マンション売却の時にかかる税金はいくつかあります。
一番大きなものが、売却した際に売却益が出た際の譲渡所得にかかる税金です。
譲渡所得が出た場合は、納税の為に確定申告となります。
その他では、売買契約書に貼る印紙税、抵当権が付いている場合の登記抹消時に必要な登録免許税があります。
今回は、マンション売却時の税金についてお話しします。
マンション売却の時にかかる税金
マンションを売却した時に、買った価格より高く売れ売却益が出ると譲渡所得となり、課税の対象となります。
譲渡所得は分離課税となっており、事業所得や給与所得と損益通算することができず、
確定申告して納税する必要があります。
マンションを売却した時の譲渡所得税の計算方法
譲渡所得＝売却価格－（購入時にかかった諸経費＋売却時にかかった諸経費）
課税譲渡所得=譲渡所得－控除額
購入時にかかる諸経費には、売買仲介手数料、売買契約書に貼る印紙税、登録免許税、登記手数料、不動産取得税等があります。
売却時にかかる諸経緯費には、売買仲介手数料、広告費、売買契約書に貼る印紙税、抵当権抹消の登録免許税、登記手数料などがあります。
万が一、契約書が無い等諸経費が分からないなった場合は、売却価格×5%で計算します。
課税譲渡所得にかかる税金は、所有期間によって短期譲渡、長期譲渡によって税率が分かれます。
・短期譲渡とは、1月1日の時点で所有期間が5年以下の場合をいい、税率は、所得税30%住民税9%となります。
・長期譲渡とは、1月1日の時点で所有期間が5年を超えている場合をいい、税率は、所得税15%住民税5%となります。
例えば、10年前に買った3000万円のマンションが5000万円で売れた場合、諸経費が5%掛かったとします。
譲渡所得は、5000万円－3000万円－（5000万×5%＝250万）＝1750万となり、控除が無い場合の税額は、1750万×長期譲渡20%＝350万となります。
税金がかからないケースがある？
先ほどの例ですと、控除がない場合は課税譲渡所得は1750万となりましたが、マイホームを売った場合は色々と控除があります。
課税譲渡所得が控除額以内に収まれば確定申告することで税金がかかりません。
・居住用財産（マイホーム）を譲渡した場合の3000万の特別控除の特例
これは所有期間の長さにかかわらず、譲渡所得から最大3000万まで控除できます。
- 所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例
居住用財産（マイホーム）の所有期間が10年以上の場合に利用できる特例です。
居住用財産（マイホーム）を譲渡した場合の3000万の特別控除と併用できます。
- 買い替えの特例
居住用不動産を売却して、新しい居住用不動産に買い替えをする場合に
利用できます。
例えば、3000万で売って6500万の家を買った場合に
売却で得た3000万を購入費用にあてるとその分の金額は
譲渡がなかったものと見なされ、控除された分については
次回購入時まで繰り延べされます。
売却失敗‥マンションの売却で損してしまった場合に税金は必要？
マンションの売却時に譲渡損失が出た場合は税金を納めないといけないのでしょうか。
この場合は税金が掛かりませんので確定申告する必要もありません。
しかし、マイホームの売却で損が出た場合は、確定申告することで損益通算が出来るなどの救済措置があります。
通常は不動産の売却で出た損失は、事業所得や給与所得と損益通算できません。
居住用財産（マイホーム）の場合は、生活に支障が出るとの配慮から、新たに居住用財産を購入した場合には下記のような要件を満たすと損益通算ができます。
更に、その年で控除しきれなかったものについては、翌年より3年間繰り越しして控除できます。
控除が受けられる主な要件
- 自分が住んでいるマイホームの譲渡。（以前に住んでいたマイホームの場合には、
住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡しないといけない。）
- 親族等への譲渡は対象外
- 譲渡の年の1月1日において所有期間が5年を超えている資産で日本国内にある
もう一つ大きな控除としては、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例があります。
平成29年12月31日までに住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失（譲渡損失）が出た場合、下記の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や
事業所得などと損益通算することができます。
損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除することができます。
この特例は、新たなマイホーム（買換資産）を取得しない場合であっても適用することができます。
控除が受けられる主な要件
①自分が住んでいるマイホームの譲渡。
以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から
3年目の12月31日までに譲渡しないといけない。
②譲渡の年の1月1日において所有期間が5年を超えている資産で
日本国内にあるものの譲渡。
③譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに対して
返済期間10年以上の住宅ローンの残高があり、マイホームの譲渡価額が
その住宅ローンの残高を下回っていること。
譲渡損失の控除を受けるには確定申告をしないといけません。
住宅ローンが払えない？住宅ローンが残ってる時の任意売却と家の売却
消費税の計算方法
個人が居住用のマンションを売却する場合には消費税は掛かりません。
事業者がマンションを売却する場合は当然消費税が掛かりますが、
個人でも投資用マンションを売却する場合は消費税が掛かる場合があります。
不動産の売却の際に消費税が掛かるのは、建物部分となり、
土地は非課税となります。
マンションの場合は、建物部分と土地として敷地権の持ち分で価格構成されており、
建物部分は消費税が掛かり、敷地権の持ち分は非課税になります。
しかし、マンションの価格としては一括で提示されている為、一般的にはこれらを固定資産税額に応じて按分し計算します。
例えば、1000万のマンションの場合、建物50％土地50％の評価だとすると
建物は、1000万×50％／1.08=約463万（消費税37万）
土地は、1000万×50％／1.08＝500万
となります。
賃貸マンションを売却した場合にかかる税金はどのくらい？
投資用で購入した賃貸マンションの場合も支払う税金は居住用マンションを売った時と同様です。
売却益が出て譲渡所得が出た場合は課税されます。
その他、売買契約書に貼る印紙税、登録免許税も掛かります。
賃貸マンションを売買する際に注意しなければいけないのは、家賃の精算の仕方です。
通常のマンションの売買の場合も固定資産税、管理費、修繕積立金は精算しますが、賃貸マンションの場合は家賃の受け取りがあります。
売主が最終家賃をどこまで受け取るのか、余裕を持って精算しないと入居者に連絡が取れないなどあると清算日以降も売主に入金されるなど余計な手間がかかります。
将来的にはタワーマンションは階数によって税金が変わる！
色々なメディアでも取り上げらえてしますが、タワーマンションの固定資産税は実は、高層階も低層階も㎡単価は同じです。
そうなると、高層の方が物件価格は高いのに、相続税は固定資産税で評価される為、相続対策で富裕層がタワーマンションを買って節税に使うというような問題が起こった訳です。
その対策として、これまでの売買分については現行通りとし、2018年以降の新築については、1階から段階的に固定資産税が上がる方式の採用が決まっています。
2018年以降に新築のタワーマンションをを買われる方は、その点を理解して買わないと
毎年の固定資産税も高くなり、相続時の評価も上がってしまいます。
まとめ
マンション売却時には色々と税金が必要になりますが、
特にマンションを売却して売却益が出た場合の譲渡所得、
売却損が出てしまった場合の譲渡損失については、
きちんと確定申告することで控除等を利用することで税金がかからない、
又は節税が可能です。控除を受けられる条件等を確認し、上手に節税しましょう。
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