2018年 4月 の投稿一覧

不動産投資の成功率と失敗率。リスクと落とし穴 

不動産投資のリスク

不動産投資にリスクはつきもの?不動産投資ではどんなリスクがある?

不動産投資を行う場合には、多くのことを検討しなければなりません。資金のことであったり、物件のこと、購入後の経営についてなど考えなければいけないことは沢山あります。

不動産投資について考えたとき、メリットを思い浮かべられる人は沢山います。不労所得としての家賃収入や、売却益によるキャピタルゲインなどお金に関することを思い浮かべる人も多いのではないでしょうか。

しかし、実際に大切なのは不動産投資におけるリスクについて知っていることです。不動産投資におけるリスクとは

「借入リスク」、「空室リスク」、「滞納リスク」、「物件価格の下落リスク」、「家賃下落リスク」、「災害リスク」、「賃貸管理会社の倒産リスクと対策」

が挙げられます。

損しない為に!マンションを売却するときに意識したい相場と手数料

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①借入リスク

不動産投資で物件購入の際に金融機関から借り入れをした場合、借入リスクがあります。毎月返済をしていくことになりますが、返済が滞れば催告の末に一括返済を迫られたり、抵当権の発動により物件を競売に出される恐れもあります。

滞納を回避するためには返済資金を家賃収入の頼らず、安定するまでは貯蓄や運転資金で回せる準備をして不動産投資に取り組むべきと言えます。

②空室リスク

不動産投資を行い賃貸経営する際には、入居人で満室にして、安定した家賃収入を得ることが大切になります。

入居人への細かな対応を怠り、不満が募れば既にいる入居人が出て行ってしまう可能性があります。

立地が悪ければそもそも入居人が寄り付かない恐れもあります。

日本のマンションの空室は増加傾向にありますから、どんなに良い物件を購入しても入居人がいなければただの負債であるということを認識しましょう。

③滞納リスク

家賃滞納が常態化した入居人が問題となるケースは決して少なくありません。

また、入居人は「借地借家法」という借主保護の法律で守られているためすぐに追い出すこともできません。

家賃滞納についてのリスクを回避するためには、礼金や支度金などを事前に徴収して未払い家賃が数か月発生した場合でも補填できる担保をとっておくこと、当然のことですが支払い能力のある連帯保証人を立てさせること、家賃保証会社を入居時の必須条件にすることなどが挙げられます。

④物件価格の下落リスク

経年変化により物件価格が下落するリスクも頭にいれておく必要がります。ですが、これは不動産投資において売却益を目当てにした投資を行う場合大きな問題となりますが、家賃収入を狙った賃貸経営においては、影響は少ないと予想されます。

⑤家賃下落リスク

物件価格の下落と同様、築年数が経過し、建物と部屋の老朽化が進めば家賃を下げなければ入居人がなかなか見つからないケースもあります。

入居者の募集に高い家賃でも人が集まるかは物件の立地と部屋自体の魅力によって決まります。

⑥災害リスク

災害と一言に言っても様々です。しかし、日本全土共通でまず考えるべきは、地震リスクではないでしょうか。先の東日本大震災により多くの不動産物件がダメージを受けたことは記憶に新しいです。

日本においても今後高い確率で地震が落ちると予測される地域があります。

そのような地域の物件購入は避ける、或いは地域を分散させて投資を行うなどの対応が考えられます。

また、地震や火災に強い鉄筋コンクリート造の建物を検討するなど多方面からのアプローチでリスクを減らすことが可能です。

⑧賃貸管理会社の倒産リスクと対策

投資物件の管理を不動産管理会社に委託している場合、家賃や敷金は先に不動産管理会社に振り込まれます。不動産管理会社が倒産した場合、家賃や敷金の回収は難しくなります。

そのため不動産管理会社をどこにするかというのも慎重に選ぶ必要があります。

不動産投資で失敗するのはこんなパターン

①急に生活レベルがアップ

賃貸経営が安定して手元にお金が残るようになると高級車を買ったり、高級な住宅に住み始めたり、身なりが派手になってしまう人がいます。こ

れでは不動産投資で成功するのは難しいと言えます。

自分の努力に対するご褒美は勿論大事ですが、収益が出た分は次の投資に回すか、ストックしていざという時の補填資金にしたり、借入の繰り上げ返済に回すべきでしょう。

不動産投資で長く賃貸経営を行う場合、前述のリスクには必ず遭遇することになります。それを想定した資金計画立てなければ長く投資で成功するのは難しいでしょう。

②諸費用を考えない

不動産投資を行う場合、多くの経費がかかります。

管理費や修繕積立金、入居者確保のための広告費、それ以外にも、毎月のローンや利息、確定申告のために税理士などに支払う費用も必要です。

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利益が大きくなれば支払う税金も増えます。こうした経費の存在を把握して安定したキャッシュフローで経営できるように常に収入と支出のバランスを見極める必要があります。

③知識が足りない

不動産投資に失敗する人に共通する項目として、不動産や投資に関する情報不足、根本的な知識不足が挙げられます。不動産投資に必要な知識は各分野に対する広く浅い知識で、それらをどの専門家に聞けば解決してもらえるかを知っていることです。

例えば法律、税務に関することや、マンション経営においては基本的な枠組みを理解しつついざいという時に、専門的な部分はアドバイスしてもらえる人脈を持っていることが重要となります。

不動産投資で失敗したら自己破産しかない?

不動産投資に取り組む際は、全てを自己資金で賄える人は少なくほとんどの人が金融機関から融資を受けて取り組むことになります。

確かに融資を受けられればそれは、お金をコツコツ何年も貯めて不動産投資にチャレンジするより遥かに効率的です。ですが、融資を受ける以上返済に関するリスクを背負うことになります。

そして、もし金融機関からの融資を受けてそれを返すことができなくなった場合は「自己破産」ということを考える人もいるかもしれません。

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まず万が一滞納があってもドラマや漫画のように恐怖に怯えるような取り立ては考えにくいと言えます。(もちろん金融機関からの借り入れが前提です。違法業者の場合は予想できません。)

お金が返せなくなり返済が滞るようになると、まずオーナーであるあなたに問い合わせが金融機関からます。

これらの問い合わせは無視せずきちんと相談するべきです。返済が難しければ、この段階で融資条件の緩和、つまり融資年数を延ばしたり、金利引き下げの交渉の相談を銀行に対して行う必要があります。

それを無視して、3ヵ月程度支払いが延滞されると、金融機関内でも貸し倒れの懸念が強まり、回収できないことを前提に動き始めますから、最悪は差し押さえ、競売等に発展し最後は自己破産という可能性もでてきます。

など、不動産投資では、所得の絶対額が多くなるため、所得税や住民税が高くなるケースが多いです。税金は自己破産しても非免責債務ですから支払いから逃れることはできません。

不動産投資は借金が必要?

不動産投資では必ず借金が必要なわけではありません。

投資には様々な手法があります。例えばワンルームマンション投資であれば都心中古物件を探せば、600万円~で物件を見つけることは可能です。この程度であればサラリーマンの貯蓄や、かなり融資の比率を下げた経営が可能となります。

ただし、投資額が少なければリターンが少ないというのも事実です。投資では良い立地に、良い物件が鉄則ですからこういった物件に投資する場合は金融機関の融資なしでは時間がかかってしまうでしょう。

その点でいくとレバレッジを考えれば借金は必要ですが、絶対に借金しなれば投資に取り組めないかと言われればそれは違うと言えるでしょう。

不動産投資は節税にもなるけど、節税にもリスクあり?

よくワンルームマンションは収益性が低いため、一棟マンションの物件購入を進める不動産会社もいますが、鵜呑みにはできません。なぜなら一棟物件には税金上のリスクが存在します。

例えば最初は満室経営でスタートし大きな収益を上げたとします。しかし、その後徐々に空室が増えて家賃収入が目減りしても、まずは満室時の家賃収入を得ていた時に税金支払いが先にやってきます。

その時に、目減りした家賃収入では税金が払いきれず経営が苦しくなるというケースがあります。税務については顧問税理士のアドバイスを受けてしっかりと対策を練る必要があるでしょう。

不動産投資が成功する事はあり得ない?成功するパターン

①一等地の物件を購入する

成功パターンの一つとして最初から好立地の物件を購入するという方法があります。都心エリアなどで空室リスクが少ない地域を選択したり、特定地域の値下がりしにくい人気物件を購入して、長期的な家賃収入を築くという投資方法です。

家賃収入を目的とする投資方法は、不動産の売却益を狙う不動産投資に比べて、保守的でローリスク・ローリターンの運用となります。そのため、潤沢な投資資金を用意できる人、資産を減らさないことを目的とした投資スタイルに合っています。

②空室リスクの低い都心物件を割安に入手

2つ目は、空室リスクが低く今後の成長が期待される地域で、家賃収入を主軸として、収益を確保しながら長期的には物件そのものの価格の値上がりを期待する投資方法です。

投資する物件地域としては、渋谷や品川などの準一等地、二等地などが挙げられます。
具体的には、上記は首都圏のマンション平均価格の推移となりますが、2010年前後に首都圏で4,500万円のマンションを購入していた場合、その後5,500万円の価格で取引できたという事例があります。

当然エリアごとの人気や売買手数料、売却益に対する税金を考慮すると、差額がすべて利益とはなりません。それも家賃収入を確保できたうえで物件も値上がりし、平均で700万円~800万円前後の利益を手にできればそれは大きなメリットと言えます。

③購入後に付加価値を上げる

3つ目の成功パターンは、何かしらの問題があって空室が発生している物件や、賃料が下落してしまった物件を相場より安い価格で買い付け、リノベーションを行って付加価値を高め空室率の改善や賃料アップを実現させる方法です。

前述の投資パターンに比べるとあらゆることを考慮して、不動産のポテンシャルを見極めて、前のめりの投資を行う、という積極的に資金を投じる不動産投資とえいます。こういった投資は不動産会社やプロの投資家が行う方法と言えます。

通常の家賃収入を目的とした不動産投資で経験を積んでいると「この物件は相場から考えてかなりお買い得だ」「この立地であれば、リフォームを行えば空室率を大幅に改善できる」「周辺の賃料相場から考えると、○○万円までは賃料を取れる」といった目利きがついてきます。

リフォームなどについても優良業者で格安で済ませることでコストダウンを図れます。不動産投資の中では事業的な側面の強い投資手法と言えます。

④すぐに値上がりする条件や時期で物件を売買

最後の4つ目の成功パターンは、割安な不動産を購入して購入価格以上の値段で売却を繰り返していくという短期売買の不動産投資です。

市況が活気づいている時に、たとえ不動産価格が高値圏であっても、

インカムゲイン(家賃収入)や利回りは重視せず、短期的に売買を繰り返してキャピタルゲインを狙っていくことで、手元のキャッシュフローを創り上げていく不動産投資手法になります。

このような投資手法は購入直後~長くても数年程度の短期売買を行います。投資規模も、数億円~数十億円の投資金額となります。

そのためこのような手法は、不動産の価格が上がり大きく儲けることができる一方で、価格が下落するリスクも内在します。

不動産投資手法でもハイリスク・ハイリターンな方法です。物件の価値と市場の状況を短期で見極めて、巨額の資金を調達して短期売買を行うため、金融的な投資の色が強く、不動産・金融のプロが行う投資手法と言えます。

最初の物件を選ぶ前にキチンと勉強する事も重要

不動産投資においては自分できちんと基本知識や各方面の専門知識について勉強する必要があるでしょう。不動産投資は投資金額も大きいですから、最初で大きな失敗をした場合は二度と這い上がれなくなる可能性も十分あります。

そのためにも先輩投資家のセミナーに参加したり、人脈を築いて情報収集を重ねるなどの努力は必要不可欠です。

また、投資に成功してある程度儲けがでた後も継続的に知識を吸収し続けることも大切です。不動産を取り巻く、市場動向、法律による規制、税に関することは今後も多くの変化が予想されます。

そのような動きに敏感になり常に新しいことを学び続けることが現代の不動産投資家に求められている資質と言えます。

アイケンジャパンなどで不動産投資の資料請求を行おう

不動産投資においてもう一つ重要なことがあります。それはパートナー選びです。実際に不動産投資を行う上ですべてを自分の力で行うのは非効率です。


かといって先輩投資家が何か力を貸してくれるわけではありません。そんなときは不動産投資に特化した不動産会社をパートナーにして投資に取り組むことで、短期で経営を安定させることが可能になります。

このようなパートナー企業は数多くの投資家や物件を知っており、経験やノウハウを持っています。そのノウハウに基づくアドバイスを受けて不動産投資に取り組むことは成功するための大きな助けとなります。

そんな賃貸経営のパートナー企業としておすすめの会社の一つが、アイケンジャパンです。アイケンジャパンでは不動産投資の中でもアパートなどの賃貸経営に特化している不動産会社です。資料請求は無料でDVDとパンフレット3冊が同梱をもらうことができます。

アイケンジャパンの売りは収益稼働率96%という業界トップクラスの実績です。物件サポートも充実しており不動産投資家にとって力強いパートナーになるでしょう。

また、不動産投資家におすすめのもう一社のパートナー企業としてはプロパティエージェント株式会社が挙げられます。不動産会社として上場も果たしている企業です。賃貸管理サービス、賃貸仲介サービス、建物管理サービスなど不動産投資家が賃貸経営を行う際のトータルサポートを行ってくれます。

プロパティエージェントは物件販売も手掛けていますが、都心エリアに特化しており、物件購入、開発、販売、管理のワンストップサービスを提供しています。
特に他の会社と異なり、ITによるサポートに力を入れており、同社の不動産投資TIMESではリアルタイムでチャットにより、不動産投資の相談を行うことが可能です。

自分の力だけでなく、このような不動産投資家をサポートしてくれる企業の力を借りて投資に取り組んだ方が、短期で成功できる可能性は高まると言えます。

不動産流通システムREDSにトラブルの評判はある?無料なの?

不動産流通システムREDSってどんなサービス?

不動産流通システムREDSとは正式名称株式会社不動産流通システムで、不動産の売買仲介を中心に事業展開する東京の不動産会社です。

営業エリアは首都圏のみとなっており都心での事業展開に特化しているという特徴もあります。

基本的には不動産の売買の仲介に特化しており、他の不動産会社にないPRポイントは仲介手数料が無料又は半額な点です。格安の仲介手数料で提供できる理由は次の4つです。

①自社スタッフは不動産仲介の知識と経験が備わったスタッフのみで運営されていて少数精鋭による経営を行い、人件費を一般的な不動産会社より30%抑えている

②システム会社との提携により効率的な業務システムの構築

③店舗運営に伴う経費削減に努めている

④一般的な不動産会社より広告費を50%抑えて対面営業に特化している

このような理由でコストを抑えているため安い仲介手数料でサービスを提供できているようです。不動産流通システムREDSは東京証券取引所第一部上場企業であるヒノキヤグループを経営母体とするグループ企業です。

上場企業のグループである安定した基盤を活かして不動産売買、中古マンション、不動産会社の紹介から法律、税務の専門家ネットワークを築いており不動産に関するワンストップサービスを提供しています。

また、不動産流通システムREDSに不動産の売却、又は購入を依頼した場合「専任エージェント」と呼ばれる担当者があなたをサポートしてくれます。

専任エージェントは宅地建物取引士やファイナンシャルプランナーをはじめ不動産やお金に関する資格を所有している専門知識と実務経験豊富な担当者がつくことになります。

さらに万全なサポート体制として不動産流通システムREDSの顧問弁護士や税理士に無料相談を行うこともできます。不動産取引においては相続税や法律問題が絡み合う事案も多数存在するため万全なサポート体制が整っていると言えるでしょう。

仲介手数料無料REDS公式サイトは以下からどうぞ。


マンションや戸建ての売却も行える?

不動産流通システムREDSではマンション、一戸建て、土地、アパートなどの売却に対応しています。様々なタイプの物件に対応していると言えるでしょう。

無料で売却の査定を行う事が可能なの?

不動産流通システムREDSでは売却査定を無料で行うことができるようです。査定の申し込みの流れは次のようになっています。

①物件情報の入力

物件の種類をマンション、一戸建て、土地、その他(アパート)などから選択して、物件の郵便番号、住所、ローン残高等を記入します。

②お客様情報の入力

名前、住所、メールアドレス、電話番号に加えて査定結果の連絡方法、エージェント指名を行うか、質問要望などを入力して確認ページから査定申し込みが可能です。

不動産流通システムREDSのマンションや戸建ての見積もりの流れを大解説

①売却について依頼するためのコンタクトを取る

まずは電話又は、ホームページの無料査定フォーラムから個人情報を入力して査定依頼を行います。

②不動産流通システムREDSから連絡が来る

その後専任エージェントから連絡があります。この時物件の詳細や、売却理由を確認されます。自分が物件を購入した時の重要事項説明書や売買契約書、登記事項証明書などの書類がればそれを準備しておくことでより正確な査定を行ってもらうことが可能です。

この査定価格に納得した場合、媒介契約の締結を結ぶことになります。不動産流通システムREDSの専任エージェントは問い合わせ対応が早く対応力が高いと口コミでも書かれているようです。

不動産流通システムREDSの手数料とは?

不動産取引における「仲介手数料」とは、不動産会社の売買などの仲介業務に対して支払われる報酬のことです。この仲介手数料は、宅地建物取引業法という法律で、その上限額が決められているのです。

そもそも不動産仲介手数料はどのように定められているのか

宅地建物取引業法では、不動産会社は売買や仲介の依頼を受けた場合、依頼主と「媒介契約」の締結が必要と定められています。

媒介契約には報酬(仲介手数料)をする必要があり、報酬は国土交通大臣の定める額を超えてはならないと決まっています。

「媒介契約」とは、不動産会社が依頼主と相手方の契約成立をサポートするという契約ですから、売買の契約が成立しなければ、報酬も発生しない仕組みになっています。つまり、仲介手数料は、成功報酬になっているのです。

具体的には、国土交通省の告示によって上限額が定められています。
売買契約の場合、仲介した不動産会社が一方の依頼者(売主または買主)から受け取る仲介手数料の上限額は、以下の通りとなっています。

売買価格 報酬(仲介手数料)の上限
400万円を超える金額 対象金額の3%+消費税
200万円を超えて400万円以下の金額 対象金額の4%+消費税
200万円以下の金額 対象金額の5%+消費税

不動産流通システムREDSではこの仲介手数料を半額又は無料に抑えています。これは前述したとおり、店舗運営費、人件費、広告費を効率化していることも理由ですが、実はこの仲介の報酬は買い主からだけでなく売り主からも手数料を貰うことが出来るのです。

そのため例えば不動産の売却依頼をした場合、売主側は特に仲介手数料がかかりませんが、買い取りをする個人や不動産会社から報酬をもらっているのです。そのため自社が担当している取引の当事者からは報酬は取らないというのが、仲介手数料無料の仕組みです。

売却のための8つのステップ

①売却相談・無料査定フォームの送信

依頼者からいただいた不動産やマンションの物件情報を元に簡易査定と仲介手数料を教えてもらうことができます。

②物件の調査及び査定

実際にREDSにスタッフが現地で物件確認を行います。詳細な物件確認を行うことで、より正確な査定価格を算出することが可能です。なお、対応エリアは首都圏に限られているようです。

③売却価格の決定

希望価格やREDSの査定価格、不動産市場の動向を考慮して依頼者と専任エージェントが相談を重ねたうえで販売価格を決定します。

④媒介契約の締結

売却することが決まればREDSと不動産の媒介契約を結ぶことになります。

⑤販売開始

REDSでは依頼者と媒介契約締結後に速やかに不動産流通機構(レインズ)に登録し、多くの不動産会社からの問い合わせに対応し、広告掲載等を行います。

⑥売買契約の成立

物件の購入希望者が決まれば、売買契約を締結します。

⑦各種準備

もし不動産にローンが残っている場合は、返済の準備を進めます。

⑧残金決済・引き渡し

買主側から残代金を受け取り、同時に物件の引き渡しを行います。この時点で住宅ローンの残債もここで完済します。

まとめ

不動産流通システムREDSは上場企業のヒノキヤグループのグループ会社でありコスト抑えた経営と取引の一方のみに仲介の報酬を請求することで依頼主への仲介手数料半額、無料の取引を実現している。

自社のスタッフは宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、不動産コンサルティングマスター、宅建マイスター等を所有し、なおかつ現場経験が豊富なスタッフが専任エージェントとして、依頼主を専門に不動産取引全般をサポートしてくれる。

また、取り扱い物件は一戸建て、マンション、土地、アパートと広く物件を取り扱っています。また、不動産取引には税務や法務のアドバイスが必要なケースや問題が生じるケースも少なくありません。

そんなときはREDSの顧問弁護士や税理士の無料相談が受けられ、サポートを依頼することもできるため万全の体制で依頼者をサポートするのがREDSの大きな魅力と言えます。

そのため口コミ等をみてもトラブルは少ないようです。

すまい給付金とは?必要書類の書き方と確定申告の申請と条件

住宅を取得するときは、すまい給付金というお金がもらえるケースがあります。ただ、すまい給付金を取得できるケースとできないケースがあり、さらに申請や確定申告が必要な場合もあります。そこで今回は、すまい給付金の概要、および申請や確定申告について詳しく解説していきます。

すまい給付金

■すまい給付金とは?どんな給付金?

まず、すまい給付金について以下の点を解説します。
・すまい給付金の対象者
・すまい給付金の対象住宅

すまい給付金の対象者は特に年収について注意しましょう。年収は一定額が決まっているわけではないので、申請時には必ず確認が必要です。また、対象住戸は中古と新築で条件が異なります。

○すまい給付金の対象者

すまい給付金は誰でももらえるわけではなく、まず自分の名義が登記されており、取得した住宅に自分が居住する必要があります。また、消費税が8%の現在は収入が510万円以下、消費税が10%に上がったら収入775万円以下が目安になります。

ただし、収入額はあくまで目安なので、詳しくはホームページ※で確認ください。また、住宅ローンを利用せずに住宅を取得した場合、年齢が50歳以上の方のみが対象です。

※国土交通省 すまい給付金額について
http://sumai-kyufu.jp/outline/sumaikyufu/kyufu.html

○すまい給付金の対象住宅

また、すまい給付金を受けられる物件は、前項の「対象者」と同じく、どの物件も対象となるわけではありません。上述したように、新築住宅と中古住宅で異なる点があるので注意しましょう。

まず、新築と中古で共通している条件は「床面積が50㎡以上」という点です。そのため、コンパクトな住宅は対象外となります。そして、新築住宅の場合は、施工中の検査が必要です。施工中の検査とは、たとえば「住宅瑕疵担保責任保険加入住宅」などのことです。

また、中古住宅の場合は、現行の耐震基準に即しているかが対象住宅の条件となります。さらに、中古住宅は売却時に検査をして、既存住宅瑕疵保険加入住宅などに認定される必要もあります。

上記の条件については、新築なら売主である不動産会社、中古なら仲介を担当している不動産会社に聞いてみると良いです。

■すまい給付金の申請

すまい給付金を受け取るには申請する必要があります。ここでは、申請から給付を受けるまでの全体的な流れと、申請に必要は書類や申請方法、さらには確定申告をする方法まで解説していきます。

○すまい給付金を申請するときのポイント

まず、すまい給付金を申請する際のポイントを解説します。申請者は、その住宅を取得した人、もしくは住宅事業者などが手続き代行することも可能です。また、給付金の受領者も住宅取得者だけでなく、住宅事業者が代理受領することができます。

申請期限は住宅の引渡しを受けてから1年3か月です。ただし、2018年4月時点では1年3か月ですが、従来は1年なので時期によっては1年に戻っている可能性もあります。そのため、申請時に期限については確認しておきましょう。

さらに、実際に給付金を受け取れる時期は、申請書を提出してから大体1.5カ月~2か月ほど経ってからです。

○申請の流れ

申請者が住宅取得者である場合の申請方法は以下の通りです。
・ホームページやサポートセンターで確認
・申請書や必要書類の確認
・郵送か窓口申請をする
・受理されれば給付金が振り込まれる

このように、非常に単純な流れとなっております。後述しますが、すまい給付金額によっては確定申告する必要もあるので、その点も頭に入れておきましょう。

また、住宅事業者が代理する場合は、住宅事業者が「すまい給付金申請窓口」に代理受領申請をします。ただ、これらの申請は住宅事業者が行ってくれるので、住宅取得者は指示に従うだけで問題ありません

○すまい給付金の必要書類はどのように書けばいい?

すまい給付金の申請書類は、国土交通省の「すまい給付金」※ホームページで取得することができます。その際、申請書類は種類ごとに分かれています。種類とは、「新築住宅か中古住宅か」「本人受領か代理受領か」「住宅ローンか現金か」です。

また、同ホームページには申請書の書き方見本もありますが、参考までに新築住宅の取得で住宅ローンを組んでいるときに、申請書以外にどのような書類が必要かを列挙します。

・給付申請書(ホームページから取得可能)
・不動産登記の証明書(謄本など)
・住民票の写し(取得した住宅の住所で発行から3か月以内)
・住民税の課税証明書
・住宅取得時の売買契約もしくは工事請負契約書のコピー
・住宅ローンの金銭消費貸借契約書のコピー
・給付金受け取り口座を確認できる書類(通帳など)

上記は必ず必要な書類であり、後は「瑕疵担保責任保険の証明書(コピー)」「住宅性能評価書(コピー)」「瑕疵担保責任保険法人検査実施確認書」のうち、いずれか1つは必要になります。また、上記で「コピー」と記載がない書類は全て原本です。

※国土交通省 「すまい給付金」
http://sumai-kyufu.jp/download/

○すまい給付金の申請のやり方。窓口はどこにある?

すまい給付金は、上述したように郵送で申請するか、窓口で申請をします。郵送で申請する場合は、郵送先である赤羽※の「すまい給付金申請係」まで郵送します。

また、窓口から申請するときは、ホームページで最寄りの窓口を調べましょう。注意点は、全ての市区町村で窓口が存在するわけではなく、東京都全体でも窓口の箇所は51か所となっています。

※国土交通省 すまい給付金 
郵送での申請:http://sumai-kyufu.jp/application/send/post.html
窓口での申請:http://sumai-kyufu.jp/application/send/index.php

■すまい給付金の確定申告のやり方

すまい給付金を受け取ったときは確定申告が必要なケースがあります。ケースバイケースで確定申告が必要かは変わってきますので、以下より解説していきます。

○すまい給付金を一時所得にしない

結論からいうと、すまい給付金を所得と扱わず非課税にすることができます。というのも、すまい給付金は国が支出する補助金などに該当するからです。ただ、その場合も確定申告が必要です。確定申告書類に、指定の書類※を添付して提出しましょう。

※国税庁 No.1490 一時所得Q&A
https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/1490_qa.htm

○控除額を計算

まず、すまい給付金には一律50万円の特別控除があります。そのため、すまい給付金額から50万円以下であれば、すまい給付金には課税されないので確定申告は不要です。

つまり、前項の「一時所得にせずに確定申告をする」状況というのは、50万円で控除しきれなかったときだけです。ただし、それは一時所得が「すまい給付金」だけの話です。

○ほかの一時所得がある

たとえば、以下のようにほかの一時所得があったとします。
・生命保険の満期金や返戻金
・懸賞や福引でもらった金品
・競馬や競輪などの払戻金

この場合、上記の所得とすまい給付金の所得を合算して50万円を超えるときは、50万円を控除しても所得がプラスになります。そのため、この場合は確定申告が必要なので注意しましょう。

確定申告するときは、国税庁の確定申告作成コーナー※を利用する良いです。税務署で書類を取得しても良いですが、このサイトを利用することで、マニュアルがなくても入力することができます。

※国税庁 確定申告作成コーナー
https://www.keisan.nta.go.jp/h28/ta_top.htm#bsctrl

■まとめ

すまい給付金は、消費増税の負担を軽減するためにできた制度です。すまい給付金を受けられる場合は、10万円単位の給付金になるのでぜひ利用しましょう。上述したように要件が中々複雑なので、すまい給付金が受給できるかどうかは、不動産会社に確認しつつ物件選びをしましょう。

買ったばかりの新築戸建ての売却相場。新築をすぐ売却するのは損?

買ったばかりの新築戸建てをすぐに売る。売却相場は下がる?

住宅というのは、新築から初めて登記された瞬間に「中古物件」の烙印を押されてしまいます。これだけで20%~30%既に価格が下落するのです。

住宅には新古物件という定義はなく、「新築」か「中古」かのどちらかでの物件評価となってしまいます。当然新築物件を新築に近い値段で業者が買い取りしていては、利益がでませんからやはり買い叩かれてしまいます。

下落率の地域差

実際にどの程度下落するかは地域差も関係していると言われています。

例えば各地域には駅が近く、公共交通機関や商業施設も近場の人気の地域が必ずあります。後は住みやすいイメージやブランドイメージのある地域です。首都圏を例に出せば、住みやすい町として有名な「吉祥寺」などが良い例と言えるでしょう。

このような人気地域の物件であれば、比較的下落率は低くなると予測できます。ただし不人気の地域はこういった人気地域に比べると需要が少ないため下落率は高くなる傾向にあるようです。

新築を売るのはあまりにも損なの?

新築をすぐに売るのは金銭的な損失は非常に大きいと言えます。まず、新築をすぐに売却するだけで20%~30%価値が下がるため、その分の損失が数百万円~数千万円生じると予想されます。それに加えて不動産の売買には、様々な手数料や税金が必要になってきます。

仲介手数料がかかる

新築物件をすぐに売却するにしても、不動産会社に任せて売却を進める場合は仲介手数料が発生します。仲介手数料は宅建業法という、不動産業者を規制する法律で上限が決められており、[売却価格×3%+6万円=仲介手数料]となります。

家を売る時の不動産屋の選び方

例えば3000万円で新古物件を売却する場合は

売却価格3000万円×3%+6万円=96万円

96万円が仲介手数料となります。

印紙税について

不動産売買の際には必ず売買契約書を作成します。この印紙税は契約書に貼り付けすることで納付扱いになります。印紙税額は契約書の記載金額によって変わってきます。
1000万円~5000万円までは10,000円、5,000万円~1億円は30,000円となっています。
なお、売買契約書は原本を一つ作成して売主と買主が保管することになります。通常はどちらかが、コピーを保管するので印紙税は双方で折半するのが一般的です。

ローンが残っている場合について

新築物件が売れた場合、その売却代金でローン残債を完済するとき、その扱いは「繰り上げ返済」に該当します。繰り上げ返済によって金融機関は本来見込んでいた利息からの利益を失うことになりますから、手数料を支払うことになります。

手数料金額は各金融機関によって異なります。昨今はWEB経由で手続きする場合繰り上げ返済手数料が無料というケースも多いようです。金融機関によっては1万円~程度かかることもありますから、詳細は各金融機関に確認を取るのが良いでしょう。

また、ローンを完済したことで、住宅に対する抵当権を抹消登記が必要です。抵当権とは金融機関が住宅代金を融資してくれる代わりに不動産を担保にする際の権利設定の登記のことです。

この抵当権を外す抵当権抹消登記は、不動産1件につき1,000円で、家と土地に抵当権が設定されていると合計2,000円かかります。

しかし、登記は買主が依頼する司法書士に任せるため、司法書士報酬も発生します。
1件10,000円の報酬が相場です。

離婚を機に家を売る事となり、住宅ローンが残っている場合どうすればいい?

万が一売却利益が出たら

売却で利益が出ると、利益(譲渡所得といいます)に所得税と住民税が高い税率で課税されます。通所はほとんどあり得ませんが、もし万が一売却益が出た場合は高い税金を納税する必要になります。

家がマイホームの場合には、基礎控除で3,000万円までの利益が非課税で、相当高く売れないと税金は発生しません。

新築でも売却するとなると中古物件扱いになってしまう?

新築でも売却した瞬間から中古扱いになり、価格は下落します。ただし、築浅物件ということで、上述の通り立地次第で中古相場での高値売却は可能かもしれません。

新築を売却しなくちゃいけない。よくある理由

住宅を新築で購入する際はその家を長く自分や家族の住まいとすることを前提として購入される方が多いのではないでしょうか。しかし、中には様々な事情で新築物件をすぐに手放さなければいけない方々もいらっしゃいます。

ママ友トラブル

せっかく新居を購入してもご近所の人間関係に疲れ果てて、心身疲れ果て自宅を売却したという事例は珍しくありません。

元からその町内に住んでいたいわゆる「ボスママ」に目を付けられ母子共にトラブルに巻き込まれ、子どもの将来も考えて決断するという方も多いようです。

しかも、その場合ローンが完済できす、一部残った状態での売却となり、パートで働きながら現在は賃貸物件に住んで生活しているというケースもあるようです。

夫婦間トラブル

夫婦で新築を建てて二人でいざ生活をしてみたものの、どうにも上手くいかず離婚という結果になり、新築物件の売却というケースもよくあるパターンです。

新築を建てて離婚する場合まず検討する必要があるのが、住宅ローン名義です。仕事をしている夫名義になっている、或いは妻名義などどちらか一方になっているのであれば、心配は少ないですが、夫婦共有名義になっている場合は注意が必要です。

もし、双方返済していて、どちらか一方の返済が滞れば離婚していても、きちんと支払いをしている相手方にも一括請求がなされる恐れがあります。

債権者である金融機関は債務不履行があれば、債務者双方に一括返済を迫るからです。このとき返済することができなければ、家は競売にかけられて、所有権を失うことになります。

そのため離婚の際の新築売却の際は住宅ローンの名義についてよく話し合いを重ねて離婚や売却を検討する必要があるでしょう。

住宅ローンが払えない

ローンを組んで住宅を購入したものの、急な病気やリストラ、倒産など様々な理由で住宅ローンが払いきれなくなり、住宅を売却して返済するという方もいるようです。

こういった場合本当の売却理由ではなく「転勤なんです。」と売却理由を説明する人もいるそうです。特にリーマンショックが起きて景気悪化の影響で新築物件を手放した人も多かったようです。

このように新築物件を購入した時は長く住むつもりで購入しても家庭の問題や、関y工の変化でやむを得ず新築物件を売却する方は常に一定数存在するようです。

新築売却で後悔しない為に‥一括査定を利用しよう。

新築物件を売却する場合損することが明らかでも、仕方なく売却しなければいけない方がほとんどではないでしょうか。

少しでも高額売却を実現させるためには、不動産一括査定サイトを利用することでスムーズに効率よく、早期・高額売却が可能になります。

不動産業者は各社でそれぞれ得意分野があるのはご存知ですか?
例えば新築戸建てに特化している不動産業者、店舗用の不動産が得意な業者、マンションや賃貸仲介が得意な業者など、不動産と一言にいっても実はとても幅広くすべての業者が、あなたの希望物件に精通しているわけではないのです。

不動産一括査定サイトを利用すれば、簡単な個人情報と不動産の情報を入力するだけで複数社から、査定を受けて売却価格の目安を知ることが可能です。

一括査定の中でもイエイイエウールなんかとってもおすすめですよ。

不動産一括査定サイトを通してあなたに連絡してくる業者は、いずれもあなたの売りたい築浅物件を高値で売るのに自信がある業者がコンタクトを取ってくるのも特徴です。

また、最近では担当者の顔やプロフィールまで掲載している業者も多く、自分の悩みを解決してくれるパートナー選びについても、より自分に合った不動産業者を選ぶ情報が満載になっています。