転勤などを理由に住み続けることができなくなるマンション。売却して手放すべきか、賃貸に出して活用すべきか、悩ましいところではないでしょうか。そもそも、マンションの立地によっても、売却した方がよいマンションと、賃貸に出した方がよいマンションに分かれると考えられます。売却した方が得なマンションと賃貸した方が得なマンション、それぞれのタイプのマンションについて、詳しく解説しましょう。
1 マンションを売る方が賃貸に出すよりいい？
住民の流入・流出が少ないエリアにおけるマンションの賃貸は、空室のリスクが高まることが最大の懸念事項になります。
そのようなエリアに建つマンションは、賃貸に出すよりも売却する方がよいと考えられます。住民の流入・流出数に関する情報は行政ごとにデータ化されており、市区町村のホームページなどで確認することができます。
また、転勤に伴う引越しをする場合、転勤期間が長期に渡る可能性が高いようであれば、売却も視野に検討するのがよいでしょう。長期の転勤ではいつ戻ることができるかも定かではありません。売却代金を資金として、マンションの買い替えを検討してみるのも一つの選択肢です。
2 マンションを売る場合のメリット
次に、マンションを売ることで得られるメリットについてご紹介しましょう。
ひとつ目のメリットは、マンションを現金化できること。
マンションの売却代金は、まず住宅ローンの返済に充てる必要がありますが、そうすることでローンは当初の予定より早く完済することになります。
予定より短い期間でローンを完済した分、銀行保証料や地震保険・火災保険の保険料の返還が受けられ、その後の利子負担も免れることができます。
多くの場合、売却までにある程度返済が進んでいるので、手元に残る現金もあるはずです。それを資金としたマンションの買替えだって検討することができます。
また、税負担が軽減されることもメリットとして考えられます。
不動産を所有していると固定資産税や都市計画税などの税金を支払う必要がありますが、マンションを売却してしまえばこれらの納税義務はなくなります。
3 マンションを売る場合のデメリット
上記のようなメリットがある一方で、マンションの売却にはデメリットも存在します。
マンションの売却に限らず、不動産の売買には諸費用が発生します。
マンション売却の際に発生する諸費用には、不動産会社に支払う仲介手数料、印紙代、売却益に対して課せられる譲渡所得税などがあります。
マイホームを売却する場合は売却益に対する3,000万円までの控除が受けられるので、この制度を活用するようにしましょう。仲介手数料は販売価格の3%＋6万円になります。
マンション売却の際は、買い手が見つからないというリスクについても考慮する必要があるでしょう。
株式の売買とは異なり、不動産の売買には時間がかかります。売り手の希望通りのタイミングで売却できないこともデメリットのひとつとして挙げられます。
4 売るより賃貸に出した方が得？
売却よりも賃貸した方が得なマンションを考える上では、1でご紹介した内容と反対のケースを考えると分かり易いかもしれません。
大都市圏など、人の往来が活発な地域に建つマンション。
このようなマンションは空室に対するリスクが低く抑えられるため、賃貸に出しても収益を上げられる可能性は十分にあるでしょう。
賃貸することを検討する際は、どの程度の家賃収入が得られるかを計算することも大切です。
想定賃料を元に、そのマンションの購入額を何年で回収できるかを計算してみるのもよいでしょう。このようなシミュレーション結果も、賃貸するか売却するかの判断材料として用いることができます。
転勤期間が短いときも、売却ではなく賃貸に出すのがおすすめです。その理由は追ってご説明しましょう。
5 マンションを賃貸に出す場合のメリット
マンションを賃貸することで得られるひとつ目のメリットは、既にご紹介したように家賃収入が得られること。本業以外に収入が得られるという点が、マンションを賃貸に出す最大のメリットと考えられます。
次に、管理費や修繕積立金といった毎月の支出が経費として認められること。
マンションを賃貸して家賃収入を得ることは事業として認められているため、これらの支出が経費として認められるのです。
経費として認められた支出は課税所得金額から控除され、確定申告をすることで所得税の還付を受けることができます。また、住宅ローンの金利、固定資産税や都市計画税といった税金も、経費として扱われます。
そして、一般的な賃貸用マンションに比べて造りや設備が整っている分譲マンションは、賃貸市場での人気も高くなります。
そのため、家賃も高く設定することができるのです。建具などのスペックも高く騒音の心配も低いため、入居希望者からの関心も得やすいという特徴もあります。
6 マンションを賃貸に出す場合のデメリット
メリットがある以上、賃貸する際にもデメリットが存在します。マンションを賃貸する際のデメリットにはどのようなことがあるか、考えてみることにしましょう。
不動産賃貸における一番の心配は空室のリスク。
部屋数がいくつもあるアパートなどとは異なり、区分所有のマンションでは退去されてしまうと家賃を得ることができなくなってしまいます。つまり、入居率は100%か0%。このような極端な状態を覚悟しなければなりません。上記でご説明したように、マンションを売却すべきか、それとも賃貸に出すべきかの判断材料のひとつに、この空室のリスクが挙げられます。
また、賃貸に出すには初期投資費用が発生します。賃貸する前には、破損したクロスの張替えやクリーニングなどを行わなければなりません。
その費用として、10万円～20万円程度の出費が必要になります。他にも、不動産会社に支払う広告費なども発生します。設備が故障すればその修理費用も家主の負担になります。
先述のとおり、不動産賃貸は事業として認められています。
賃貸に伴う支出が経費として認められる一方で、不動産に伴う家賃収入には申告の義務が伴います。
年に一度の確定申告の煩わしさも、賃貸のデメリットかもしれません。確定申告については次章で説明いたします。
7 賃貸に出した場合の確定申告
不動産を賃貸して得た収入は、全て不動産所得に分類されます。
マンションを賃貸して得られる家賃収入から管理費や修繕積立金、固定資産税などの経費を控除した不動産所得が、課税対象となります。
不動産所得がプラスの場合は、相応の所得税・住民税を納める必要が生じますが、不動産所得がマイナスの場合は、サラリーマンとしての給与から源泉徴収された所得税の還付を受けることができます。
この納税額または還付額を確定させるのが、毎年3月を期限とする確定申告なのです。
8 転勤などの一時的な引越しの時はマンションを売った方がいい？それとも賃貸に出すべき？
転勤が決まってマンションを賃貸に出す人の多くは、転勤から戻ったらまたそのマンションに住もうと考えているはずです。そのような場合は、定期借家契約で賃貸することをおすすめします。
定期借家契約とは、契約期間に定めを設けた借家契約のこと。つまり、期間限定で賃貸することができる契約です。転勤期間に合わせた定期借家契約を結んで、転勤から戻るタイミングで入居者に退去してもらえば、退去後に家主はそこに住むことができます。
短期の転勤では重宝する制度なので、活用してみてはいかがでしょう。短期とはいえ、マンションを使わない期間は家賃収入を得ることもでき、マンションの有効活用にもつながります。
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