駐車場経営を成功させるポイントの一つとして、駐車場のニーズがその地域にあるかどうかを調査しておかなければなりません。土地が駐車場に向いていても、他の要素で駐車場経営が失敗することがあるからです。 まず、バスや電車、地下鉄など公共交通機関が整っている場合駐車場そのものにニーズがないことがあります。また、駐車場が周りに多すぎることや、郊外などでベッドタウンになっている地域では、そもそも新規の駐車場のニーズは低いと言えます。 土地が駐車場向きでも、そもそも地域に駐車場のニーズがあるかを事前調査しておきましょう。 駐車場経営で他の駐車場と差別化できるポイントが料金設定です。例えば長い時間駐車するニーズが多いのか、短い時間駐車するニーズが高いのかでも料金設定は異なります。 このニーズを見極めず安易に料金設定すると、ライバル駐車場へ顧客が流れてしまいます。 しかし、ここで長時間駐車のニーズが高いのに気づかず、1時間当たりの駐車料金を安めにして、最大駐車料金(24時間)の価格は他の駐車場より高くしてしまうことで、お客さんはライバル駐車場に流れていってしまう事態となってしまいます。 駐車場管理業者はこまめに現場にいってくれる業者を選びましょう。駐車場で無断駐車やごみの不法投棄などが増加し、環境が悪化すると利用者は激減します。このような失敗をしない為にも、こまめに動いてくれる管理業者を見つけましょう。 その地域で駐車場のニーズがあるかは徹底的なリサーチが必要です。以下の項目についてリサーチをしましょう。 バスや地下鉄、まち全体の利便性を考慮して駐車場を選びましょう。バスや電車、地下鉄の利用者が多ければ駐車場のニーズは落ちてしまいます。 例えば歓楽街などがあり、慢性的に駐車場が不足しているような地域は駐車場のニーズがあると見込めます。また、駅周辺やオフィス街、珍しいところでは宗教施設などの近辺も駐車場ニーズが見込めるでしょう。 あまりに競争が激しい場所では、価格勝負となってしまい利益がでない恐れもあります。同じような駐車場が多ければ、多いほどニーズも下がってしまうため注意が必要です。 駐車場を経営するときに注意が必要なのが、固定資産税です。 土地の固定資産税は更地の場合、建物が土地上にある時の3倍～6倍に跳ね上がります。この税負担は非常に大きく知らずに駐車場経営を始めると、稼働率が悪い場合税金の支払いで赤字になる恐れがあります。 住宅やアパートを転用して駐車場にする場合は、住宅用地の特例を受けることができず固定資産税は3倍～6倍になりますから、固定資産税の増加を見越した事業計画を立てるようにしましょう。 毎年1月1日時点で住宅が建っている土地（＝住宅用地）は固定資産税・都市計画税が減税される。 駐車場経営を成功させるために重要なのが、パートナーである管理会社選びです。 駐車場を管理していると、利用者のクレームを直接処理する必要性が生じます。その際にしっかりとした管理会社を選択しなければ、対応のミス等でオーナーである自分の直接クレーム対応を迫られることになる恐れがあります。責任をもって苦情処理まで行ってくれる管理会社を選択しましょう。
①事前の調査不測の人
②料金設定を安易に考えてしまう人
長時間の駐車ニーズが高ければ、最大駐車料金(24時間)の価格は他の駐車場より少し安くすると良いでしょう。反対に1時間当たりの料金が高くても選んでもらえるでしょう。③駐車場の管理業者の選択を甘くみる
リサーチは徹底的に行おう。そもそもニーズはある？
1)公共交通機関の利便性
2)駐車場の利用を促す施設があるか
3)周辺の駐車場数
絶対に忘れちゃダメ！駐車場経営には固定資産税がかかる！
①もともと建物が建っていた土地は要注意
管理会社を使用する場合はいい業者を選ばないと失敗する
1)クレーム対応
2)無断駐車が増えてしまう
無断駐車の増加は駐車場環境の悪化に繋がり、それが原因で駐車場経営が破綻する恐れもはらんでいます。
例えば月極駐車場で、自身が契約した駐車場に無断で自動車が止められていると、契約者は自分の自動車が止められず困ってクレームの連絡をします。
このようなことが増えると、駐車場利用者の減少に繋がります。このような無断駐車を防止するためにも管理会社を利用して、事後の対応を任せることが大切です。
しっかりとした管理会社であれば、無断駐車の連絡後、無断駐車している車のナンバーを控えて、警察等への申し出まで対応してくれます。
3)放置駐車が増えてしまう
違法駐車とは、異なり長期に渡って車が駐車場内に放置されてしまうのが放置駐車です
まめに駐車場管理会社が管理していれば、防ぐことができるかもしれません。
しかし、もし放置駐車が行われれば、警察が私有地の駐車場に関しては取り締まることが出来ず、また、日本の法律でも手続きを経ずに自力で放置自動車を撤去することを禁止していますから、問題が長期化します。
管理が行き届いている駐車場であれば、このような事態を未然に防ぐことができますから、やはりいい管理会社を選ぶことは必須と言えます。
4)車上荒らしなどの犯罪を未然に防ぐ
良いい管理会社をパートナーに選ぶことで、駐車場の防犯対策をしっかり講じましょう。防犯対策が不十分であれば、車上荒らしが頻発する駐車場となり利用者の中で悪い噂が広まり、駐車場利用者が激減する恐れがあります。防犯上の適切な対応とアドバイスをしてくれる管理業者を選択しましょう。
一括借り上げで賃料減額条項は使っちゃダメ
駐車場経営には①一括借り上げ方式、②コミッション方式、③管理委託方式の3つの経営スタイルがあります。
①一括借り上げ方式
一番注意が必要な経営スタイルと言えます。
駐車場経営業者に自分の土地を賃貸することで、その土地の賃料が支払われるという経営スタイルです。
土地を借りている業者が駐車場経営しているだけなので、自分は純粋に土地を貸しているだけという立場になります。
初期費用は土地の整備代のみです。経営途中の維持費も不要です。駐車場経営での売上が自分の収益に影響しないので、毎月安定した収益を実現可能です。
但し、この一括借り上げ方式の契約書は注意が必要です。もし、賃料減額条項という項目がある場合は、どんなに最初の契約条件が良くても、契約をもう一度考えなおすべきと言えます。
この賃料減額条項とは、経過年数や、経済状況に応じて賃料を減額するという条項です。そのため、これら条件に当てはまった場合、収益である賃料が減ってしまうのです。これによって賃料が下がり経営が悪化してしまう駐車場オーナーが後を絶ちません。
業者は最初、確実に契約するため、高額な賃料を提示してきます。しかし、それはこの賃料減額条項によって、将来割安で土地を借りられることを見越してオーナーにとって好条件を提示しているにすぎないのです。
②コミッション方式
駐車場用の土地を貸して、賃料として報酬を得るという点では一括借上げ方式と同じです。初期費用も駐車場の整備費用のみです。異なるポイントは、オーナーに支払われる報酬が毎月の駐車場の売上によって決定される点です。一括借上げ方式と異なり、駐車場が繁盛すればするほど大きな利益が期待できます。
③管理委託方式
コインパーキングの場合は、駐車機器の費用を自腹で負担する必要があります。その代わり、売上の9割以上の収入を毎月得ることが可能です。
月極駐車場を経営する場合は、他の経営方式と初期費用が同じですから、管理委託方式で経営するのがおすすめです。
大手の駐車場とはなるべく被らない場所で営業しよう
周りに大手の駐車場は多ければ、その場所は競争が激しい可能性が高いと言えます
しっかりと市場調査をして、大手と競合しない地域で駐車場経営を行いたいものです。
駐車場の市場調査は、半径500ｍを目安に行いましょう。
同じエリアの中でも、駐車場の利用料は、駅に近いところほど、高く設定されており資金力のある大手が多いです。
駅からはなれば場所であれば、入りにくい駐車場や視認性の悪い駐車場は、価格が若干安め
ですが、場所によっては穴場のスポットとして一定の利用者が見込める場合があります。
駐車場経営で儲かる人はこんな人。想定年収はこのくらいになるぞ！
参考：資金0円で始める駐車場経営で安定収入サイト
上記はコインパーキングの例ですが、収入に大きく影響するのが、駐車場の最大駐車台数に比例している傾向があることがわかります。10台以上の台数が見込めるコインパーキングであれば、ある程度の売り上げが見込めます。
リスクを考えずに資金を使ってはダメ！これだけかかる！駐車場経営にかかる初期費用
①未舗装駐車場の整地費用
整地コストを抑えることができる形態です。車体に耐えうる地盤の確保として切削、残土処分、砕石材料の敷き詰め、転圧作業などが必要となります。目安としては、これらの整地工事は700円～1200円/m2の費用がかかります。
②アスファルト舗装
アスファルトで舗装は、厚みを5cmにすることが一般的です。そのため、上記の未舗装の場合よりも5cm分深く掘削することになり、残土処理の量も増えることから、掘削単価と残土処分費が高くなります。
アスファルト舗装をする場合の費用は1,600円/㎡が相場です。なお、アスファルトの施工費用は別途3,000円/m2の費用がかかります。
③コンクリート舗装
コンクリートでの舗装は、厚みを10cmにすることが一般的です。そのため、上記の未舗装の場合よりも10cm分深く掘削することになり、残土処理の量も増えることから、掘削単価と残土処分費が高くなります。
アスファルト舗装をする場合の費用は2,000円/㎡が相場です。なお、アスファルトの施工費用は別途6,000円/m2の費用がかかります。
その他
①区画用ロープ：200～300円/本
未舗装タイプの駐車場では、駐車スペースの区分けをする為に、区画用ロープを用いてライン引きを行います。業者に外注すれば作業賃で数万円とられますが、自分で行えばロープ代金だけで済みます。
②ライン引き・駐車番号表記・車止めブロック
駐車場をアスファルト又はコンクリート舗装する際は、駐車スペースの区画分けのライン引きをします。
白線には、シングルタイプ・囲みタイプ・アメリカンタイプの3種類があります。施工費用は約5～7万円/5台分一式ほどです。
駐車区画番号を付ける場合の費用は+1,000円/台、車止めブロックは、＋3,500円/個が相場となっています。
これだけ存在する！駐車場経営で起こるリスク
駐車場内での事故、トラブル
まず、考えられる駐車場経営のリスクが場内での事故、トラブルです。
駐車場内での管理懈怠による事故
駐車できる車両の数を確保するため、駐車マスや車路が極端に狭く接触事故が起こる可能性が高い駐車場、出入口の見通しが悪くてもミラーをつけない、コインパーキングの車止めやゲートなど設備が壊れていて利用者に損害を与えるなどこういった場合は、駐車場オーナーに責任が問われる可能性があります。
人的トラブル
契約者同士または近隣住民とのトラブルもリスクとして想定されます。このような人的トラブルは放置せず、仲裁して警察に引き渡すなどなんらかの対応をしなければ、駐車場内での事件や事故に発展する恐れがあります。
また、これらを未然に防ぐためにも、トラブルを起こす契約者は、契約更新しない条項を契約書に設ける、必ず一定の期間を定めた契約にする、重大なトラブルは解約できる条項を設けた契約書を作成するようにしましょう。
犯罪の現場となる
駐車場内での車上荒らし、器物損壊、無断駐車といった犯罪リスクは、オーナーに全ての管理責任が発生するわけではありません。しかし、定期的巡回を行わず、適切な運営を怠っていたとすれば、利用者の評判に影響する恐れがあります。
管理業者への委託で経費はかかってしまいます。しかし、リスク回避のための必要経費を捻出することで、大きな損害を未然に防ぐことが可能です。
また、「駐車場内での事故には責任を負いません」とする文言を、看板で設置していることがしばしば見受けられます。しかし、これは駐車場側に過失がないことを前提としており、適切な管理を怠って過失があると、責任は免除されません。
災害リスク
駐車場で考えられる災害は、地震による液状化現象や地割れ、津波・高潮・集中豪雨・洪水による水没、土砂崩れによる埋没などです。
駐車場経営においても、災害を考慮して任意で災害保険に加入するなどの対応が考えられます。
行政のホームページなどでハザードマップを確認することで、自分の駐車場が存在する場所がどの程度の災害リスクを負っているか把握することが可能です。
賃料の滞納
賃料の滞納は、駐車場経営に限らず賃料収益を得るビジネス全般に共通する悩みです。どんなに、事前の審査を厳格行っても人格までは見抜けないので、貸主共通の悩みです。
また、駐車場代金は直接の居住場所の家賃より滞納されやすいリスクがあり、注意が必要です。
対策としては、駐車場の契約時に保証人を用意させること、保証会社をつけてもらうなどの対応が考えられます。
コストはかかりますが、駐車場の賃料の回収業務まで対応する駐車王管理会社を選択することで格段に家賃の回収率を上げることができます。
相続時の資金不足
駐車場は更地として評価されるため、土地としての相続税評価が高いです。
その結果、駐車場を相続した相続人が相続税の納付に困る可能性も考えられます。
相続税には基礎控除もあるので、対象になるのであればある程度、相続税を軽減可能です。しかし、他にも財産があるケースや、地価が高い土地が他にある場合は要注意で、駐車場経営を想定した財産全体の評価を把握し、判断することが重要です。
なお、相続税の申告・納付期限は相続開始から10ヶ月となっています。土地の売買は容易にはできません。相続の前段階で、ある程度相続税の支払いがい込まれているのであればその分の資金は事前に準備しておく必要があるでしょう。
よくあるトラブル
①利用者間のけんかなどのトラブル
コインパーキング等で、不特定多数の人が利用可能な駐車場では利用者同士のトラブルが想定されます。
特に多いのが駐車する区画で揉めるケースです。頻度が高い利用者にはお決まりの駐車位置があります。そこに別の車があって停められないということが揉め事の原因となることがあります。
ゴミの散乱や駐車スペースの私物化
月極駐車場では駐車スペースにたばこの吸い殻や弁当箱の空など、ゴミが散乱しているケース、カーオーディオを大音量で流しながら駐車する人がいることで近隣住民から苦情が寄せられます。
深刻なケースでは私物を駐車スペースに置き始めるというケースも存在します。自分が借りている駐車スペースなのだから何を置いても関係ない、などと身勝手な理屈を主張する人が出てくることが現実にあるようです。
土地なしでも駐車場経営を始める事は可能なの？
コインパーキング等の経営であれば自分の土地を所有していなくても始めることができます。土地は高額であり、誰でも持てるものではありませんから利益が見込めるのであれば、土地を借りて事業参入することも検討可能です。
但し、コインパーキングの利益は経営手法や、規模、地域によってニーズが異なります。なかなか利益がでにくいこともあるため、十分事前の資金計画や経営計画を練ったうえで行う必要があるでしょう。
駐車場の小口投資ってどういう事？
駐車場小口経営とは、駐車場を経営することができるだけの資金力がない一般の人に向けた投資商品です。不動産会社と組合契約を結び、共同事業者ということでその不動産会社が営む駐車場に出資します。
そうすると出資した分年に数回、駐車場の稼働率に応じた分配金を得られるという仕組みです。年間利回り4%~6%を実現できるケースもあります。但し、元本保証などがあるか、利回りも実利回りなのかなど注意する必要があるでしょう。
空地や余った土地にある駐車場経営以外の選択肢。
空き地や余った土地における駐車場以外の有効活用方法には①賃貸アパート、マンション経営②トランクルーム経営③太陽光発電④コンビニ経営が考えられます。
①賃貸アパート・マンション経営
空き地の有効活用方法として、賃貸アパート・マンションを建築して家賃収入を得る方法が考えられます。駐車場経営と異なり、宅地は固定資産税が大幅に安くなるというメリットもあります。
また、経営を安定化させることができれば、毎月家賃収入が得られます。デメリットは物件の建築に大きく初期投資をする必要があります。
②トランクルーム経営
開いている土地にコンテナ等を設置して、そのスペースを貸し出します。家にある大きな荷物などを預ける人からの一定のニーズが存在しています。管理の手間もあまりかからないため、放っておくだけで賃料が得られます。
特にコンテナ型は比較的安価で事業参入可能です。但し、景観がいまいちであることや、温度湿度管理が外気に依存するため難しい点がデメリットです。
③太陽光発電
近年注目されているのが、空き地に太陽光パネルを設置するソーラー経営です。比較的利回りも良く、自分の土地に合ったソーラーが設置できれば収益を上げることが可能です。
ソーラーで収益をあげる仕組みは、「再生可能エネルギーの固定価格買取制度」により、設置したソーラーパネルの発電規模により10年～20年間の固定価格で電力会社に電気を買い取ってもらうことが可能です。そのため、アパート経営に比べて、空室を気にすることなく、収益が見込めます。
④コンビニ経営
駅が近く人通りが多い、幹線道路沿い、周辺にコンビニがない住宅地の土地であれば駐車場経営よりもコンビニ経営を検討した方が収益を上げることができるかもしれません。
コンビニ経営にはリースバック方式という、自分の土地に自らコンビニを建設して、
その土地と建てたコンビニをコンビニ業者に貸す契約形態と、自分が所有している土地だけをコンビニ業者に貸す事業用定期借地権という方式があります。
リースバック方式は初期費用がかかりますが、事業用定期借地権であれば初期費用がかかりません。コンビニ経営はアパート経営などと異なり、初期費用が少ない中で高い収入が見込めると言われています。
ＪＦＡ協会の2016年調査結果では、コンビニの店舗数は5万4501店、来客数は年間172億785万人と発表されています。このことからも圧倒的なニーズが存在しており多くの売り上げが見込めることがわかります。
駐車場経営の実質的な利回りはどんな感じ？固定資産税を考慮しよう。
具体例で考えます。20台駐車スペースがある月極駐車場を所有しており、初期投資費用は400万円。1台の賃料は月5,000円、20台で10万円、年間だと120万円の収入が見込めることを想定します。
この場合の想定利回りは、120万円÷400万円となります。
120万円÷400万円×100＝30%
想定利回りは「30%」となります。
実経営では、常に4台の空車スペースがあり、毎月の実質収入は5,000円×16台＝80,000円になったとします。そうなると、80,000円×12ヶ月＝96万円となります。
96万円÷400万円×100＝24%
この「24%」が表面利回です。
さらに、毎年固定資産税で25万円、不動産会社への管理費用が年間10万円かかるとしたら、96万円-25万円-10万円＝61万円となります。
61万円÷400万円×100＝15%
「15%」が実質利回りとなります。
実質の利回りが、15%程度であれば、賃貸アパート経営に比べて、利回りは高いと言えます。また、地域や規模によってはさらに高い利回りを狙うことも可能であるため駐車場経営は収益性が高いと言えるでしょう。
駐車場の大手管理会社の選び方。ずさんな管理会社とは契約してはだめ！
前述の通り、駐車場管理会社は駐車場を経営するうえでの需要なパートナーです。ずさんな管理会社を選べば、管理料だけ取られて、リスクの軽減は全くできないという状況に陥ります。
多少管理料が高くついても、駐車場管理を取り扱う大手の不動産管理会社を選択するべきと言えるでしょう。
月極駐車場とコインパーキングだったらどっちがいい？
駐車場経営において、月極駐車場とコインパーキングどちらが儲かるのでしょうか。それぞれにメリット、デメリットはありますが時間貸しではコインパーキングの方が収益性が高いと言われています。
1台1ヶ月3万円の月極で契約した場合は、1つの区画からの1ヶ月の売り上げは3万円です。それ以上に上がることは値上げをしなければ難しいでしょう。
対して、コインパーキングで一つの区画を日中16時間、一時間200円、夜間の8時間を一時間100円で賃貸したとします。
日中12時間しか稼働しなかった場合でも、一ヶ月の売り上げは7万2000円となります。5台分なら月極の一ヶ月の売り上げが15万円。コインパーキングなら36万円となりコインパーキングの方が、圧倒的に収益性が高いことがわかります。
但し、月極駐車場にもメリットはあり、駐車場機器の導入コストがかからないこと、更地であれば砂利地でも経営ができること、一度契約すると多くの人が長期的に利用してくれるため周辺環境の変化の影響が受けにくいというメリットもあります。
一番重要なことは、駐車場経営を検討している土地に合った、駐車場の形態を選択して事業を行うことで稼働率を確保し、適切な管理会社を選んでリスクを最小限に抑えて経営を行うことと言えるでしょう。
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