今回テーマとして取り上げるのは、いわゆる「ワケあり物件」です。売買に限らず賃貸でも強く敬遠される、事故や自殺があったマンション。現場になった部屋の取引価格は相場を数割下回るともいわれています。このようなマンションを売るためにはどうしたらよいのか、これから考えてみようと思います。
自殺があったマンションでも売却可能？
マンションを売却する際、仲介を不動産会社に依頼する場合には告知義務というものが発生します。
そして、自殺があったマンションを売却する場合は、買い手が自殺の事実を承諾した上で購入できるよう、自殺があった旨を告知する義務が生じるのです。
売り手の立場からすると、不都合なことは隠したくなるものですが、告知義務に違反し後にその事実が発覚した場合、慰謝料の請求を受ける可能性があります。
また、告知義務違反は宅建業法に抵触するため、不動産会社は告知事項として「自殺があった旨」を記載することを欠かしません。
しかし、考えてみてください。
日本国内では1年間に3万人もの人が自殺をしています。
このことからも、自殺者が出たことがあるマンションは意外と多いといえます。
つまり、同じマンションで自殺者が出たからといって、そのマンションの部屋が売れなくなるというのは考え過ぎです。なかには、比較的安値で購入できるワケありのマンションを探している人もいるのですから。また、現場となっていなければ告知義務はありませんが、重要事項説明書に記載する必要があります。
「自殺者が出たマンションの部屋」であることを理由に、値下げ交渉をされる可能性があることは、ある程度覚悟しておく必要があるでしょう。
自殺があったマンションを売る方法
このように、自殺の現場となったマンションの一室は一般のマンションに比べてハンディを負うことになり、売却自体が難しくなることは事実です。
その一方で、ご紹介したように「ワケあり物件」を探している購入希望者がいることも事実です。
不動産会社に仲介を依頼して、こうした「ワケあり物件」狙いの購入希望者との出会いを待つのもひとつの方法でしょう。
とはいえ、「ワケあり物件」狙いの購入希望者はほんの一握りに過ぎず、それはまさに千載一遇のチャンスにかけるようなものです。他方では、不動産会社による買取りという選択も考えられます。
不動産会社の仲介を通しての売買よりも売却価格は低くなってしまいますが、買取りには短期間で売却できるというメリットがあります。確実に売却したいのであれば、不動産会社による買取りを利用することも検討してみてはいかがでしょう。
このように、自殺の現場となったマンションの売却の自由度は低くなりますが、同じマンションの他の部屋での自殺であれば、売却に関してさほど心配する必要はありません。
適正な販売価格を設定しさえすれば、買い手は見つかります。とはいえ、相場よりは低い価格での売買になってしまう可能性は多分にあります。
事故のあったマンションは売れる？
病死や孤独死についてはどうでしょう？皆さんが買い手の立場だったら、どのように感じますか？
家族の看病の甲斐なく病死してしまったというケースであればまだしも、病死して発見されることなく数日が経過といったケース、つまり孤独死が発生した部屋を購入したいとは思いませんよね？
つまり、事故のあったマンションについても、自殺があったマンションについても、売却に対する考え方は同じといえます。
売却価格は相場以下になってしまうことを覚悟しなければなりません。とはいえ、病死や孤独死の場合は、自殺があったマンションに比べると相場からの乖離は少ない傾向にあります。
事故のあったマンションを売る方法？
売却方法に関しても、基本は自殺があったマンションと一緒です。
時間を掛けずに売却したいのであれば、不動産会社による買取りをお願いするのがベター。ただ、自殺ほど悪い印象がない病死や孤独死の場合は、仲介を依頼して買い手が見つけられることも。
自殺や事故があった事を買主に説明しなくてはならない？
先述のとおり、自殺があったマンションの売却では、買い手に対する告知義務が生じますが、病死や孤独死があったマンションの売却では告知義務は発生しません。
ところが、ほとんどの買い手は自殺や事故の履歴について質問してくるので、答えないわけにはいかないのです。そして事実を隠すと、かえって買い手が見つかりづらくなることも。このような理由から、病死や孤独死の場合も、買い手には正直に説明することをおすすめします。
自殺や事故があると価値はどのくらい下がる？
一般的に、自殺の現場となった部屋の取引価格は、相場よりも2割～3割安くなるといわれています。
自殺ほどではないにしても、病死や孤独死があったマンションの取引価格も、同様に相場より安くなることを覚悟する必要があるでしょう。
このようにマンションの価格が相場より安くなってしまう原因は「心理的瑕疵」にあります。つまり、マンションに対する悪いイメージです。
自殺や事故に限らず、悪いイメージが付いたマンションは安い値段でしか売れなくなってしまいます。そのようなマンションを購入しないこと、そのような環境をつくらないことも大切なことです。
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