中古物件を売買する場合、問題となってくるのが建物です。立地も良くて坪単価も高いのですが、古い建物が建っており、これを解体して欲しいと仲介業者から言われることもあるようです。今回は不動産の更地渡しについて解説致します。
更地渡しより現況渡しの方が費用はかからない？
更地渡しにする場合、どうしても解体費用が掛かってしまいます。土地評価700万円、建物評価200万円(築40年)の不動産を例に費用を比較いたします。土地の坪単価は60坪とします。
| 費用 | 更地渡し | 現況渡し |
| 土地価格 | 700万円 | 700 |
| 建物価格 | 100万円 | 100 |
| 解体費用 | ▲180万円 | – |
| 合計 | 620万円 | 800万円 |
解体費用の坪単価はサンプル地域で30,000円×60坪で180万円の解体費用として算出しています。この場合単純比較では、解体費用を売主負担として、更地渡しした方が、損しているようにも見えます。
但し、買主側のニーズ次第では更地の方が結果的に高く売れる場合もあります。例えば買主が新居を建設するため更地で引き渡しして欲しいといった場合、解体費用を買主負担にして物件売却することも検討できるでしょう。
更地渡しの定義とは？
不動産の売買時に、宅建業法上では、建物、構築物、工作物などが土地のうえに存在しておらず、なおかつ使用収益を制約する地上権等の権利が存在していない土地で引渡しをすることを更地渡しと言います。
更地渡しでよくあるトラブルと注意点
①更地の基礎工事中に、土地から埋没した廃棄物が出てきた
更地として、買受け取引終了後に建物を建築していたところ地中から埋没していた廃棄物が発見されたというケースが稀にあります。
宅地として購入したにも関わらず、契約の目的を果たせないほどの酷い状況であれば、土地に隠れた瑕疵があったということで、売主に瑕疵担保責任を追及できる可能性があります。
②隣地境界との共有物が壊されている
解体業者のミスで、隣家の所有物や共有物(ブロック塀など)が損壊した場合もトラブルになることがあるため注意が必要です。このような場合の対応が解体の契約書に明記されているか十分確認を行いましょう。
更地渡しをする場合の引き渡しの例
更地渡しで引き渡しされる不動産は主に、シロアリ被害が甚大で駆除が難しい場合、建物が損傷しており、充分な強度がない場合、心理的瑕疵(事故物件)がある場合などに行われます。
基本は売買契約を行った後に、署名捺印して当事者全員の合意があったうえで、解体の手続きに移ります。
更地渡しで売却する場合に必要な書類
基本的には、通常の不動産売買と変わりません。但し、契約書に「解体更地渡し」等の条項が付け加えられています。
文言例
【建物解体更地渡し】
本物件上にある木造2階建ての建物（1階80㎡、2階50㎡）を平成30年4月30日までに売主の責任と負担において解体し、更地渡しとする。
【建物滅失登記】
本物件上にある木造2階建ての建物（1階80㎡、2階50㎡）の滅失登記申請費用は、売主の負担とします。
本物件上にある木造2階建ての建物（1階80㎡、2階50㎡）の滅失登記を所有権移転登記の時期までに完了するものとする。
【撤去改良費用】
本物件土地内に地中埋設物・産業廃棄物・土壌汚染等があった場合の撤去や改良費用は売主が負担とする。
ローンが残ってる場合はどうなる？
ローンが残っている不動産の売却自体は可能です。そのためにはまず、金融機関の抵当権を外す必要があります。
抵当権とは不動産ローンを組んだ際に、金融機関に不動産を担保として差し出した際の金融機関の担保物権のことです。金融機関に更地として売却する旨を伝えて、売却額でローン残高を返済する旨の取り決めを行う必要があるでしょう。
詳細は金融機関に確認してみると良いでしょう。
更地にする為にかかる解体費用はどのくらい？
東京都の解体相場
| 物件の種類 | 坪単価 | 価格幅 |
| 木造住宅の解体相場 | 4.0万円 | 1.0万円～14.6万円 |
| 鉄骨造住宅の解体相場 | 6.0万円 | 2.0万円～10.0万円 |
| RC造住宅の解体相場 | 8.3万円 | 3.1万円～15.0万円 |
| アパート・長屋の解体相場 | 4.4万円 | 1.5万円～8.6万円 |
| 店舗・工場の解体相場 | 5.4万円 | 4.7万円～6.2万円 |
| 内装解体・原状回復の解体相場 | 3.9万円 | 2.1万円～6.5万円 |
解体相場は物件の種類、廃棄物の搬出のしやすさ、作業員の人数等で金額が大きく変わります。地方であれば10%~30%程度解体費用が安い傾向にあるようです。
更地にした後、家が売れなくても固定資産税はかかる？
更地でも固定資産税は毎年掛かってきます。そして、物件が売れる前に更地にするのは、非常に高い固定資産税の負担を背負うことになります。
「固定資産税」は、土地や建物などを所有している限り、毎年かかる税金です。この「固定資産税」は、3年に1度見直される「評価額」が基準となります。
土地は建物が建っていれば宅地として扱われ、小規模住宅用地であれば、住宅1戸当たり200 m2までの部分は「小規模住宅用地」として、固定資産税が6分の1となり、一般用住宅地であれば、住宅地の200 m2を超える部分は「一般用住宅地」として、固定資産税が3分の1となるのです。
そのため更地で土地を所有するということは、これらの恩恵を放棄することになります。
もし更地にするのをやめて現況渡しにする事になったら工事の手付金は戻ってくる？
更地にするための工事期間はどのくらい？
解体は1週間~2週間程度で解体業者によって行われ、その後がれき類は産業廃棄物として運搬されて買主に更地として引き渡しされることになります。
但し、住宅地や山奥など解体した廃棄物の運搬等に時間と人員がかかるような場合はさらに工期が長くなることも珍しくないようです。
更地渡しにする場合、木や堀なんかも切り倒す？
通常は更地として、立ち木や工作物は撤去して引き渡すのは一般的です。但し、買主が一部を残して欲しいとなど要望があった場合は、それに沿って取引を行うことになります。
但し、通常解体工事で物件を取り壊す際は、工作物や立ち木を残しての工事となると解体費用が高くなることもあるため、注意が必要です。
また、解体業者とは不動産会社の担当者を介して工期の打ち合わせは徹底するようにしましょう。契約上は引き渡し期間が明記されますから、引き渡しが遅れた場合、買主から損害賠償請求をされる恐れもあります。この点に関しては十分注意が必要と言えます。
早く売却するコツ
土地を売却したい場合、確実に売れるかどうかは不動産会社の実力や、条件に合った買主とのご縁など運によるところが大きいと言えます。
不要な土地を持ち続け、固定資産税等を負担するリスクや、古い物件で倒壊リスクがある場合など、これら所有者としての負担を最小限に留めるために「中古物件」として建物と土地を売りに出すと同時に「更地渡し可能」と提示して売り出すと良いでしょう。
ローン特約には要注意
通常不動産購入はローンを組んで行われることがほとんどです。もし万が一契約書を交わした後に、解体工事に着手した場合で、買主が金融機関からローンを断られた場合はどうしたらいいのでしょうか。通常の不動産売買契約書には、融資特約といって融資が下りなければ無条件で契約解除できる旨が書かれています。但し、融資特約は期限がありそれまでに金融機関の審査が出るのが一般的です。
そのため、必ず更地として売買する場合、買主のローンが承認されたのを確認した後に解体工事に着手してもらうようにしましょう。
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