マンションが共有名義になるケースとして、親子や夫婦で住宅ローンを組む場合や
相続時に兄弟で所有した場合があります。
持っている間はそんなに問題はありませんが、売却の際は共同所有者全員が
売却に同意しないと売却できませんし、又、夫婦の共同名義の場合、離婚時に
売却するケースもあり、そういった際の対応はどのようなものになるのでしょうか。
今回は、共同名義のマンションの売却について様々なケースについて
お話したいと思います。
1 共同名義のマンションを売る方法
共同名義のマンションを売るケースとしては、
兄弟で共同所有している場合に、兄が事業で資金が必要な為売却したい、
夫婦で共同所有している場合は、離婚するので自宅を処分したい
というような場合があります。
共同名義のマンションはどのように売れば良いのでしょうか。
まず、共同名義のマンションを売却する際には、
所有者全員の同意が必要になります。
この際の持ち分は自分が７割、相手が３割でも関係ありません。
契約に際しては、全員の署名、捺印が必要になり、
決済時にも全員の立ち合いが必要になります。
全員が揃わないと契約が出来なくなりますので注意が必要です。
又、厳密に言うと自身の持ち分だけでの売却は可能ですが、
買い手が付かないことが多いので実際には共同持ち分をすべて売却することになります。
2 離婚した場合はどうやって売るの？お金の配分
残念ながら離婚することになってしまった場合に、夫婦の共同名義のマンションを売るにはどうすれば良いでしょうか。
この場合も他の共同名義のマンションの売却と同様にお互いの同意が必要になり、
相手が承諾しないとマンションを売ることが出来ません。
実際のケースでは、離婚協議中にマンションの売却まで話をしてしまうことが多いですが、
離婚で揉めている場合はマンションの処分についてもスムーズに話が進みません。
とは言え、揉めている場合は時間が解決してくれますが、夫が浮気をしてそのまま
相手の女性と失踪してしまった場合などマンションを売却したくても
出来なくなってしまいます。
そうならない為にも、共同名義の場合は、まだ話し合いの出来る状況で
きちんと売却について話をする方が賢明です。
その他では、夫婦間での売却、財産分与などの方法があります。
では、実際に共同名義のマンションの売却が決定した際のお金の配分は
どうなるのでしょうか。
夫婦の共同名義のお金の配分は、持ち分に応じて配分されます。
例えば、夫が3分の2、妻が3分の１であれば、お金の配分も
夫が3分の2、妻が3分の１となります。
又、掛かった費用（仲介手数料、登記費用など）も同様に持ち分に応じて支払います。
3 親子の場合
親子の共同名義のマンションを売る場合はどうすれば良いでしょうか。
親子の場合も基本的にはその他の共同名義のマンションの売却と同じで、
双方の同意が必要になります。
お金の配分も持ち分に応じて配分されます。
親子の共同名義のマンションを売る場合に起こる問題としては、
親子ローンを組んでいる場合など親の収入が無くなってしまい、
支払いに困った為、子供に売却するケースです。
通常の売却とは違い、金融機関からの融資を受けることが難しい、
売却価格を安くしてしまったせいで贈与と見なされる場合があります。
金融機関が融資を断る理由としては、いずれ相続させるものを何故売るのか、
住宅ローンを利用して、売買代金を事業資金に流用したり、転貸などに利用しないか
など金融機関も慎重になる為です。
4 マンションを売った後の税金はどうなる？
共同名義のマンションを売る場合の税金はどうなるでしょうか。
売却した後にそれぞれの持ち分に応じて売却代金を分配し、
掛かった費用も同様に持ち分に応じて支払います。
それを元に確定申告を行い、税金を納めます。
不動産の売却によって利益が出た場合は必ず確定申告が必要ですが、
損が出た場合は任意となります。
しかし、損が出た場合は他の土地、建物の売却益から譲渡損失を控除できたり、
居住用の財産で長期譲渡の場合、譲渡損失を事業所得や給与所得と損益通算でき、
その年に控除できない場合は、翌年から3年間繰り越して控除できるので、
損が出た場合も確定申告した方が良い場合があります。
マンションの売却よって出た利益は譲渡所得となり、事業所得や給与所得とは
損益通算等はできず、分離課税として計算します。
その年の1月1日にマンションを取得して5年以内であれば短期譲渡、5年超であれば長期譲渡となり、税率が変わります。
短期譲渡の場合は、39%（所得税30％住民税9%）、長期譲渡の場合は、
20%（所得税15%住民税5％）となります。
譲渡所得は、課税譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－控除額で計算されます。
控除には、マイホーム（居住用の財産）を譲渡した場合の3000万の特別控除の特例などがあります。
5.共同名義のマンションを売る場合の注意点
共同名義のマンションを売るには、所有者全員の同意が必要になる為、
売るまでにどのように全員の承諾を得るかが大切です。
兄弟といえ利害関係が発生すれば揉めますし、夫婦だと離婚するとなると
中々話が進みませんし、強引に話を進めるとトラブルに発展してしまいます。
マンションを売るにあたり、何故売るのか、何故売らないといけないか等理由を明確にし、
お金の分け方をきちんと提示するなど全員の同意を得た上で進めると良いでしょう。
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