費を支払うことになったというケースもあるようです。

ただ、経験を積んで目利きがついてくると、優良物件を安く買いたたき、自分で修繕して経費を抑えて、高利回りで賃貸するということも可能なため、不動産投資の経験を積んだ後に取り組みたい方法と言えるでしょう。

融資が大きく引けるタワーマンション

タワーマンション投資は資産価値が高く、インカムゲインを狙うことも可能ですが、後にキャピタルゲイン目当てで売却も目指せるでしょう。

タワーマンションは部屋内の設備がとても充実しています。周辺環境や交通の利便性も良いため人気が高く、家賃設定が高めにすることができ、資産価値が高い不動産といえます。

タワーマンションは建設される場所も各都市に一等地である場合がほとんどで、その後の地価の上昇等で売却益も狙うことができるしょう。

夢は大きくマンション一棟

マンションを一棟購入することは、ワンルームマンション投資に比べてメリットが大きくなります。まず、融資を利用すれば、自己資金の3倍~5倍程度の不動産を購入可能です。そして、家賃収入も部屋の数だけ得ることができますから、ワンルームマンション投資よりも遥かに収益性が高くなります。

ワンルームマンション投資と異なり、区分所有ではなく土地も所有することになりますから、建物が老朽化しても土地が手元に残るため、新しい物件を建築することもできるでしょう。

地方で物件を買う?それとも東京で買う?

田舎で買うか、東京のような都会で不動産投資物件を購入するかは、投資家の考え方次第と言えるでしょう。但し、いくつかのポイントに絞って考えてみるとそれぞれ特徴があることがわかります。

まず、利回りについては地方物件の方が良いでしょう。都会の方が、土地代金が高くなり、初期投資費用が高くなることが要因です。しかし、入居率という観点で考えると都会の物件に軍配が上がります。

都会は交通インフラや商業施設が充実しており、地方にはない魅力があります。人口も減少傾向である地方と比べて、都会は人工が増え続けていますからこの点を考慮すると資金に余裕がある場合は、なるべく都会など立地の良い場所に物件を求めた方が良いでしょう。

まずは少額から始めるべき?それとも大きくローンをもらうべき?

不動産投資において短期で成功する秘訣は、好立地に物件を購入して、入居人がつきやすい環境に物件を持つことです。初期費用を抑えることも大切ですが、それによって良い物件を逃してしまうリスクも否定できません。

この点から考えると優良物件があれば、自己資金を用意して無理のない範囲でローンを組み不動産投資に取り組んだ方が収益を早くあげることができるでしょう。

コンサルを受けた方がいい?

コンサルティングは可能な限り受けた方が良いでしょう。不動産の専門家や税務、法務などの知識を蓄えることで、それがリスク防止に繋がり、結果的に損失を減らすことができるでしょう。

不動産投資セミナーに参加するのもあり!

上記同様不動産投資セミナーなどは積極的に利用して知識を蓄えたり、仲間づくりに役立てるべきでしょう。但し、セミナーの注意点は、無料セミナーは必ずバックエンド商品で不動産の売り込み等があります。個人情報もこれらの勧誘に使われる恐れもありますから注意が必要です。

セミナーでもおすすめ出来るのはアイケンジャパンです。

アイケンジャパンはキチンとした実績のある不動産コンサル会社です。

アイケンジャパンの評判見て失敗せずに利回りよく運営したい人の為の記事

サラリーマンの不動産投資のメリット

➀毎月不労所得が得られる

家賃収入によって働かなくてもお金が入ってくるというのは不動産投資の大きな魅力です。決してスケールの大きい話ではありません。専業大家さんに限らず副業でも現実に家賃収入を得ている人が沢山います。

②融資を受ける際に信頼性が高い

サラリーマンは不動産投資で物件購入する際に、給料という固定収入があるため物件ローンを組みやすいというメリットがあります。

③老後の施設年金代わりになる

不動産投資は早いうちにはじめてローンが完済されていれば、老後の私設年金代わりにすることが十分可能です。

現在年金支給の上限を70歳にするなどとメディアでは様々な今後の見通しを紹介していますが、そんな長寿高齢化社会だからこそ、年金に加えて第二の収入として家賃収入を確保することが大きなアドバンテージになります。

サラリーマンの不動産投資のデメリット

サラリーマンの不動産投資最大でのデメリットは二足の草鞋を履いて仕事と投資を両立させることです。不動産投資にかけられる時間が限られるということは、退居立会いや、客付け業者からの家賃交渉の電話などに対応することができないということです。

これにより顧客付加価値が下がり、家賃下落や空室に繋がることも考えられます。
解決策としては、管理・客付けといった業務を不動産管理業者に委託すると良いでしょう。

税金や確定申告には気をつけよう。副業禁止の会社ではばれてしまうリスクも

税務や各種手続きを行う時は、注意をしなければ会社に副業がバレる恐れがあります。
次のようなケースでは不動産投資が会社にばれてしまうためチェックが必要です。

確定申告の対象なのに申告しないでいる

サラリーマンが不動産投資を行って一年間で20万円以上の利益がでていれば、確定申告をする必要があります。確定申告をしないと会社に不動産投資がバレることになるでしょう。

会社に自分が不動産投資に取り組んでいることをばれたくない人は、確かに確定申告しないことで、一時的には会社に副業のことが知られることなく過ごせるかもしれません。

しかし、確定申告を怠ってしまうと、追徴課税を支払う必要がでてきます。追徴課税は現金一括納付ですから、追加の税金をすぐに払えないと、職場に連絡が入ることもあります。このようにして無申告が「不動産投資の会社バレ」に繋がってしまうのです。

住民税の通知

サラリーマンは住民税の支払いについては、勤めている会社が給料から天引きし、これを会社が納税する「源泉徴収」となっています。このため、地方自治体から会社に従業員の住民税の通知が送られます。この通知に基づいて会社は天引きをすることになります。

この天引き額は、不動産所得が大きいと、自分がもらっている給料だけでは辻褄の合わない金額になってしまいます。また、天引き額の計算根拠も記載されているため、その中に確定申告された不動産所得が別で掲載されてしまうのです。

このようにして住民税の通知で会社に不動産投資がバレてしまいます。

同僚に告げ口をされる場合

不動産投資が上手くいくと、つい自慢してしまう人がいいます。信頼できる相手だけではなく不特定多数の人に自慢話をすれば、会社に告げ口されることがあるかもしれません。

不動産投資が上手くいって収益が出ていると、尚更誰かに自慢してしまいたくなるかもしれません。しかし、会社にバレるリスクを考えるとあまり人には話さない方がいいでしょう。

不動産投資は副業規定には違反しない会社が多いです。しかし、他の人の口から会社にバレることで、あなたの評価や評判に影響がないとは言えません。会社としては「本業を疎かにしている」と心象が悪くなることもありますから充分注意が必要です。

アイケンジャパンの評判見て失敗せずに利回りよく運営したい人の為の記事

アイケンジャパン

アイケンジャパンとは?

1 アイケンジャパンとは?

アイケンジャパンとは、アパート経営に特化している不動産投資会社です。本社は九州福岡ですが、東京、大阪、名古屋、広島、仙台と全国に事業を手掛けています。

アイケンジャパンは不動産投資家のパートナーとなる会社です。不動産投資においてはパートナー選びがとても大切です。初めて不動産投資を始める場合は、特に知識やノウハウが不足していることから、不安を感じて誤った判断をする恐れがあります。

そのような時に一人で悩んでいても解決はしません。そのためスタートアップの段階から不動産投資の豊富なノウハウを持ったパートナー企業のアドバイスをもらい不動産投資を始めることが、効率的な方法となります。

アイケンジャパンは数多くのアパート経営ノウハウを知り尽くしています。そのノウハウに基づくアドバイスを受けて不動産投資に取り組むことがアパート経営を成功させる秘訣と言えます。

無料でもらえるアイケンジャパンの資料は以下から確認出来ます。


実際にアイケンジャパンで資料を請求してみました。

資料を実際に請求し、どのようなものが入っているかまたその後のしつこい営業がないかを検証してみました。

下記がアイケンジャパン様の資料の一式です。

アイケンジャパン

資料は分かりやすく、本とDVDですね。

アイケンジャパンの高級感のある資料

中身も非常に見やすく、アイケンで建てたマンションの事を説明しています。

アイケンジャパンの資料の本の中身

この後、特に営業の電話がなかったので、私の方から気になり、アイケンジャパンに電話してみると営業の方が親切に資料の案内をしてくれました。

過度な営業もなく、アパート経営のデメリットも営業の方自ら説明をしてくれるので、リスクについてもしっかり把握する事が出来、最大限の利益率を追及する事が出来るのがアイケンジャパンのメリットですね。

まず何よりアパート初心者は分からない事だらけなので資料を見る事でアパート経営とはなんなのかを理解する事が出来、分からない事は営業に聞く事が出来ます。(無料でアパート経営の専門家に聞けるメリットは大きいですね)

アイケンに任せるのも一つの手ですがアパート経営について知りたいだけでも資料請求の価値は充分にあります。無料なのでデメリットは何もありません。

無料でもらえるアイケンジャパンの資料は以下から確認出来ます。


アイケンジャパンで利回りを高くアパートのオーナーになる事は可能なのか?

2 アイケンジャパンで利回りを高くアパートのオーナーになる事は可能なのか?

アイケンジャパンで高利回りのアパート経営をすることは可能です。アイケンジャパンは不動産投資会社として多くの経営ノウハウを持っていますが、それだけではなく、確かな実績を持ち合わせています。一つは業界水準トップクラスの高い入居率です。

アイケンジャパンのアパート入居率は業界トップ水準の98%以上です。これは、ほぼ満室に近い経営を継続的に実現し続けているということを裏付けしています。なぜ、このような高い水準を維持できるのでしょうか。

その理由は、アイケンジャパンは賃貸物件を借りる人のニーズを徹底的に掴んでいるため人気物件を市場に供給できるからです。「不動産投資」と聞くとギャンブルのようなイメージを抱くかもしれませんが、アイケンジャパンのモットーは「堅実なアパート経営」です。

良い土地に、良い建物を建て、適切な管理をすることで高い入居率を実現できています。土地については、23区内などの人気エリアに絞って提案をしてくれます。人気エリアには物件価格が高くなるデメリットも存在するのですが、不動産価格が下がりにくく、更に上昇することも見込めるのです。

不動産の賃貸経営においては、賃借人の最も大きな判断材料は立地ですから、この点においても賃借人側のニーズをしっかり掴んでいることがひとつのポイントです。

もうひとつ重要な数値があります。それはアイケンジャパンのアパート経営継続率は99%、更には収益稼働率が8年後も96%以上を維持している点です。

つまりアイケンジャパンの物件の家賃収入は、築年数が経っても下落幅が少なく、途中でアパート経営を断念するリスクが非常に低いことを現しています。

これらの実績を見るとアイケンジャパンでは高利回りでアパート経営が実現できる可能性は非常に高いと言えます。

アイケンジャパンのアパート経営で失敗する?アパート経営に向かないのはこんな人

3 アイケンジャパンのアパート経営で失敗する?アパート経営に向かないのはこんな人

➀賃貸経営をビジネスと認識せず、目的が明確でない人

3.1 ➀賃貸経営をビジネスと認識せず、目的が明確でない人

賃貸物件を購入して、物件から家賃収入を得ることはまさに「経営」をすることです。つまり、利益を得るためのプロセスを明確にして、その目標を自ら設定できる人のことです。

賃貸経営を行う場合は、会社を経営するのと変わらない努力と心構えが必要です。安易な気持ちで始めると、失敗へ繋がってしまいます。

②賃貸物件の収益だけを当てにせず、資金準備がしっかりとできている人

3.2 ②賃貸物件の収益だけを当てにせず、資金準備がしっかりとできている人

不動産投資全般に通じることですが、物件オーナーになったからと言っていきなり安定収入を得られるとは限りません。

最初は試行錯誤の繰り返しになることも賃貸アパート経営では珍しくありません。例えば予期せぬ修繕費が必要になったり、やむを得ない事情で入居人が早期に退去してしまうケースが考えられます。

この時に初心者が、不動産投資の収入だけを当てにして他に準備資金や収入を作らずにいると、不測の事態に対応できず、キャッシュフローがショートしてしまう恐れもあります。

そのため投資の収益だけを当てにするのではなく、準備資金や他の定期収入を確保しておくこともアパート経営成功の秘訣と言えます。

③長期スパンの計画を持っていない

3.3 ③長期スパンの計画を持っていない

遠い未来のことを予測することは難しいですが、不測の事態を予測して長期の計画を持っていることも非常に重要です。どんなに新しい物件でも必ず老朽化していきます。

つまり、修繕費用が発生したり、賃借人のニーズの変化等に対応するため、大規模なリノベーションが必要になることも予測されます。

このような事態を予測することと、それに対応する最低限の資金は利益が出てからもストックしておくことが、長くアパート経営を成功させるコツと言えます。このような考えが持てない人は、短期で成功したとしても、成功し続けることは難しいでしょう。

④入居者に快適な居住空間を提供しようと思わない人

3.3.1 ④入居者に快適な居住空間を提供しようと思わない人

あなたの物件は賃貸物件といっても、賃借人にとっては心安らげる自宅です。賃借人が「家賃」にしか目に映らない人は成功することは難しいでしょう。入居者目線に立って居住空間を提供し、サービスに資する大家さんこそ長く成功できるオーナーと言えます。

アイケンジャパンに任せれば空室リスクから逃れられるのか?

4 アイケンジャパンに任せれば空室リスクから逃れられるのか?

アイケンジャパンを利用すれば空室リスクを抑えることができます。アイケンジャパンは賃借人の目線に立った優良物件を自社で用意しています。

結局のところ空室リスクの主たる要因は居住環境の悪さや、物件の質の低さによるところが大きいです。

アイケンジャパンの物件は入居者のターゲットとしては、部屋を見る目が最もシビアと言われている社会人の女性に設定しています。ここをクリアできる品質の物件だからこそ、多くの賃借人に支持されて、空室リスクを抑えられているのです。

広いキッチン、大容量の収納、浴室乾燥機など女性目線でかつ、汎用性の高い物件を揃えています。また、賃借人の満足度を高めるために、インターネット無料、エアコン、浴室TV、温水洗浄便座、24時間換気システムを標準設備としているのです。

セキュリティ面も充実しており、オートロック、防犯砂利、バルコニーライト、テレビドアホンも標準装備しています。

アイケンジャパンであれば人気のエリアに絞る事が出来る=リスクも低い
アイケンジャパンは人気エリアについて徹底的にリサーチしています。アイケンジャパンでは土地と建物をセットでアパート経営者に販売しています。

本当に市場価値のある土地をアイケンジャパンが探し出すため、土地を持っていないオーナーでも、アパート経営を行うことができます。

アイケンジャパンの土地仕入れは、まず月間約5000社の不動産業者へ電話問い合わせ、月1000社を訪問して土地に関する徹底的な情報収集を行っています。

そして、この中から1000件の非公開情報をピックアップして、そのうち100件を価格交渉します。最終的には多くの交渉プロセスを経て、月間約10社の土地仕入れを行っているのです。

このように物件への徹底的なこだわりによって、アパートのオーナーが失敗する物件選びのリスクを限りなく0にしているのです。

このように聞くとアイケンジャパンの土地は非常に割高なのではないかと不安を感じるかもしれません。

しかし、アイケンジャパンには画期的なCSS(コストセーブシステム)を採用していることで、他業者よりも割安で超優良物件を購入できるのです。

例えば他社の場合、同様のプロセスで土地を購入した場合、物件価格に加えて、業者負担金利、登記費用、業者負担不動産取得税、コンサルティング手数料などの名目で多くの費用が掛かります。

しかし、アイケンジャパンでは、強力な市場とのネットワークで優良物件の情報をいち早く見つけて、値段交渉することで割安で土地を購入できるのです。そのため土地代の他は最低限の諸経費しかかからないのです。


アイケンジャパンのアパートは入居率が高い!

5 アイケンジャパンのアパートは入居率が高い!

前述の通り、アイケンジャパンでは98%以上の入居率を誇っています。それだけでなく、なんと家賃滞納者がいないということが公表されています。

徹底的にこだわり抜いた優良物件だからこそ、高い入居率だけではなく、入居者の属性が良く、家賃滞納やクレームが少ないのです。

アイケンジャパンの資料請求は無料でリスクなし!
アイケンジャパンの資料請求は公式ホームページで住所、氏名、電話番号など簡単な個人情報を入力することで、郵送してもらえます。

中身はパンフレット2冊、会社DVDに加えて、更にアイケンジャパンの代表取締役社長である中島厚己氏の幻冬舎から発売されている著書「新築アパート経営こそ、副業の中の本業 成功の秘訣55」という書籍まで封入されていた。

これだけのボリュームある資料でアイケンジャパンの情報だけではなく、不動産投資における優良な情報がたくさん書かれている資料を無料で請求することができます。

さらに、こういった資料請求後にありがちな、営業マンからのしつこい勧誘の電話がほとんどないのがアイケンジャパンの特徴です。

資料が届いた一週間後に感じの良いスタッフから、「資料はお手元に届きましたか、ゆっくりご覧になってみてくさい」と言われただけで、特に勧誘はなかったのです。

この点からアイケンジャパンはリスクなしで資料請求もでき、その後の対応も好印象な優良企業と言えます。

退去の際にはどのような対応をとってもらえる?

6 退去の際にはどのような対応をとってもらえる?

アイケンジャパンでは徹底的な物件の管理サポートを行っているため、賃借人が退去する際も、オーナー側は全く手間がかかりません。

退去後の室内チェック及び補修などもすべてアイケンジャパンで対応してくれます。さらに、その後の空室リスクを最小限に抑えるため、賃貸仲介会社と密に情報の交換を行い、アイケンジャパンの物件を優先的に仲介してもらえるように、物件そのものの魅力を正確に伝えるための説明を行ったり、特典を付与したりと関係構築の努力を常に行っているのです。

不動産投資の成功率と失敗率。リスクと落とし穴 

不動産投資のリスク

不動産投資にリスクはつきもの?不動産投資ではどんなリスクがある?

不動産投資を行う場合には、多くのことを検討しなければなりません。資金のことであったり、物件のこと、購入後の経営についてなど考えなければいけないことは沢山あります。

不動産投資について考えたとき、メリットを思い浮かべられる人は沢山います。不労所得としての家賃収入や、売却益によるキャピタルゲインなどお金に関することを思い浮かべる人も多いのではないでしょうか。

しかし、実際に大切なのは不動産投資におけるリスクについて知っていることです。不動産投資におけるリスクとは

「借入リスク」、「空室リスク」、「滞納リスク」、「物件価格の下落リスク」、「家賃下落リスク」、「災害リスク」、「賃貸管理会社の倒産リスクと対策」

が挙げられます。

損しない為に!マンションを売却するときに意識したい相場と手数料

アパート経営でリスクなく投資を行いたい方にはアイケイジャパンがおすすめです。


①借入リスク

不動産投資で物件購入の際に金融機関から借り入れをした場合、借入リスクがあります。毎月返済をしていくことになりますが、返済が滞れば催告の末に一括返済を迫られたり、抵当権の発動により物件を競売に出される恐れもあります。

滞納を回避するためには返済資金を家賃収入の頼らず、安定するまでは貯蓄や運転資金で回せる準備をして不動産投資に取り組むべきと言えます。

②空室リスク

不動産投資を行い賃貸経営する際には、入居人で満室にして、安定した家賃収入を得ることが大切になります。

入居人への細かな対応を怠り、不満が募れば既にいる入居人が出て行ってしまう可能性があります。

立地が悪ければそもそも入居人が寄り付かない恐れもあります。

日本のマンションの空室は増加傾向にありますから、どんなに良い物件を購入しても入居人がいなければただの負債であるということを認識しましょう。

③滞納リスク

家賃滞納が常態化した入居人が問題となるケースは決して少なくありません。

また、入居人は「借地借家法」という借主保護の法律で守られているためすぐに追い出すこともできません。

家賃滞納についてのリスクを回避するためには、礼金や支度金などを事前に徴収して未払い家賃が数か月発生した場合でも補填できる担保をとっておくこと、当然のことですが支払い能力のある連帯保証人を立てさせること、家賃保証会社を入居時の必須条件にすることなどが挙げられます。

④物件価格の下落リスク

経年変化により物件価格が下落するリスクも頭にいれておく必要がります。ですが、これは不動産投資において売却益を目当てにした投資を行う場合大きな問題となりますが、家賃収入を狙った賃貸経営においては、影響は少ないと予想されます。

⑤家賃下落リスク

物件価格の下落と同様、築年数が経過し、建物と部屋の老朽化が進めば家賃を下げなければ入居人がなかなか見つからないケースもあります。

入居者の募集に高い家賃でも人が集まるかは物件の立地と部屋自体の魅力によって決まります。

⑥災害リスク

災害と一言に言っても様々です。しかし、日本全土共通でまず考えるべきは、地震リスクではないでしょうか。先の東日本大震災により多くの不動産物件がダメージを受けたことは記憶に新しいです。

日本においても今後高い確率で地震が落ちると予測される地域があります。

そのような地域の物件購入は避ける、或いは地域を分散させて投資を行うなどの対応が考えられます。

また、地震や火災に強い鉄筋コンクリート造の建物を検討するなど多方面からのアプローチでリスクを減らすことが可能です。

⑧賃貸管理会社の倒産リスクと対策

投資物件の管理を不動産管理会社に委託している場合、家賃や敷金は先に不動産管理会社に振り込まれます。不動産管理会社が倒産した場合、家賃や敷金の回収は難しくなります。

そのため不動産管理会社をどこにするかというのも慎重に選ぶ必要があります。

不動産投資で失敗するのはこんなパターン

①急に生活レベルがアップ

賃貸経営が安定して手元にお金が残るようになると高級車を買ったり、高級な住宅に住み始めたり、身なりが派手になってしまう人がいます。こ

れでは不動産投資で成功するのは難しいと言えます。

自分の努力に対するご褒美は勿論大事ですが、収益が出た分は次の投資に回すか、ストックしていざという時の補填資金にしたり、借入の繰り上げ返済に回すべきでしょう。

不動産投資で長く賃貸経営を行う場合、前述のリスクには必ず遭遇することになります。それを想定した資金計画立てなければ長く投資で成功するのは難しいでしょう。

②諸費用を考えない

不動産投資を行う場合、多くの経費がかかります。

管理費や修繕積立金、入居者確保のための広告費、それ以外にも、毎月のローンや利息、確定申告のために税理士などに支払う費用も必要です。

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利益が大きくなれば支払う税金も増えます。こうした経費の存在を把握して安定したキャッシュフローで経営できるように常に収入と支出のバランスを見極める必要があります。

③知識が足りない

不動産投資に失敗する人に共通する項目として、不動産や投資に関する情報不足、根本的な知識不足が挙げられます。不動産投資に必要な知識は各分野に対する広く浅い知識で、それらをどの専門家に聞けば解決してもらえるかを知っていることです。

例えば法律、税務に関することや、マンション経営においては基本的な枠組みを理解しつついざいという時に、専門的な部分はアドバイスしてもらえる人脈を持っていることが重要となります。

不動産投資で失敗したら自己破産しかない?

不動産投資に取り組む際は、全てを自己資金で賄える人は少なくほとんどの人が金融機関から融資を受けて取り組むことになります。

確かに融資を受けられればそれは、お金をコツコツ何年も貯めて不動産投資にチャレンジするより遥かに効率的です。ですが、融資を受ける以上返済に関するリスクを背負うことになります。

そして、もし金融機関からの融資を受けてそれを返すことができなくなった場合は「自己破産」ということを考える人もいるかもしれません。

自己破産で家を売却。任意売却と自己破産どっちを優先すべき?

まず万が一滞納があってもドラマや漫画のように恐怖に怯えるような取り立ては考えにくいと言えます。(もちろん金融機関からの借り入れが前提です。違法業者の場合は予想できません。)

お金が返せなくなり返済が滞るようになると、まずオーナーであるあなたに問い合わせが金融機関からます。

これらの問い合わせは無視せずきちんと相談するべきです。返済が難しければ、この段階で融資条件の緩和、つまり融資年数を延ばしたり、金利引き下げの交渉の相談を銀行に対して行う必要があります。

それを無視して、3ヵ月程度支払いが延滞されると、金融機関内でも貸し倒れの懸念が強まり、回収できないことを前提に動き始めますから、最悪は差し押さえ、競売等に発展し最後は自己破産という可能性もでてきます。

など、不動産投資では、所得の絶対額が多くなるため、所得税や住民税が高くなるケースが多いです。税金は自己破産しても非免責債務ですから支払いから逃れることはできません。

不動産投資は借金が必要?

不動産投資では必ず借金が必要なわけではありません。

投資には様々な手法があります。例えばワンルームマンション投資であれば都心中古物件を探せば、600万円~で物件を見つけることは可能です。この程度であればサラリーマンの貯蓄や、かなり融資の比率を下げた経営が可能となります。

ただし、投資額が少なければリターンが少ないというのも事実です。投資では良い立地に、良い物件が鉄則ですからこういった物件に投資する場合は金融機関の融資なしでは時間がかかってしまうでしょう。

その点でいくとレバレッジを考えれば借金は必要ですが、絶対に借金しなれば投資に取り組めないかと言われればそれは違うと言えるでしょう。

不動産投資は節税にもなるけど、節税にもリスクあり?

よくワンルームマンションは収益性が低いため、一棟マンションの物件購入を進める不動産会社もいますが、鵜呑みにはできません。なぜなら一棟物件には税金上のリスクが存在します。

例えば最初は満室経営でスタートし大きな収益を上げたとします。しかし、その後徐々に空室が増えて家賃収入が目減りしても、まずは満室時の家賃収入を得ていた時に税金支払いが先にやってきます。

その時に、目減りした家賃収入では税金が払いきれず経営が苦しくなるというケースがあります。税務については顧問税理士のアドバイスを受けてしっかりと対策を練る必要があるでしょう。

不動産投資が成功する事はあり得ない?成功するパターン

①一等地の物件を購入する

成功パターンの一つとして最初から好立地の物件を購入するという方法があります。都心エリアなどで空室リスクが少ない地域を選択したり、特定地域の値下がりしにくい人気物件を購入して、長期的な家賃収入を築くという投資方法です。

家賃収入を目的とする投資方法は、不動産の売却益を狙う不動産投資に比べて、保守的でローリスク・ローリターンの運用となります。そのため、潤沢な投資資金を用意できる人、資産を減らさないことを目的とした投資スタイルに合っています。

②空室リスクの低い都心物件を割安に入手

2つ目は、空室リスクが低く今後の成長が期待される地域で、家賃収入を主軸として、収益を確保しながら長期的には物件そのものの価格の値上がりを期待する投資方法です。

投資する物件地域としては、渋谷や品川などの準一等地、二等地などが挙げられます。
具体的には、上記は首都圏のマンション平均価格の推移となりますが、2010年前後に首都圏で4,500万円のマンションを購入していた場合、その後5,500万円の価格で取引できたという事例があります。

当然エリアごとの人気や売買手数料、売却益に対する税金を考慮すると、差額がすべて利益とはなりません。それも家賃収入を確保できたうえで物件も値上がりし、平均で700万円~800万円前後の利益を手にできればそれは大きなメリットと言えます。

③購入後に付加価値を上げる

3つ目の成功パターンは、何かしらの問題があって空室が発生している物件や、賃料が下落してしまった物件を相場より安い価格で買い付け、リノベーションを行って付加価値を高め空室率の改善や賃料アップを実現させる方法です。

前述の投資パターンに比べるとあらゆることを考慮して、不動産のポテンシャルを見極めて、前のめりの投資を行う、という積極的に資金を投じる不動産投資とえいます。こういった投資は不動産会社やプロの投資家が行う方法と言えます。

通常の家賃収入を目的とした不動産投資で経験を積んでいると「この物件は相場から考えてかなりお買い得だ」「この立地であれば、リフォームを行えば空室率を大幅に改善できる」「周辺の賃料相場から考えると、○○万円までは賃料を取れる」といった目利きがついてきます。

リフォームなどについても優良業者で格安で済ませることでコストダウンを図れます。不動産投資の中では事業的な側面の強い投資手法と言えます。

④すぐに値上がりする条件や時期で物件を売買

最後の4つ目の成功パターンは、割安な不動産を購入して購入価格以上の値段で売却を繰り返していくという短期売買の不動産投資です。

市況が活気づいている時に、たとえ不動産価格が高値圏であっても、

インカムゲイン(家賃収入)や利回りは重視せず、短期的に売買を繰り返してキャピタルゲインを狙っていくことで、手元のキャッシュフローを創り上げていく不動産投資手法になります。

このような投資手法は購入直後~長くても数年程度の短期売買を行います。投資規模も、数億円~数十億円の投資金額となります。

そのためこのような手法は、不動産の価格が上がり大きく儲けることができる一方で、価格が下落するリスクも内在します。

不動産投資手法でもハイリスク・ハイリターンな方法です。物件の価値と市場の状況を短期で見極めて、巨額の資金を調達して短期売買を行うため、金融的な投資の色が強く、不動産・金融のプロが行う投資手法と言えます。

最初の物件を選ぶ前にキチンと勉強する事も重要

不動産投資においては自分できちんと基本知識や各方面の専門知識について勉強する必要があるでしょう。不動産投資は投資金額も大きいですから、最初で大きな失敗をした場合は二度と這い上がれなくなる可能性も十分あります。

そのためにも先輩投資家のセミナーに参加したり、人脈を築いて情報収集を重ねるなどの努力は必要不可欠です。

また、投資に成功してある程度儲けがでた後も継続的に知識を吸収し続けることも大切です。不動産を取り巻く、市場動向、法律による規制、税に関することは今後も多くの変化が予想されます。

そのような動きに敏感になり常に新しいことを学び続けることが現代の不動産投資家に求められている資質と言えます。

アイケンジャパンなどで不動産投資の資料請求を行おう

不動産投資においてもう一つ重要なことがあります。それはパートナー選びです。実際に不動産投資を行う上ですべてを自分の力で行うのは非効率です。


かといって先輩投資家が何か力を貸してくれるわけではありません。そんなときは不動産投資に特化した不動産会社をパートナーにして投資に取り組むことで、短期で経営を安定させることが可能になります。

このようなパートナー企業は数多くの投資家や物件を知っており、経験やノウハウを持っています。そのノウハウに基づくアドバイスを受けて不動産投資に取り組むことは成功するための大きな助けとなります。

そんな賃貸経営のパートナー企業としておすすめの会社の一つが、アイケンジャパンです。アイケンジャパンでは不動産投資の中でもアパートなどの賃貸経営に特化している不動産会社です。資料請求は無料でDVDとパンフレット3冊が同梱をもらうことができます。

アイケンジャパンの売りは収益稼働率96%という業界トップクラスの実績です。物件サポートも充実しており不動産投資家にとって力強いパートナーになるでしょう。

また、不動産投資家におすすめのもう一社のパートナー企業としてはプロパティエージェント株式会社が挙げられます。不動産会社として上場も果たしている企業です。賃貸管理サービス、賃貸仲介サービス、建物管理サービスなど不動産投資家が賃貸経営を行う際のトータルサポートを行ってくれます。

プロパティエージェントは物件販売も手掛けていますが、都心エリアに特化しており、物件購入、開発、販売、管理のワンストップサービスを提供しています。
特に他の会社と異なり、ITによるサポートに力を入れており、同社の不動産投資TIMESではリアルタイムでチャットにより、不動産投資の相談を行うことが可能です。

自分の力だけでなく、このような不動産投資家をサポートしてくれる企業の力を借りて投資に取り組んだ方が、短期で成功できる可能性は高まると言えます。