土地の売却方法

家を売却するときには家を解体して更地にして売る方法がベストです。今回は、解体した方が良い理由と合わせて、解体費用の相場や税金について解説します。

1家を解体し、更地にした方が高く売れる家

家を解体して更地にした方が高く売れる理由は以下の通りです。

・外観の悪い印象が払しょくできる

・解体工事の手間がかからない

・工事の着工が早い

まず、古い家は購入検討者からすると印象が悪くなります。たとえ「解体前提」で売却していたとしても、買主は気になってしまうものです。

また、「解体前提」で購入するということは、買主が購入後に解体工事を手配するということです。そうなると、買主の手間は増えますし、解体工事の期間分、自分の家の着工が遅れてしまうのです。

そのため、基本的には解体しておいた方が買主の印象が良くなり、高い金額で取引される可能性が高まるのです。

2更地にするのにかかる費用

解体するには、業者の人件費や機材費、材料の処理費などがかかります。解体工事会社で多少費用は変わってきますが、相場以下の通りです。

・木造：坪2～3万円

・鉄骨造：坪3～4万円

・鉄筋コンクリート造：坪4～5万円

構造によって、材質に違いがあります。そのため、解体工事期間や手間、搬入する機材の種類が異なるので構造ごとに解体費用相場が違うのです。

3更地にした時にかかる税金

更地にしたときには「固定資産税」に注意しましょう。結論から言うと、軽減措置がなくなるため固定資産税は上がります。なぜかというと、土地に建物がある場合には以下の軽減措置があるからです。

・200㎡までの部分については、課税標準価格を1/6にする

・200㎡を超える部分は、課税標準価格を1/3にする

固定資産税は、国が定める「固定資産税台帳」に記載されている課税標準価格に、1.4％の税率を掛けて計算されます。たとえば、課税標準価格が1,000万円であれば、固定資産税は14万円（1,000万円×1.4％）です。

建物に土地があると、この課税標準価格が1/6、もしくは1/3になるので、固定資産税が安くなるのです。ただ、更地になると上記のような軽減措置がなくなるため、固定資産税は上がるというワケです。固定資産税についての詳細はホームページ※1をご覧ください。

※1東京都主税局

http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/kotei_tosi.html

4家と土地の両方を売りに出す

もちろん、解体をせずに家と土地の両方を売りに出すという方法もあります。ただ、そのときには以下の点に注意して売却しましょう。

・解体費用の見積もりは出しておく

・クリーニングをしっかりしておく

まず、家が古いと「解体費用」を気にする人が多いので、必ず解体費用の見積もりは出しておくことです。また、家の印象を少しでも良くするために、自分で最大限クリーニングしておきましょう。

家や土地とは高額資産であり、手放す際にはかなりの勇気が必要ですよね。

長い不景気が続いており、買うより売る方が難しくなっている現在では、自分の思い通りの価格で売れればラッキーと言えるでしょう。

ここでは、土地を売却する際に知っておきたいポイントについてご紹介していきます。

土地を売る方法はどんなものがあるか

まず最初に行うことは、売りたい土地の価格がどのくらいなのか、不動産会社に査定してもらうことです。

不動産売買にはその時の相場というものがあって、固定資産税の指標と必ずしも一致することはありません。

土地の場合、その評価はその土地を最大限に利用すると仮定して、得られる価格を基準に考えるものです。

ですが、その計算方法は非常に難しくなっており、不動産鑑定士のようなプロが必要で、最大限利用が人によっても違っているのが原因だとされています。

不動産会社の価格査定というものは、周りの取引事例なども参考にして実勢価格を計算し、より現実的な価格を提示されることになるのが通常でしょう。

本当の意味での土地の評価は別として、実際に売買にふさわしい金額でないと意味がないので、不動産会社の査定はもっとも合理的だと言えますね。

ただ、どの不動産会社も同じ価格を提示してくるとは限っていません。

でもある程度の価格の範囲に収まることは予想できますね。

正確な相場を知るためには、できる限り多くの情報を得るしかありませんので、いくつかの不動産会社にまとめて依頼することのできる一括査定などを利用するのもひとつの手でしょう。

土地を売る手続きと流れ

次に、土地を売る手続きと流れについて書いてみましょう。

1.まず、複数の業者に査定を依頼します。

2.次に、業者からの査定価格の提示があります。

３.業者と契約し、契約方法を選びます。

4.買主の内覧に対応します。

5.売買契約を締結し手付金を払います。

6.売買費用や諸費用を精算します。

7.買主へ土地を引き渡します。

以上が大まかな流れです。

土地を売る時の注意点

業者の囲い込みに注意

まず最初に契約を結ぶ不動産会社は大手の知名度の高いところになりがち。

豊富な実績があることはそれと同時に抱えている案件が多く、ノウハウも多いため、信頼できる大手不動産会社を選ぶことは納得できます。

ただ、不動産仲介業者としては売主と買主の両方を同時に仲介する両手取引を行いたいのが本心でしょう。

これを両手取引といいますが、どちらからも仲介手数料を得られるので、1物件で2倍の手数料が得られるこの両手取引はかなり不動産会社にとっておいしいわけですね。

この両手取引に法的に問題はないのですが、問題となるのは意図的にこの取引を行って、他の不動産会社からの問い合わせを遮断する営業方法が存在すること。

これを囲い込みと言い、これをされると依頼した業者が買主を見つけてくれない限りは売却できないのです。

この囲い込みとは早く売りたい売主を意思を全く無視して、自社利益のために行う行為なのです。

大手不動産会社の方が扱う案件が多いため、この囲い込みの割合が高いと言われています。

家を売る時の不動産屋の選び方

契約破棄にはお金がかかるので注意

無事に買い主が見つかって売買契約を結べば、買主から10パーセント程度の手付金が支払われることになっています。

物件の引き渡しまで何も問題なければ手付金は売却代金の一部になり、決済の際にはあとの残金を精算してもらうだけです。

ですが、その途中で事情があり売主から契約解除をしたい時、買い主から受け取ったこの手付金を返却する必要があり、さらに同じ金額を買主に支払う義務がありますので注意が必要です。

土地を売る時にかかる税金

では、不動産を売却する際にかかる税金にはどういったものがあるのでしょうか。

大まかに分けると次のような税金がかかります。

売買契約書に貼付する印紙代

不動産を売却する際、売買契約書の記載金額に対し、印紙を添付することになっています。

このときの印紙税額は売買契約書の金額によって代わり、不動産売買の金額が高ければ高いほど印紙税も高くなります。

抵当権抹消登記の免許税

不動産を購入する際、購入資金を銀行などから借りた場合に万が一返済ができなくなったときに備えて、その対象となる土地には抵当権というものが設定されますよね。

なので、売却する際、買い主が抵当権のない物件を取得できるように抵当権の登記抹消手続きの必要が出てきますので、その費用が必要になります。

譲渡取得税

最後に、譲渡取得税というものがかかってきます。

この譲渡取得税とは、不動産を売却する際に生じた取得に対してかかる税金のことです。

この税金は売却した年度末に確定申告をすることによって納めることになっています。

まとめ

いかがだったでしょうか

土地を売却することは初心者の方にとっては分からないことだらけでしょう。

ぜひ、上でご紹介したポイントをご参考にしていただき、スムーズに土地売却を行ってみてくださいね！