住宅ローンを組んで買った夢のマイホームですが、子どもが大きくなったり、逆に独立して部屋が余ってもったいないなどという理由で、新しいマンションを買い替える場合に、ダブルローンを使用することがあります。
ダブルローンとは、現在の家と今度買う新しい家の二つの住宅ローンを組むことをいいます。現在の住宅ローンの残債が売却額より多い時に利用します。
ダブルローンと聞くとそんなにたくさんのお金を借りて大丈夫なのか、リスクが高いのではないかと感じる方も多いと思います。
又、そんなに多くの金額のローンが組めるのかというのも気になるところです。
今回は、そんなダブルローンについてお話ししたいと思います。
マンションの買い替え時にダブルローンを使用するのはリスクが高い？
住宅ローンを組んでいるマンションを買い替えて、新しいマンションを買う際に使用するダブルローンですが、実際にはどういったリスクがあるのでしょうか。
ダブルローンは、現在住んでいるマンションのローン残債が、売却価格より多く残っている為、現在のローンを残しながら新しいローンを組むことを言います。
今住んでいるマンション、新しいマンションのどちらもローンを組んでしまうので、マンションが売れないから買えないということはありません。
しかし、そういったメリットはありますが、実際にはローンの金利をそれぞれ払うことになり、負担が大きく増えます。売りに出しているマンションがすぐに売れれば負担も少ないですが、マンションが売れないと売れるまで金利を払い続けなければなりません。
手持ち資金に余裕があれば良いですが、資金が少ないと金利負担に耐え切れずに返済が出来なくなります。
そうなると値引きして売却することになってローン残債を失くすことが出来ず負担が減らない、返済が出来ずに結局どちらのマンションも手放さないといけないということになってしまいます。
ダブルローンには二重金利の長期化によるリスクがあります。
ダブルローンを使用する事のデメリット そもそもダブルローンは組めない事があるって本当？
上で述べたように、ダブルローンを使用することで、マンションの売り買いの時期を気にしなくて良いというメリットがありますが、二重金利の長期化により、返済が困難になるというデメリットがあります。
デメリットがあるとはいえ、実際に欲しいマンションがあり、そのマンションが人気ですぐに売れてしますものであれば、ダブルローンが組んででも買いたいということもあると思います。
では、ダブルローンは誰でも組めるものなのでしょうか。
ダブルローンを組むには厳しい条件があり、そもそもダブルローンが組めないこともあります。
銀行がお金を貸す際に、その人の年収や勤務先、手持ち資金などの属性を調査します。
その内容によっていくらまで貸せるか与信を出すわけですが、ダブルローンを組む為には、
その与信のあるなしが重要になってきます。
銀行は、年間のローン返済額が年収の３５％程度（これはあくまで一般的な考え方でその人の資産背景等によって変わります。）までしか融資をしてくれません。
例えば、毎月のローンの返済が１２万だとすると新しいローンを組むとそれに加算されるわけです。新しく組む住宅ローンが１３万だとすると合わせて２５万、年間で３００万の返済となります。それを３５％で割り戻すと８５７万程度の年収が必要になるという訳です。
そうなると年収が５００万であれば、ダブルローンを組むのは無理ということになってしまいますので、家を買う前に自分がいくらまで借りれるか、自身の与信を確認しておくことが大事になります。
賃貸用マンションとして購入し、ダブルローンを組むのもあり？
次に買うマンションを賃貸用マンションとして購入し、ダブルローンを組んで返済に充てるということは出来るのでしょうか。
住宅ローンは、あくまで住居として購入する場合に使えるローンであり、賃貸用マンションを買うにはアパートローンを使用する必要があります。
住宅ローンが通常の融資やアパートローンに比べて、非常に安い金利で長い期間借りれるのは、国民の住居の確保を支援する為なので、当然営利目的に賃貸用マンションの購入には使うことは出来ません。もし賃貸用マンションとして使用していることが銀行にばれると一括返済を迫られることになります。
自宅マンションを貸している方の話をよく聞くと思いますが、転勤等引越ししないといけないやむを得ない事情がある場合などは賃貸として貸し出すことが許されています。
又、マンションではありませんが、最近では賃貸併用住宅が人気で、この場合は住居部分が５０％以上あれば住宅ローンで賃貸物件を買うことが出来ます。
新しく買う家がマンションではなく、賃貸併用住宅ということであればダブルローンを組むことも可能です。
ダブルローンではなく買い替えローンを使用する
買い替えローンは、現在住んでいるマンションを売却し、新しいマンションを買う時に利用するローンのことで、現在組んでいるローンを売却したお金で完済し、新たにローンを組むことを言います。その為、現在組んでいるローンの残債よりも高い価格で売却に出しているマンションが売れないと使うことが出来ません。
しかし、ダブルローンであれば二重金利を払い続けないといけないデメリットがありますが、買い替えローンの場合は売却したお金でローンを返済する為、新しいローンの金利だけで済みます。
又、売却したお金ですべて返せない場合でも、自身の融資枠があれば、前のローン残債を新しい住宅ローンに上乗せして組んでくれる場合もあります。
ここ最近では住宅ローン金利も下がっており、現在住んでいるマンションの購入当時よりも安い金利で借り換えられる可能性も高く、現在よりも返済額が抑えられるというメリットもあります。
ダブルローンを使うよりは、出来れば買い替えローンを使用したいところです。
買い替えローンを使う際に注意することは？
買い替えローンは、ダブルローンを使うより有利に思えますが、その分取り扱っている銀行が少ない、又、売却するマンションのローン残債が残る場合は上乗せして住宅ローンを組むため、ローン残債の金額によっては、買い替えローンの審査に通らない場合もあります。
又、上乗せしてローンを組む場合は、住宅ローンの融資金額が増えるので、返済額も増えることとなり、ダブルローンほどではありませんが返済に耐え切れず、住宅を売却しないといけないということもあります。
買い替えローンが使うに辺り、確実に返済できるかどうかの計画をきちんと立てることが需要です。
まとめ
マンションを買い替える際に、手元資金に余裕があればダブルローンを組んで、先に新しいマンションを買うという方法も良いと思いますが、やはり、金利を二重払いしないといけない、融資金額が増える為ある程度収入のある方でないと借りることが出来ないというデメリットもあります。
売りに出しているマンションが売れない場合だと、ダブルローンの返済が厳しくなり、値下げして早く売らないといけなくなったり、最悪の場合は新しく買ったマンションも売らないといけなくなります。
そういった事態を避けるには、マンションを売却したお金で住宅ローンを返済し、新たに買い替えローンを組むという方法が有効です。
借り換えることで金利の二重払いもしなくて済み、上手くいけば安い金利で借りることが出来ます。
ただし、買い替えローンにも取り扱い銀行が少ない、売却価格がローン残債よりも安くなってしまったため、買い替えローンに上乗せされ返済額が多くなってしまう場合もあります。
マンションを買い替える際は、ダブルローン、買い替えローンを使う方法がありますが、ご自身にあった方法で上手に買い替えを行ってください。
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