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2017.08.25

認知症の両親の物件を売却成年後見制度の利用方法

2015年の厚生労働省の発表では、認知症患者は2025年には700万人を突破すると言われており65歳以上の5人に1人の割合になります。
認知症になることにより介護が必要になるなど周囲の援助が必要になり、正確な判断が出来なくなることで契約など重要な法律行為が出来なくなります。
家を売却するのも法律行為に当たりますので認知症になると家を売却することができなくなります。

では、両親が認知症になってしまい、家を売りたい場合はどうすれば良いのでしょうか。

例えば、よく聞く成年後見人制度を使えば、場合によっては認知症の両親の家を売却することが出来ます。
今回は認知症の両親の家を売る事についてお話ししたいと思います。

認知症の両親が持つ家を売る事は出来るのか？

認知症になると正確な判断が出来なくなるために制限行為能力者という扱いとなる為、家の売買をするといった契約など重要な法律行為が出来なくなります。
仮に、認知症の両親が一時的に正常な状態に戻ったので不動産の売買契約したとしても、後に制限行為能力者がした行為ということで取り消されてしまうことがあります。
そんなことがあるのであれば、買う側もリスクが高いのでまず契約が成立しません。
では、認知症の両親が持つ家を売ることは出来ないのでしょうか。
成年後見人制度を使えば認知症の両親が持つ家を売ることが出来る場合があります。

成年後見制度とは？

認知症が広がる中で成年後見人制度の知名度も上がってきていますので聞いたことがある方も多いでしょう。
成年後見制度とは、認知症などで正常な判断が出来ない方を法律的に支援、援助するための制度であり、法廷後見と任意後見があります。
法定後見の場合は、支援、援助が必要になった人に対して家庭裁判所に選任を申立て行い、裁判所の審判により後見人を決めます。症状の重さによって、後見、保佐、補助の3種類があります。
任意後見の場合は、将来の為に本人が予め候補者を選んでおき、本人と後見人が公正証書による契約となります。

一般的に使われている成年後見人制度は法定後見のことを指すことが多いです。

成年後見人になれる人

成年後見人は裁判所が選ばれた人のみがなることができます。実際には、候補者、申立人は親族がなることが多く、出来れば認知症になったご本人のことをよく知っている親族がなるのがやはり望ましくやはり一番は本人の子供です。
子供が成年後見人になると周囲とのもめ事も少なく、財産の管理、処分においてもスムーズにいくことが多いです。
しかし、子供が複数いて仲が悪く意見の対立がある、浪費癖があって財産を預けることができない、まったく疎遠であるといった場合は、裁判所が候補者や申立人、親族後見人を選ばないということもあります。
こういった場合は弁護士や司法書士が裁判所より成年後見人に選任されます。

成年後見人制度を使って認知症の両親の家を売れるの？

成年後見人についての権限は、契約行為などを取り消す取消権、行った行為を認める追認権、契約などの代理行為を行う代理権があり、認知症の両親の家を売る場合にこの代理権を使います。

成年後見人が代理権を使う場合は、本人の意思確認等は必要とせず成年後見人の意思で決定をすることが出来ますが、家を売るなどの財産を処分する行為については家庭裁判所の許可が必要になります。やはり、本人の大事な財産を成年後見人とはいえむやみやたらに処分することは出来ないのです。
例えば、成年後見人が本人の子供で両親を養護施設に入れるための資金として家を売りたいというような場合でも、家庭裁判所に対して両親が自宅に帰る可能性はないのか、資産を売らないと本当に養護施設に入れることは出来ないのかなどのきちんと証明しないと簡単には許可がおりません。

そのため、成年後見人制度を使って認知症の両親の家を売却することは可能ですが、そのハードルは高いと言えるでしょう。

家を売却する流れ

認知症の両親の家を売却する為には、まず裁判所より成年後見人に選任され代理権を持つ必要があります。
次に家庭裁判所に代理権を使って両親の家を売却の許可を取ります。
許可が取れれば後は通常の不動産売買と同じなので、不動産業者に仲介をお願いするか、自身で買主を探して売却することになります。
売却時に成年後見人が必要な書類としては、家の権利書、印鑑証明書、実印、家庭裁判所の許可証、運転免許証などの身分証明証となります。

親が認知症の場合は親子でもそう簡単に名義変更は出来ない
親子間で家の名義変更を行うことは可能ですが通常は贈与になります。
親から子へ贈与し贈与税を支払った上で名義変更すれば何ら問題はありません。
しかし、もし親が認知症で正常な判断が出来ない場合はたとえ親子と言っても簡単に名義変更することはできません。

認知症を患ったと判断された時点で制限行為能力者となりますので重要な法律行為が出来なくなりますので、重要な法律行為が出来なくなりますので名義変更するのであれば、家を売却する場合と同様に家庭裁判所に成年後見人を選任してもらう必要があります。
参考ページ
親から贈与された家を売る

名義変更する為には、成年後見人が家の名義変更をする必要性があると判断し、家庭裁判所に申請し許可をもらう必要があります。
裁判所に許可をもらうことが出来れば親が認知症の場合でも親子間で名義変更を行うことが出来ます。

家を売るときには、親から贈与された家を売るというシチュエーションもあると思います。まずは、そもそも贈与された時点で「贈与税」がかかるという点を認識しておきましょう。また、贈与を受ける前であれば、節税する方法もいくつか存在します。そこで今回は、この「贈与」と「節税」について解説していきます。

1.親から贈与された家を売る方法

親から贈与された家を売る方法は、通常の家の売却と同じように以下の方法で行います。

・不動産の査定をする

・不動産会社を選定し媒介契約を締結する

・売却活動をする

・物件の申込・契約を受け付ける

・物件の引渡をする

結論から言うと、親から家を贈与された時点で、その財産には「贈与税」が発生します。贈与税は後述しますが、非常に税率が高い税金です。そのため、一番良い方法は、親名義で不動産を売却して現金化してから財産を贈与されるという方法です。

このときに、「住宅取得」という目的で現金資産を贈与されれば、節税効果のある「特例」が存在します。その特例を利用することによって、大きな節税効果が得られるのです。この特例についての詳細は後述します。

また、既に親から贈与された状態の場合には、税務署か税理士に相談しましょう。贈与税を計算して遅滞なく支払う義務があるからです。

2.生前贈与にかかる税金

生前贈与とは、生きている間に親族に贈与することです。

生前贈与する目的は、相続税の節税になります。つまり、生きている間に財産を贈与することによって、相続する財産を減らします。その結果、相続税を減額することができというワケです。

2-1贈与税の税率

贈与税を計算するときには、まず110万円の基礎控除をします。その後、贈与税の税率を掛けます。贈与税の税率は、贈与される課税価格（財産額）によって以下のように変わります。詳細は国税庁ホームページ※1で確認ください。

課税価格	200万円以下	300万円以下	400万円以下	600万円以下	1,000万円以下	1,500万円以下	3,000万円以下	3,000万円超
税率	10％	15％	20％	30％	40％	45％	50％	55％
控除額	‐	10万円	25万円	65万円	125万円	175万円	250万円	400万円

たとえば、2,000万円の財産を贈与するとします。そうなると、「（2,000万円－基礎控除110万円）×税率50％－控除額250万円」という計算になるため、695万円が贈与税額になります。贈与税の税率は上記のように非常に高い税率になります。

そのため、一般的に生前贈与する場合には、110万円の基礎控除以内の財産を、毎年贈与し続けるという方法です。

※1国税庁　相続税

http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

2-2相続時精算課税制度

前項のように贈与税の基礎控除110万円ずつ贈与するという方法もありますが、金額が少額なため大きな節税効果は生めません。

そのため、「相続時精算課税制度」と「住宅取得等資金の非課税制度」という2つの制度を利用することも多いです。まず、相続時精算課税制度について解説します。

相続時精算課税制度とは、家の売却のために贈与された財産を相続時にまわすということです。つまり、先ほどの考えとは逆で、「大きな金額を一度に贈与したい。しかし贈与税は税率が高いので、非課税枠が大きい相続時にまわそう」という考えです。

相続税は贈与税よりも非課税枠が大きく税率も低いのですが、詳細は国税庁ホームページ※2をご覧ください。

相続時精算課税制度は非課税枠が2,500万円です。この2,500万円を超える部分に関しては、一律20％の税金がかかりますが、前項の贈与税と比べると格段に税率が低いとお分かりいただけると思います。

ただし、贈与する親の年齢条件があったり、贈与税の基礎控除110万円と併用できなかったりするので、詳しくは、こちらも国税庁ホームページ※3をご覧ください。

※2国税庁　相続税

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4155.htm

※3国税庁　相続時精算課税制度

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

2-3住宅取得等資金の非課税制度

一方、住宅取得等資金の非課税制度とは、以下のように条件に応じて、住宅取得用の贈与が非課税になる特例です。

住宅用家屋の取得等に係る契約の締結期間	良質な住宅用家屋	左記以外の


平成28年10月～平成29年9月	1,200万円	700万円
平成29年10月～平成30年9月	1,000万円	500万円
平成30年10月～平成31年6月	800万円	300万円

住宅取得等資金の非課税制度には、以下のような条件や決まりがあります。その他の条件や詳細については国税庁ホームページ※4をご覧ください。

・直系尊属である両親、祖父母などからの贈与

家族名義の家を売る。妻や旦那、両親名義の家を売る方法

・住宅取得資金として贈与される前提

・単独利用も相続時精算課税制度との併用利用も可能

このように、親から取得した家を売る場合には、そもそも家を贈与されるという認識を持ちましょう。その財産には贈与税がかかってくるので、一番良い方法は冒頭で言ったように「親御さん名義で売却して現金化すること」です。そして、その現金化した財産を上記の方法で贈与することによって、大きな節税効果が得られます。

いずれの場合でも、確定申告が必要になりますので、その点は認識しておきましょう。

※4国税庁　直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税

http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

※2017年1月執筆

※所定の税率やルールなどは時期によって変わることがあります

※税金の詳細は税理士に相談ください

2017.08.15

リビンマッチの評判や口コミ。売却査定でトラブルを避ける方法

いざ家を売りたいなと思った時、初めてだとどうすれば良いかわからないとお悩みの方も多いはずです。
以前は、不動産業者を一軒一軒回って査定をお願いし、高く売ってくれそうなところを探さないと行けなかったので非常に時間と労力が必要でした。それだけ手間を掛けても、不動産業者によっては見積もりを出してくれないことがあったり、又手間を惜しんで一軒しか回らなかった為に安い価格で取引されてしまったというお話も聞きます。
しかし、最近ではインターネットが発達し、国土交通省の不動産価格取引情報やスーモ、ホームズなどの不動産ポータルサイトの相場検索機能を使えば簡単に相場を確認することが出来ます。
又、売却したい家の査定を取る際には、不動産業者に一軒一軒依頼する必要はなく、簡単な情報を入力するだけで複数の不動産業者から査定がもらえる不動産一括査定サイトを利用すると非常に便利です。
今回はそんな不動産一括査定サイトからリビンマッチに注目してお話をしたいと思います。

リビンマッチとは？

数ある不動産一括サイトの中から機能も充実しており年間350万人が利用するリビンマッチをご紹介させていただきます。
リビンマッチは、株式会社シースタイルが運営している不動産一括査定サイトで2004年に設立され10年以上運営している人気サイトです。
提携している不動産業者も1000社以上と非常に多くの企業と提携しております。
リビンマッチの特徴としては大手不動産業者だけでなく、地域密着型の不動産業者も多く参画している点にあります。
やはり大手不動産業者ですと慎重な査定を出すことが多く、物件によっては大手よりも地場の不動産業者の方が高く売ってくれることもありますので、そういった企業が参加しているサイトということで非常に魅力がありますね。
リビンマッチの最大の特徴は、東京本社だけでなく、大阪、福岡支店があり、提携サイトに対して、お客様への提案方法や対応しているエリアなどきちんとヒアリングを行い、更には第三者信用情報機関も使うなど徹底した調査を行っている点です。
これにより評判が悪い、対応が良くないといった不動産業者は提携を打ち切ることもあるとのことなので、提携業者の質の向上に非常に力を入れているのがわかりますね。
又、リビンマッチは他の一括査定とは違い、不動産売却、任意売却、不動産投資、賃貸管理といった分野の取り扱いもあります。家の売却だけでなく、色々な不動産の悩みにも対応してくれます。
その他のサービスとしては、不動産売却情報が満載のリビンマッチMagaZine、国土交通省のデータを基に10年分の売買実績がわかる売買実績データ、マンション売却相場&口コミ、リビンマッチコラム、不動産用語集といったサービスもあり、見ているだけで勉強になります。LINEで友達登録しておくと最新ニュースや耳より情報がもらえますので、お手軽に情報収集が出来るのもうれしいですね。

家を売る時に何故一括査定を行うか？

家を売却する際に不動産業者１軒しか回らずに売却依頼を行ってしまい、実際には相場よりも安い価格で取引された、高い価格設定で長期間売れずに困ったなど損をしたという話をよく耳にします。
やはり、売却査定を比較する上で最低2~3軒は不動産業者を回る必要がありますが、実際には仕事が忙しい、子育てが大変だなど中々不動産業者を回る時間はありません。
そのために早く済ませようと1件目に回った不動産業者に任せてしまい失敗してしまうのです。

では、そういった失敗を避けるためにはどうすれば良いでしょうか。

お手軽に複数の査定が簡単に取れる不動産一括査定サイトが非常に有効です。

リビンマッチなどの不動産一括査定サイトは、
物件情報など約60秒程度入力するだけで5~6社程度の複数の査定を受け取ることが出来ます。
時間を掛けて不動産業者を回らなくても簡単に複数の不動産業者の査定を手に入れることが出来るのです。
査定を複数受け取ることで、査定の比較が出来るのである程度の相場を把握することが出来ますし、その中から実際に訪問する不動産業者を選ぶことも出来ます。
又、相場をある程度把握しておくと不動産業者へ訪問する際も交渉がしやすく、適正な価格で売出し価格を決めることが出来るので失敗も少なくなります。

一括査定を行うとどうして家の売却額があがるの？

不動産業者によっては、家を早く売る為に出来るだけ相場よりも安い価格で売出したいと考える為、売却価格が下がる傾向にあります。
そのため相場よりも高く売りたい場合は複数業者から相見積もりを取り高い査定を出しくれる業者を選ぶ必要があります。
その際に、一件一件不動産業者を回ると時間と手間が掛かりますが、一括査定を利用すれば短時間で複数業者の査定を受け取ることが出来ます。
受け取った査定の中から高い査定を選ぶことが出来るので、家の売却価格が上がるという訳です。

リビンマッチと他の一括査定の違い

それでは、リビンマッチと他の一括査定の違いを比較していきましょう。

リビンマッチ

他の一括査定サイト

・仲介だけでなく買取査定も行っている

・任意売却、不動産投資、賃貸管理などの取り扱いもある。

・登録業者は大手不動産業者だけではなく、地場の中小不動産業者も登録。更に登録業者を第三者機関で調査を行い厳正な審査を行っている。

・他のサイトと比較すると登録件数は700社と少ない。

・売買仲介の査定のみ。

・一括査定しか取扱いがない

・登録業者に特に定めはなく提携している。

・登録数は、イエイ1000社、イエウール1400社。

他の一括査定よりリビンマッチが優れている点

リビンマッチの優れている点は、一括査定だけにとどまらない多様なサービスにあります。他の一括査定サイトが不動産仲介の一括査定しか行っていないのに対して、買取の一括査定も行っています。買取は、一般のお客様が買うのではなく、不動産業者が直接買い取ってくれるので急いで売りたい方に非常に便利です。
他にも行っているサイトもありますが、査定できる物件数も少なく買取の査定に関してはリビンマッチが断然優れています。
その他、任意売却、不動産投資、賃貸管理などの取り扱いもあり、家を売るだけでなく様々な不動産の悩みを解決してくれます。
もう一つの優れた点は、登録業者の質の高さです。大手不動産業者だけでなく、地場の中小不動産業者との提携に力を入れており、審査も第三者機関を使って調査を行うなど徹底しております。又、提携している業者でも評判が悪い、クレームが続くなどすると提携を打ち切ることもあります。
このように登録業者を管理していますので、他のサイトと比べると一括査定も安心して行うことが出来ます。

家を売る時に一括査定を行わないとどんなデメリットがある？

一括査定を行わないと査定の比較が出来ないので相場を把握することが出来ません。
相場を把握せずに不動産業者を数件訪問する程度で売却価格を決めてしまうと比較対象も少なく相場よりも安い価格になってしまいます。一括査定を行わない最大のデメリットはやはり売却価格が下がるということです。
次のデメリットとしては、一括査定を使わずに不動産業者を回ると時間が掛かります。
一括査定を使えば効率よく地域や物件に対応した不動産業者を探すことが出来ます。一括査定は条件を入力することでその内容にマッチした不動産業者を厳選し査定依頼をしてくれますので、歩いて不動産業者を回るよりも時間を掛けずに不動産業者を選ぶことが出来ます。
又、不動産業者を回るとなると移動手段によっては費用が掛かります。一括査定サイトはいくら使っても無料なので使わないと損ですよね。
一括査定サイトを使って効率よく高い価格で家を売りましょう。

リビンマッチみたいな一括査定は営業がしつこく怪しいの？

一括査定サイトを使う際に、個人情報を入力するので直接不動産業者から連絡があるのではないかと心配される方も多いと思います。
リビンマッチを含めて一括査定サイトでは基本的には電話番号など入力しなくてもよく、メールアドレスだけで査定を送ってくれます。そのため、一括査定を依頼する段階では直接不動産業者から電話連絡があるという心配はありません。
しかし、実際に査定をもらった会社とコンタクトを取る場合は連絡先を伝える必要があります。やはり、一度不動産業者に連絡先を教えてしまうと相手も営業マンなので、可能性がある限りは営業の電話を掛けてきます。断っても断っても電話が掛かってくると非常に困りますね。
リビンマッチの場合はしつこい勧誘があるという報告を受けると注意を行い、改善されない時は提携を打ち切ります。そのため、リビンマッチに登録している不動産業者にはしつこい勧誘をするような業者はほとんどいません。
その他のサイトでは、イエイ不動産の場合は悪質業者へのイエローカード制度やサイトが代わりに業者へ断りを入れてくれるサービスなどを行っており、一括査定サイトではしつこい勧誘を行う不動産業者の排除を徹底して行っています。
なので、一括査定サイトを使ってもしつこい営業がしつこく電話してくるようなことはありませんので安心してご利用ください。

家を売却する場合は、準備もせずに不動産業者へいきなり訪問するよりも一括査定サイトを使う方が効率よく良い不動産業者を探すことが出来るということがお分かりいただけたのではないかと思います。
一括査定サイトは、簡単な手続きで複数の不動産業者から査定が受けて取れるだけでなく、色々なサービスが無料で使えますので本当に便利です。
その中でもリビンマッチは、仲介の一括査定だけでなく、買取の一括査定や任意売却、不動産投資、賃貸管理など不動産に関する様々なお悩みを解決してくれます。
特に、一括査定では、第三者機関を使うなど厳正な審査を行うので、登録業者には質の高い不動産業者が多く、以前のように、一括査定をしてもしつこい営業電話が掛かってくることもほとんでありませんので安心してご利用していただくことが出来ます。
上手に一括査定を利用し、高い価格で家を売却してください。